du Kjører et bordell var aldri en del av Debbie Miller ‘ s plan.
Men for 25 år siden, i landlige Ohio, det var få mennesker som har forstått skillet mellom en luksuriøs seng og frokost-og et hus av prostitusjon.
«Den lokale county kommisjonærene hadde ingen anelse om hva en seng og frokost var, sier Miller. «Og fordi det var en sjeldenhet å ha en kvinne som bedriftseier, og ingen hadde hørt om en seng og frokost, ble jeg spurt om jeg var åpne et bordell. Det var veldig tungt.,»
Dette var atmosfæren der Miller lanserte sin virksomhet, HideAway Country Inn, et kvart århundre siden i Bucyrus, Ohio, et jordbrukssamfunn hvor populære attraksjoner inkluderer den lokale syltetøy og gelé fabrikken, et lys-noe som gjør anlegget, og den eneste hånd-hamret kobber dusj fabrikken i Usa.
Mange mennesker drømmer om en dag å pensjonere seg fra den daglige grind av jobben sin og kjører en romantisk country bed and breakfast.,
Miller har tilbrakt mer enn to tiår leve den drømmen som eier av en blomstrende bed-and-breakfast som er jevnlig solgt ut i helgene og har blitt kåret til en av top 10 romantisk et gjestgiveri i landet med BedandBreakfast.com.
Likevel, de første årene var langt fra enkelt.
Opplysende lokalbefolkningen om arten av en seng og frokost virksomhet var bare én av utfordringene Miller i ansiktet mens hun forsøkte å gå fra en 9 til 5 regnskap jobb med å kjøre landet inn.,
Foreldre til tre, Miller og hennes mann slo seg ned på sengen og frokost idé, fordi det ville tillate henne å bruke mer tid på å oppdra barna og gi et tilskudd til familiens jordbruk inntekt.
«Det bedre atmosfære for å heve en familie enn en eiendom med 22 hektar med skog på den ene siden, en babling bekk, og seks hektar av verftet for å spille i? Det var en gutt paradis med en trehytte og en middag bell, som har kalt dere på til lunsj og middag, sier Miller.,
Den landlige omgivelser side, hva Miller oppdaget så begynte hun å våge var at lokale ledere hadde svært lite kunnskaper om hvordan de skal lisens i en seng og frokost eller selv hva tillatelser var nødvendig.
«jeg gikk og dro all informasjon jeg kan finne om lisensiering fra biblioteket for å vise dem hvordan å lisens meg, sier Miller. «Jeg kikket opp lover, fordi de ikke visste.»
Blant denne mangel på lokal kunnskap, Miller fant seg selv å måtte hoppe gjennom mange ringer som i dag er kanskje ikke nødvendig. I det minste, at prosessen i dag er mer definert.,
«Vi hadde til å få en full mat lisens, som bordell var det stor bekymring», sier Miller.
«Og også en inspeksjon fra den frivillige brannvesenet… jeg tror vi var de eneste seng og frokost i Ohio med en full hotel-lisens, og bare fire rom,» legger hun til.
Det var ikke bare lokale myndigheter som ennå ikke hadde utviklet en full forståelse av den nye bed and breakfast-bransjen. Internal Revenue Service også hadde ennå til fullt ut å forstå arten av den virksomhet et kvart århundre siden., Dette førte til at det fortsatt er flere utfordringer for Miller som hun forsøkte å etablere HideAway Country Inn.
«Vi ble utsatt for en full IRS revisjon fordi SKATTEMYNDIGHETENE klassifisert i en seng og frokost som en hobby virksomhet, og de ville ha oss til å betale dem tilbake for alle start-up kostnader av en ‘ekte’ virksomhet,» forklarer Miller.
Mens noen starter en seng og frokost i dag ikke ville ha til å møte mange av disse utfordringene, er det fortsatt mye å lære fra Miller ‘ s historie, spesielt når det kommer til kunsten av å kjøre en deluxe country inn-og navigere rød tape.,
Ikke bare har HideAway Country Inn blitt anerkjent av BedandBreakfast.com som en av de mest romantiske et gjestgiveri i landet, det er også inkludert blant nettstedets Diamond Collection, en eksklusiv gruppe av profesjonelt kontrollert og gjest anmeldt luksus inns som har omfattende moderne fasiliteter.
Miller ‘ s bed and breakfast har kommet en lang vei fra fire rom det startet med., I dag tilbyr, inkludert 12 suiter, et lite spa, en restaurant og et møterom som har plass opp til 100 personer, alle blant de seks hektar med vakkert anlagte hager og plener og 22 dekar av naturstier.
Miller og hennes mann kjøpte den historiske seks soverom, herregård og tilstøtende carriage house i februar 1990 for bare $130,000 og umiddelbart begitt seg ut på omfattende moderniseringer å skape komfortable gjesterom.,
Noen av de endringer og forbedringer Miller følte var viktig inkludert sørge for at alle rom hadde eget bad og installere Boblebad, peis og satellitt-tv. De har også installert nye tepper i hjemmet, har lagt til ny maling, og remodeled kjøkken.
Den første runden av oppgraderinger koster ca $100,000. Og etter som årene gikk, og flere forbedringer ble gjort. Ni år i virksomheten, the HideAway Country Inn hadde utvidet til sin nåværende totalt 12 suiter, seks av disse er 800 kvadratmeter.,
Hva er mer, på høyden av sin virksomhet, inn regelmessig hadde en tre-måneders venteliste for rom i helgene.
for å nå en slik vellykket innkvartering nivåer, Miller finnes ulike kreative måter å introdusere nye inn til fellesskapet, herunder å levere muffins til lokale bedrifter for å kunngjøre den inn og tiltrekke bedriftens gjester.
Men Miller sier hemmeligheten bak hennes suksess er den unike berører inn tilbyr og hvordan gjestene blir behandlet.
«jeg tror det er den tilpasning og tilpassing av ting,» sier hun., «Å være i stand til å gjøre ting som overrasker gjestene som kom og bo hos oss. … Den private levende lys middag for to, fem-retters måltider, med myk musikk … eller å snike inn et eget rom å fylle et badekar med bobler, tenne lys, dempet lys, og slå på peisen, slik at når gjestene gå tilbake til rommet, stemningen er alle satt.»
Disse typer innslag er også betydelige inntekter generatorer i seng og frokost virksomhet. Den HideAway Country Inn, for eksempel, tilbyr ulike pakker på sin hjemmeside at alle kommer med en ekstra kostnad., Pakker er bygget rundt romantisk, sesongmessige, og ferie temaer.
har en Tendens til å detaljene av de mange spesielle detaljer som tilbys på en seng og frokost kan være en stor del av arbeidet for en eier. Som er vedlikehold av en seng og frokost, sier Miller, som anbefaler å etablere et fond for å dekke eiendom vedlikehold. Mengden av penger som har behov for å være i fondet, sier hun, vil variere avhengig av alder av eiendommen.
Vedlikehold, Miller sier med en latter, er lett den største hodepine for jobben.,
Men da hun reflekterer over sin kommende 25-års jubileum, Miller sier at de får muligheten, ville hun gjøre alt på nytt igjen.
«Du lærer noe nytt hver eneste dag, sier Miller. «I dag har jeg jobbet på en ny eiendom-management-system, erstattet en sump pumpe, møtt med en corporate business person, gjorde en 90-dagers ansatt evaluering av en ung enslig mor som er en utvinne heroinmisbruker, hjalp lage mat planlegge sin nye meny, sett opp en dato for å smake og vin sammenkobling, og gjennomgått en gjest undersøkelsen oppfølging. … Du bare ikke kan få denne varianten i en 9 til 5 jobb»
«Det er en livsstil,» Miller legger til., «Du vil ikke bli rik med penger. Du bli rik med mennesker og deres historier.»
Og rik på minner og erfaringer i livet. Et kaleidoskop av sommer kvelder tilbrakt ser på lyn bugs med barna og gjester, sier hun, og å utsette en New Jersey familien til husdyr for første gang, eller vitne til dine barn i skolealder prøver å kommunisere med en Japansk forretningsmann i en silk dress, midt sjenert latter og felles smiler.
Tim og Angie Allen gjorde ikke står overfor de samme hindringene Debbie Miller gjorde da starter sin seng og frokost for åtte år siden i Duluth, Minn.,
Likevel, som den vellykkede eiere av A. G. Thomson House Bed and Breakfast, paret har også lært en god del om hva det tar for å lykkes i bransjen.
Operating en seng og frokost var den mangeårige drømmen om Angie Allen, som ventet tålmodig å gjøre virksomheten til en realitet, mens hennes mann fulgte sin karriere i luftforsvaret.
Når det kom tid for Tim til å fratre fra sin militære jobb etter 23 år, flyttet paret tannhjul og begynte prosessen med å lansere sin seng og frokost.
En av sine første skritt var eiendel jakt., Hjem de til slutt slo seg ned på var i Duluth s mansion (herskapshus) – distriktet, et eksklusivt sted som kom med en bratt prislapp. Eiendommen koste mer enn $1 million.
«etter å Ha vært i luftforsvaret, det er ikke som jeg hadde mye penger,» sier Tim Allen. «Du blir ikke rik som offiser i luftforsvaret. Så hver eneste krone vi hadde, vi sunket inn i holderen.»
paret også har lånt penger fra sine foreldre og en venn av familien for å gjøre den seng og frokost en realitet. (Alle som har siden blitt betalt tilbake av den vellykkede bedrifter.,)
Mye som Miller og hennes HideAway Country Inn, den Allens brukt en god del penger renovere sin nye eiendom, oppdatere den fra hva Allen beskriver det som en «fast i 1960-årene» utseende.
de endringene de har investert i inkludert ny maling, tapet, og installere luksuriøse bad i hvert rom.
«jeg vet det er noen inns som fortsatt har gjestene deler bad, men hvis du ønsker å være i stand til å lade den økte prisen, du trenger nice, eget bad,» Allen råder.
«Den vanlige områder som trenger å se fantastisk, så vel,» sier han., «Vi prøvde å gjøre det som vår stue, der folk ønsker å sitte og sette sine føtter opp, og lese en bok av brannen. Det er ikke veldig formell, vi ville at det skulle være en avslappende, behagelig sted.»
Når alle oppussing var ferdig, 9,000 kvadratmeter A. G. Thomson House Bed and Breakfast åpnet med syv rom, alle med queen – eller king size-senger, bad i spa-stil og med flatskjerm-tv.
Allen estimater han brukte rundt $15.000 per bad, og sier det vil trolig koste dobbelt så mye som om han ikke hadde gjort mye av arbeidet selv.,
Noen av de andre viktige skritt til suksess Allen tilbyr for potensielle bed and breakfast-eiere inkluderer betydningen av å investere i profesjonell fotografering og et nettsted.
Forvente å bruke hvor som helst fra $5000 til $10 000 på fotografering av din eiendom, og det kommer til å ta et par dager å få bilder som er tatt.
«Du er nødt til å ha en profesjonell komme inn og sette opp skudd, sier Allen, og understreker at det å ha slike bilder av høy kvalitet på ditt nettsted vil gå en lang vei mot å tiltrekke seg gjester.,
Som bringer ham til betydningen av et profesjonelt designet nettsted.
«Vi få 100% av virksomheten gjennom vår nettside. Vi gjør ikke noe reklame,» forklarer han. «Vi vil være full seks måneder ut i året, alt på grunn av nettstedet.»En nettside vil også koste minst $10,000, Allen sier.
Som nesten enhver bedrift, sier Allen, det er positive og negative. I den seng og frokost virksomhet, være forberedt på å jobbe lange timer. Hva er mer, mye av arbeidet er ikke glamorøst.
«Du er skrubbe toaletter og gjøre vaskeri., Noen mennesker tror de vil ansette folk til å gjøre alle slags ting, men som spiser opp den nederste linjen, veldig raskt, sier han.
«det er Så mange gjester sier at deres drøm er å eie en inn,» fortsetter han. «Jeg har alltid først forsiktig dem å vente til alle barna blir voksne og ut av huset, fordi du er gift med huset. Vi savnet så mange av våre datter hendelser. Eller bare en av oss kunne gå.»
På pluss-siden, men Allen legger til at arbeidet er givende på mange nivåer.,
«Det er gøy å møte så mange mennesker og for å gjøre dem glade, og det gjør Angie og jeg bor i en mye større hus enn vi ellers ville. Noen ganger, jeg står utenfor og ser på dette store, vakre huset vi bor i, overrasket. … Det er en hel livsstil. … Jeg vet at jeg ikke vil gjøre det for alltid. Men som jeg alltid sier, den dagen det ikke er gøy lenger, det kommer til å bli en for-salg logg ut foran.,»
Hvis du kjører en seng og frokost er noe du alltid har drømt om, her er noen flere tips:
beliggenhet, beliggenhet, Beliggenhet
Når speiding et hjem eller eiendom for en seng og frokost, det er flere viktige hensyn å huske på, men ingen er viktigere enn plasseringen. Den gamle real estate ordtaket definitivt gjelder her: beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet.
Når det gjelder beliggenhet, Miller sier være klar over støyen rundt din eiendom – det er viktig å ha en fredelig, avslappende omgivelser.,
Hun foreslår også å bli kjent med nærliggende hotell – å få vite hva konkurrentene vil være like. Og vær oppmerksom på lyset rundt din eiendom. Igjen, fordi du ønsker å tilby gjester som fredelig og uforstyrret et besøk som mulig.
Allen, i mellomtiden foreslår å sørge for din seng og frokost ligger på minst et par dekar og er i en destinasjon som tiltrekker seg besøkende.
«Det er som noe i real-estate – det handler om plassering, sier han. «Det er en konstant strøm av folk til Duluth. Det viktigste er å være på en destinasjon., … Hvis du er i midten av ingensteds, hva er oddsen for folk å gå der?»
Læring i Bedrift
Det er mange måter å gå om å lære den seng og frokost virksomheten, og hva det tar å bli vellykket, inkludert å lese bøker (det er enda en «Kjører en Seng & Frokost for Dummies»), bli med bransjeorganisasjoner, og å delta på messer.
Miller og Allen hver tok sin egen unike tilnærming som involverer noen eller alle av de ovennevnte alternativer.,
«jeg plukket hjernen til andre hotelleiere – folk slags giggled på meg, men de ville også hjelpe meg, de ville sende meg sjekklister for sin husholderske og opplæring videoer – bare noen små ting som det, sier Miller.
Viktigheten av en God Nettside
Begge HideAway Country Inn-og A. G. Thomson House Bed and Breakfast har elegant, godt designet nettsteder fylt med profesjonell fotografering og lett å navigere i sider.
«Nettsteder har vokst eksponentielt. Det pleide å være en enkel ting. Nå er det nødt til å være bilder, og det må være lydhør, sier Allen., «Du må sørge for at det ser rett ut og viser hva du vil at folk skal se. Men hvis du har det riktige nettstedet i denne bransjen, du golden.»
Allen også understreker viktigheten av å tilby en rekke tilpassede pakker på nettsiden for å hjelpe generere inntekter.
«Vi har massevis av pakker,» sier han. «Fra noe så enkelt som å sette en bukett med roser i et rom for å gå inn og slå ned på sengen og sprer roseblader mens en gjest er å ha middag. Og vi ber for de slags ting. Vi bare dobbel uansett hva det koster oss. Vi selger mye av pakker., Mye folk i denne bransjen ikke legge dem fordi de tror det er for mye arbeid. Men det er ikke. Og det er så enkelt for gjestene å velge pakker på vår nettside.»
Dra Nytte av Reisemål Nettsteder
Din egen nettside ikke er den eneste som kan hjelpe deg i seng og frokost virksomhet. Allen antyder også ved hjelp av TripAdvisor til din fordel.
«ikke vær flau for å bruke det, sier han. «Hvis noen var fornøyd med sitt besøk, sende dem fint å følge opp e-post og spørre dem til å skriv en anmeldelse. Så mange mennesker er avhengige av TripAdvisor. Som vil produsere så mye business.,
«de Fleste overnattingsbedrifter hater TripAdvisor,» Allen legger til. «Men det er ikke til å forsvinne, så du kan like godt bruke det til din fordel.»
Allen ikke rommet har utsikt-deling nettstedet Airbnb som en direkte trussel — som luksus innkeepers, sier han, «Vi selger en opplevelse, ikke bare et sted å krasje.»Men han jobber med byen for å sørge for at disse egenskapene overholde lokale losji lover. Likevel, han sier det er verdt det for B&B-eiere å liste sine rom på Airbnb.
«Det er en gratis oppføring, og vi betaler bare Airbnb hvis en bestilling er bestilt via nettsiden deres,» sier han., «Jeg vil råde alle tradisjonelle B&B på listen deres eiendom med Airbnb siden du vet aldri hvordan en gjest, finner deg.»
Faglige Foreninger
Både Miller og Allen si en organisasjon som i særlig vist seg å være svært verdifulle for deres vekst og utdanning som seng og frokost eiere. Som organisasjon er the Professional Association of Innkeepers Internasjonale, eller PAII.
PAII og lignende organisasjoner tilbyr messer, workshops, industri hendelser, nettfora, statistikk, og mye mer.,
messer og konferanser er spesielt verdifulle, sier Allen.
«De er flere dager lang, holdt i offseason, sier Allen. «Og det er alle typer leverandører der … fotografer, i tilfelle du trenger noen som kan ta bilder av mat eller på ditt eget rom. Det er nettstedet design leverandører der. Leverandører for sengetøy, håndklær, sengetøy, mat leverandører, kapper, rengjøringsprodukter, leverandører for alt dette. De har selv inn stedfortreder det – fagfolk som du kan leie til å komme administrere din inn, i tilfelle du ønsker å komme bort for en stund.”