Eine genaue Mietschätzung für Ihre leerstehende Einheit oder Ihren auslaufenden Mietvertrag zu erhalten, ist eine Mischung aus Kunst und Wissenschaft. Bei der Auswahl der richtigen Miete für Ihre Craigslist-Anzeige oder den Zillow Rental Manager-Eintrag geht es nicht nur darum, Ihre Einheit mit der höchstmöglichen Miete zu leasen. Es ist auch eine wichtige Entscheidung, die sich auf Ihre allgemeine Bewertung des Mietobjekts, die Wahrscheinlichkeit eines Aufenthalts Ihres Mieters und möglicherweise sogar auf Ihre Fähigkeit zur Refinanzierung der Immobilie auswirkt.,
Wenn Sie die Miete unter dem Markt festlegen, können Sie weniger wünschenswerte Mieter anziehen, Ihren Netto-Cashflow reduzieren und den Wert Ihrer Anlageimmobilie reduzieren. Eine steigende Miete, die deutlich über dem Markt liegt, kann zu längeren offenen Stellen, erhöhten Marketingkosten und hoher Mieterfluktuation führen.
In diesem Artikel werden wir uns ansehen, wie erfolgreiche Vermieter zu einer genauen Marktmietschätzung gelangen, bevor sie ihre Vakanz auflisten oder einen Mieter erneuern. Wir werden auch einige Best Practices untersuchen, um Ihnen zu helfen, Mieteinnahmen zu maximieren, ohne mehr Leerstand als nötig zu ertragen., Es ist manchmal eine feine Linie, aber spielen Sie Ihre Karten richtig und Sie können oft das Beste aus beiden Welten haben: ein zuverlässiger Mieter, der die volle Marktmiete mit minimaler Vakanz bezahlt.
Mietschätzung: Warum es wichtig ist, das richtige Angebot zu finden
Viele Vermieter machen den Fehler, vergleichbaren Immobilien und Markttrends nicht genügend Aufmerksamkeit zu schenken, wenn sie ihre geforderten Mieten festlegen. Wie oben diskutiert, gibt es mehrere Gründe, warum die Marktmietschätzung korrekt ist,bevor Sie Ihre Einheit auflisten.,
Die Wahl einer zu niedrigen Durchschnittsmiete kann Jahre zurückwerfen, wenn der Mieter beschließt, bei der Miete zu bleiben, und Sie können die Miete nicht zu einem späteren Zeitpunkt auf den Markt zurücksetzen. Abhängig von Ihren örtlichen Vorschriften kann die Erhöhung der Mieten für einen aktuellen Mieter manchmal schwierig, teuer oder sogar illegal sein. In Gebieten mit Mietstabilisierungsmaßnahmen kann es Jahre dauern, bis Sie die Marktmieten durch minimal zulässige Mieterhöhungen einholen, wenn Sie die anfängliche Miete auf 800 US-Dollar festlegen, dann jedoch feststellen, dass die Marktmieten wirklich 1.100 US-Dollar betragen.,
Selbst an Orten, an denen die Mietkontrolle ein Fremdkonzept ist, kann eine Mieterhöhung um 10-20% bei einem bestehenden Mieter ausreichen, um ihnen die Tür zu zeigen, selbst wenn sie weit unter dem Markt zahlen. Es ist bekannt, dass Mieter (und Vermieter) die Dinge von Zeit zu Zeit persönlich nehmen!
Betrachten wir schnell das Beispiel einer Mehrfamilieninvestitionsimmobilie mit Gesamtmarktmieten von 3000 USD pro Monat. Wenn Sie die geforderten Mieten auf insgesamt 2900 USD anstelle des vollen Marktes festlegen, scheint dies möglicherweise keine so große Sache zu sein. Immerhin, dass $100 Unterschied ist nur etwa 3%.,
Kleine Mietminderung = große Wertminderung
Was vielleicht weniger offensichtlich ist, ist, dass dieser Unterschied von 100 USD in der monatlichen Miete den Wert der Immobilie um 20,000 USD verringern könnte. Verwenden wir die Cap-Rate-Formel, um zu sehen, wie:
- Cap rate = NOI / Market value
Nehmen wir nun an,dass Mietobjekte in unserem Markt in der Regel zu einem Cap-Rate von 6% handeln. Wie wirkt sich die Diskontierung der Miete um 100 USD pro Monat auf den Wert der Immobilie aus?
- NOI / Cap rate = Market value
- $1200 (100 US-Dollar pro Monat x 12 Monate),/ .,06 oder 6% = $ 20,000 market value difference
Eine scheinbar geringfügige Mietminderung von 3% führt also zu einem Verlust des potenziellen Immobilienwerts von $ 20,000. Das wird sich für mehr als ein paar hochkarätige Mietschätzungen lohnen!
Mehr Gründe, um Ihre Miete Schätzung Recht
- Einstellung der Miete rechts zieht, besser zu Mietern, die zahlen auf Zeit. Ein potenzieller Mieter, der ein Untermarktgeschäft benötigt, um sich das Gerät leisten zu können, hat möglicherweise weniger Puffer für unerwartete Ausgaben oder Einkommensverluste.,
- Wenn Sie eine genaue Schätzung der Grundmiete vornehmen, erhalten Sie den erforderlichen Cashflow, um Ihre Betriebskosten und Hypotheken mit minimalen Ausfallzeiten zu bezahlen.
- Werbung für eine faire Marktmiete kann Ihnen helfen, die Leerstände insgesamt zu reduzieren und das Einkommen zu steigern. Wenn die Nachfrage nach zu viel Miete zu nur einem einzigen zusätzlichen Monat Leerstand führt, ist dies ein annualisierter 8% Top-Line-Hit für das erwartete Einkommen.
- Cashflow, Betriebsergebnis, Immobilienwert und Gewinn werden maximiert, wenn Sie Ihre Einheiten zu einer marktüblichen Miete vermieten.,
Berechnung einer Marktmiete Schätzung in 5 einfachen Schritten
Nun, da wir wissen, warum die Einstellung der richtigen Marktmiete Schätzung so wichtig ist, lassen Sie uns die fünf einfachen Schritte, die wir empfehlen, um eine genaue Mietschätzung berechnen diskutieren:
#1 Forschung der Nachbarschaft
Dinge, die eine Nachbarschaft gut für Mieter sind einfache Transportmöglichkeiten, wahrgenommene Sicherheit, einfachen Zugang zu den wichtigsten Annehmlichkeiten wie Einkaufen, Restaurants und gut bewerteten Schulen und die Qualität der nahe gelegenen Unternehmen zu machen.,
#2 Review rental listing comps
Führen Sie eine Umfrage durch, in der Sie nach derzeit verfügbaren Einheiten vergleichbarer Qualität in der Nachbarschaft fragen. Fragen Sie sich:
- Wie vergleichen sich die verschiedenen Standorte mit Ihren?
- Was ist die durchschnittliche Größe in Quadratfuß?
- Wie viele Schlafzimmer und Badezimmer hat jedes Zimmer?
- Was ist die normale größe der vorder-und hinterhof? Gibt es überhaupt privaten Platz im Freien?
- Gibt es zusätzliche Annehmlichkeiten wie ein Schwimmbad, eine Garage, einen Kamin, eine verbesserte Küche und ein Badezimmer usw.?
- Sind Haustiere erlaubt?, Sind Nebenkosten in der Miete enthalten? Gibt es eine zusätzliche Gebühr für das Parken?
#3 Bestimmen Sie die Marktmiettrends pro Quadratmeter
Sobald Sie die durchschnittliche Größe vergleichbarer Mietobjekte in Ihrer Nähe oder besser noch die tatsächliche Größe bestimmter Einheiten kennen, berechnen Sie die durchschnittliche Marktmiete pro Quadratmeter:
- $ 1,500 pro Monat x 12 Monate = $ 18,000 / 1,200 Quadratmeter = $15 pro Quadratmeter pro Jahr oder $1.,25 pro Quadratmeter und Monat
#4 Nehmen Sie Anpassungen für Annehmlichkeiten und Funktionen vor
Annehmlichkeiten fallen in zwei Kategorien:
- Immobilien-und Geräteausstattung wie Hof, Schwimmbad, Parkplatz und/oder enthaltene Geräte wie Geschirrspüler und / oder Waschmaschine und Trockner..
- Gemeinde-oder Nachbarschaftseinrichtungen wie Parkplätze abseits der Straße, ein Spielplatz oder ein Grüngürtelbereich oder ein HOA-Fitnessstudio oder andere öffentliche Bereiche.
#5 Analysieren Sie potenziellen zukünftigen Wettbewerb
Alle Mietobjekte werden zu dem einen oder anderen Zeitpunkt kurzfristige Leerstände haben, weil die Mieter kommen und gehen., Als Faustregel gilt, dass ein Bereich mit einer Leerstandsrate von 10% oder weniger ziemlich eng ist und auf die Fähigkeit hinweisen kann, die Mieten ein wenig zu drücken.
Ein Gebiet mit einer hohen Leerstandsquote oder mit einer großen Anzahl von Häusern oder Wohnungen im Bau könnte jedoch in Gefahr sein, bald mehr Angebot als Nachfrage zu haben. In diesem Fall konkurrieren Sie möglicherweise gegen neue Projekte, die erhebliche Anreize bieten, Mieter vom bestehenden Angebot abzuhalten.,
15 Faktoren, die eine Mietschätzung beeinflussen
In der Regel sollten sich Vermieter bei der Ermittlung der richtigen Grundmiete auf die Maximierung des aktuellen Einkommens und des Immobilienwerts konzentrieren. Dies kann die Auflistung Ihrer Einheit bei der höchstmöglichen Miete beinhalten oder auch nicht. Unserer Meinung nach sind die 15 wichtigsten Faktoren, die eine Mietschätzung beeinflussen:
- Art des Hauses-Einfamilienhaus vs. Mehrfamilienhaus
- Lage des Hauses-in der Nähe einer Schule, High-End-Lebensmittelgeschäft oder Park vs. eine stark befahrene Autobahn., Berücksichtigen Sie auch die Eigenschaften der Nachbarschaft – Entfernung zu Einkaufsmöglichkeiten und Unterhaltung, öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen und Kirchen, Sicherheit und Sicherheit der Gegend und die Gehweite der Nachbarschaft.
- Lokale Mietvorschriften einschließlich Mietstabilisierungsverordnungen, Räumungsschutz, Begrenzung von Mieterhöhungen usw.,
- Größe des Hauses – basierend auf Quadratmeterzahl, Größe der Vorder – und Hinterhöfe und Raumgrößen
- Anzahl der Schlafzimmer
- Anzahl der Badezimmer
- Saisonalität – wie die Nachfrage nach Immobilien je nach Jahreszeit variiert
- Geräte-Alter und Qualität, einschließlich Waschmaschine und Trockner in der Einheit
- Annehmlichkeiten – aktualisierte Leuchten, natürliches Licht, neuere Heizung und Klimaanlage, zusätzlicher Stauraum, Schwimmbad und Grill
- Außenraum – garten, Terrasse, Terrasse oder Balkon
- Möbliert vs., teilweise oder unmöbliert
- Nebenkosten wie Wasser, Abwasser und Müll, Strom oder Internet
- Haustiere erlaubt – einschließlich zusätzlicher Miete oder Kaution für ein Haustier
- Parken auf der Straße vs. Carport oder Garage
- Mietdauer von Monat zu Monat im Vergleich zu sechs Monaten im Vergleich zum jährlichen Mietvertrag
Wo finden Sie vergleichbare Marktmieten
Wenn Sie nach vergleichbaren Mietverhältnissen suchen, recherchieren Sie wirklich die wettbewerb. Wenn ein qualifizierter Mieter die Wahl zwischen zwei lokalen Immobilien hat, wählt er häufig diejenige aus, die den besten Wert bietet., Es ist wichtig, wettbewerbsfähig zu sein, wenn man Mieten fragt, während man auf Unterschiede in der Ausstattung, der Einheitsgröße und den relativen Vorteilen verschiedener Standorte achtet.
Online Quellen für die Miete Vergleichswerte
- Stessa Mieten Schätzung
- Zillow
- RENTCafé
- Craigslist
- Trulia
- Realtor.com
- ApartmentList.,com
Offline-Quellen für Immobilien mieten Vergleichswerte
- Fellow Vermieter
- Immobilienmakler
- – Eigenschaft-management-Unternehmen
- Local rental Verbände und investment-clubs
die richtige Miete Bestimmung
Wenn Sie Ihre Frage zu vermieten in Linie mit die Markt, sind Sie wahrscheinlich, um genießen Sie konsistente und starke cash-flow, niedriger Mieter Umsatz, und die insgesamt höheren Werte. Außerdem können Sie Ihre Hypothek wahrscheinlich schneller als erwartet abbezahlen oder haben mehr freien Cashflow, um in neue Möglichkeiten zu investieren., So oder so, Sie werden der finanziellen Freiheit einen Schritt näher kommen.,p>Um schnell zu rekapitulieren, umfasst die Festlegung des Mietrechts für Ihre Einheit oder Einfamilienhaus:
- Erforschung der Nachbarschaft
- Überprüfung vergleichbarer Mietobjekte an ähnlich wünschenswerten Orten
- Ermittlung der Marktmiete pro Quadratmeter
- Anpassung des Mietbetrags für Annehmlichkeiten und Funktionen, die bei Mietern beliebt sind
- Anpassung an potenziellen zukünftigen Wettbewerb
Verfolgen Sie Ihre Mietobjekt Leistung KOSTENLOS
Erfahren Sie mehr