stier Nashville og Memphis har tatt mot sentrum revitalisering er omtrent like forskjellige som rolig flyt av Cumberland River, og den som forsettlig gjeldende av den Store Gjørmete. «Veien Memphis trekk er atomistic, individualistiskcowboy måte, grensen måte,» drawls Memphis utvikler Henry Turley. «I motsetning til Nashville, som beveger seg metodisk, ettertenksomt, i henhold til en plan, og med noen konsensus.»
Turley, som mange Memphians, beundrer at mye av Nashville ‘ s siste downtown utviklingen har vært drevet av T-Regjeringen., Church Street Sentrum, downtown arena, Batman bygning, Cumberland-tårnet, Magnatek bygning, i sentrum av bibliotekalle har vært prodded sammen av Metropolitan Utvikling og Bolig Agency (MDHA) eller ved Ordfører Phil Bredesen. På samme tid, noen kritikere vil hevde at T ikke har klart å strikke disse store boksene i oppbyggingen av en urban livsstil.
«Vi har aldri hatt noen styrke her i urban design,» erkjenner en T-insider. «Verken MDHA eller Planlegging Kommisjonen har noensinne oppfordret til det, eller utdannet offentlig om det., Og private utbyggere har ikke gått inn i tomrommet.»
I Memphis, men privatpersoner har gått inn i tomrommet. Bevæpnet med instinkter riverboat gamblers og en følelse av civic formål, de gjør urban design. De gjør det ved å gjenopprette historiske strukturer, og konstruere nye ved hjelp av gammeldags byggesteinene i urbane steder. De gjør det med 4,000 downtown boligenheter (Nashville har 1,000)., De gjør det med en ny mindre-league ballpark i tilknytning til Peabody Hotel, i sentrum av et helt nytt nabolag som vil inkludere en ny barneskole. De har gjort det i respons til civic slutten av Kongen drapet, og de har gjort det med et lokalt styre som har vært, i henhold til Turley, «bare rimelig støttende. Memphis har ikke civic ledere, vi har ikke en Bredesen eller en Fulton,» sier han. «Vi har entreprenører.»
Turley er absolutt en av de entreprenører, kanskje den mest innflytelsesrike så langt downtown Memphis, er bekymret., Han sier at han innså at på 1970-tallet at «ingen downtown kunne beholde sin gyldighet som en CBD (central business district), som var veldig office tårn omgitt av parkeringsplasser. Office parker vil utkonkurrere på grunn av sin nærhet til boliger og lavere kostnader til utvikling. Det virket som downtown ville være tapt for oss, med mindre vi har opprettet en ekte urban opplevelse, et sted hvor folk kunne gjøre litt av altbo, arbeide, drikke, spise. For å gjøre den slags sted, er det nødvendig å gjøre flere boliger i sentrum.,»
Turley i gang med Alter, et 1923 bygning som hadde en gang ligger de hellige Tempel. I motsetning til Nashville, i markedet for kontorlokaler i Memphis tidlig på ’80-tallet var så dårlig at utviklere som Turley kunne ha råd til å kjøpe downtown eiendom til bolig-konverteringer. Også, i motsetning til Nashville, reguleringsplan-koden ikke forby sentrum av bolig. «Helligdommen hadde det du trenger for å lykkes i en sentrumflott utsikt og unike arkitektur,» sier Memphis arkitekten Frank Ricks. «Det viste seg at sentrum leiemarkedet ville fungere.,»
For dårlig Nashville utvikler Tony Giarratana var ikke klar over at unike arkitektur var en del av den urbane levende ligningen før han rev ned Art Deco-Sudekum bygning, og erstattet den med Cumberland apartments. Og synd at MDHA ikke gjenkjenner den samme før forking over $6 millioner i tilskudd for sin bygning, som ser ut som om den tilhører mer i Øst-Tyskland enn i Music City.
Turley deretter flyttet til en annen sentrum av prosjektet, Elven Bløff co-op., Så det var loft leiligheter på Papir Fungerer, en 1913 lager i falleferdige South Main district, som han kjøpte for 83 kroner per kvadratmeter. «Jeg husker krampetrekninger rett opp i senga en kveld, og ropte høyt:» jeg har bygget $4 millioner kroner verdt av lofts, og jeg har aldri før sett et loft,’ » Turley minnes. «Jeg hadde aldri blitt til New York.»
for Å være sikker, utvikling av Memphis ikke stole utelukkende på privat initiativ. Skatteincentiver og inntekter obligasjoner laget finansiering downtown prosjekter mer attraktive., Center City-Kommisjonen (CCC), som ble grunnlagt i 1977, administreres disse programmene og forutsatt at annen hjelp for utviklere sentrum.
The CCC nylig bestilt downtown design retningslinjer fra Philip Walker, med Nashville office of Memphis-basert Looney Ricks Kyss Arkitekter. En design review board bruker disse retningslinjene er å gi råd til utviklere på hvordan bygninger skal se i hver bydel for å få dem til å bidra til den urbane stoff., MDHA har også en design review prosess, men mangler Memphis’ detaljerte retningslinjer for vurdering av urban design verdier av enkelte prosjekter.
Mens Turley var rehabbing Helligdommen, andre utviklere var i fremgang i Memphis, så vel. Memphis forretningsmannen Jack Belz var redde Peabody Hotel fra riving. Belz kjøpt den historiske hotellet i 1975 for $75,000, deretter tilbrakte seks årog nok 24 millioner i federal and private midlergjenopprette den spanske fantasy sin status som Alhambra av Mississippi-Deltaet.,
«Det var katalysatoren til sentrum, fordi alle hadde et lite stykke av Peabody Hotel i deres hjerter,» sier Turley.
Belz også kjøpt åtte tilstøtende blokkene for Peabody Sted, en blandet bruk kompleks som, med hotel, er den største historiske renovering prosjekt i Usa. Komplekset har leiligheter, kontorer og butikklokalerinkludert byens første downtown dagligvarei turn-of-the-tallet Gayoso Hotellet, 1915 Majestic Teater, den tidligere Haverty er møbelforretning, og 1901 Goldsmith ‘ s department store., For tiden er under bygging, er Peabody Sted Detaljhandel og Underholdning. Den vil inneholde en 23-tv megaplex og en IMAX-kino.
Med Harbor Town, en annen downtown utvikling, Belz og Turley gått sammen og flyttet inn i det som er kjent i planlegging sirkler som «New Urbanism.»I 1988 kjøpte de 300 dekar på Mud Island, som ligger mellom Ulven og Mississippi Elver, fra de skjulte imperium som tilhørte Slakter brødre i Knoxville., Den Slaktere hadde ønsket å sette en mellomstatlig ned midt på øya, og fusjonere det med det Arkansas Bridge13 baner av betong spaghetti. Turley trodde det var en forferdelig sløsing av kommunal plass, og dannet «Borgere Mot Expressway» for å bekjempe den. Selv om han aldri trodde han ville ende opp med eiendommen han kjøpte det når Slaktere kastet. Belz og Turley bestilt en master plan for en tradisjonell nabolagsmale masse, fortau og gater, offentlige plasser og elva går., Hyret de Looney Ricks Kyss Arkitekter til å omsette planen i regionen-bestemte-stil boliger, leiligheter og hyttertypen med front verandaer, store vinduer, og bred takutstikk.
Som sentrum av bolig økt, den første nye kontorbygg i sentrum av Memphis i mer enn et tiår var for AutoZone, Wal-Mart av bildeler. I 1996, grunnlegger J. R. «Pitt» Hyde omsatt hans midtown-området i byen i bytte for land som grenser til Peabody Sted og bygget et nytt hovedkontor, også utviklet av Looney Ricks Kyss., Den iøynefallende hvit bygning, med sin buede veggen i glass mot Mississippi, gir et moderne stemmen til den tradisjonelle arkitektoniske dialog av Memphis.
Hyde også brukt finansiell giring på sitt eget grunnlag for å insistere på en ny performing arts center som en del av utvidelsen av downtown convention center. I tillegg er en følsom moderne design av arkitekt Louis Pounders, og det vil animere store betong bunker av konferansesenter med en glassaktig lobbyen og promenade som gir en verandaen til Mississippi., «En av våre viktigste mål var knyttet til elva, sier Pounders. «Den gamle bygningen ignorert det.»
Memphis entreprenører har ikke vært begrenset til bygninger. Det var private borgere Greg Hnedak og Dan Oppenheimer som kom opp med ideen om å kjøre en vogn linje ned Main Street utnytte historiske biler fra hele verden, og som presset ideen gjennom transit authority. «De hadde funnet ut at det var noen føderale midler tilgjengelig for et prosjekt som dette, og de ville ha min hjelp,» sier Turley., «Jeg fortalte dem at de hadde lyst til å gjøre det selv, pekte dem mot City Hall, og de gjorde det. Du alle ville ikke la en arkitekt og en farget glass selger legg ut dine downtown transport system, men vi gjorde.»
Andre navn på Turley ‘ s liste over eminente entreprenører inkluderer Dean og Kristi Jernigan, drivkraften bak den nye ballpark. Den Jernigans kjøpte Memphis Redbirds og slått teamet inn i en ikke-for-profit som i fjor ga $250,000 til offentlige skoler for baseball-relaterte aktiviteter., Dette året byggingen begynner på et 12 000-seters stadion for laget på et nettsted diagonalt over fra Peabody Hotel. Design er modellert på Baltimore ‘ s Camden Yards, og vil bli sentrum for en blandet bruk nabolaget, med tilstøtende bygninger på nytt og nye bygget for å skape en urban nabolaget. Komplekset inkluderer 385 leiligheter, samt kontorer, butikk, parkering og en nasjonal mindre-league baseball-museet.
Hva Turley kaller «et sjeldent eksempel på lederskap av en valgt offisielle» er den nye barneskolen i verk i tilknytning til ballpark., Cirka åtte år siden, Turley sier, han slo skolestyret om behovet for en ny skole i sentrum. «Jeg fortalte dem at de ikke kunne gjøre dette utmerket skolen i noen av sine bestanddeler nabolag, fordi det ville piss av andre bestanddeler. Jeg spurte dem til å gjøre det i sentrum, fordi det er vanlig bakken, everybody ‘ s-området.»Styret ikke kjøpe inn det til Memphis ordfører W. W. Herenton fortalte dem at han skulle gi $100 millioner i ny skole obligasjoner, men det er fastsatt at en av de nye skolene måtte være i sentrum., «Styret ønsker ikke å gjøre den downtown skolen, men de hadde til å få penger,» Turley sier.
De nyeste Belz/Turley/Looney Ricks Kyss Arkitekter venture er rehabilitering av en hel nabolaget umiddelbart nord for sentrum. Den Memphis Bolig Myndighet nylig tildelt team utvikling rettigheter til å konvertere to offentlige boligprosjekter og de omkringliggende ødelagt Greenlaw/Manassas nabolag i en blandet inntekt samfunnet. Teamet planer om å arbeide i samarbeid med nærliggende St. Jude ‘s Children’ s Hospital, som vil gi arbeid til arbeidstakere som flytter inn i det nye nabolaget.,
Når ble byen lagt ut i 1819, John Overton og Andrew Jackson hadde blitt sittende fast på sine 5000 dekar på den sørligste av Chickasaw Bluffs i 25 år, og venter på bosetting for å spre og fast eiendom verdier til å stige. Jackson bøyd ut i begynnelsen av 1820-årene, og bestemte at landet spekulasjoner på western frontier ville være et ansvar under presidentvalget. Men wheeler-forhandlere som Jackson og Turley har alltid vært en del av det å lage og gjenskape Memphis.
Memphis måte er ikke Nashville vei, og det er bare fint., Athens av Sør har aldri vært en Deep South by med en bølle tidligere. Vi kan være stolte av at når vi var ikke-voldelig desegregating lunsj tellere, Memphis var hosting martyrdød Civil Rights movement. Og det spiller ingen rolle om en ordfører starter med en arena eller en entreprenør som starter med bolig, så lenge resultatet er virkelig urbane.,
Men noen ganger, når jeg lytter til Henry Turley voks veltalende, eller enda mer veltalende blues, eller jeg spiser gryn og egg sent på kvelden i Memphis’ Arcade, midt i den maskert kunstgallerier og antikvitetsbutikker og døsig winos langs South Main, jeg ønsker meg en liten bit av Memphis i Nashville. Da ønsker jeg at Hotellet hadde en stor elv som ville gå all-over-sølv i skumringen.
Og jeg ønsker at Nashville hadde spart nok gamle bygninger i sentrum for å definere karakter av et nabolag., Mest av alt ønsker jeg at Nashville hadde spillere som ville løsne sine bånd, ruller opp ermene, og skyte craps på downtown. Innsatsen er høy; jackpot er urbanity.