HomeUnion®’s hands-free real estate investment tjenesten åpner dører for deg å investere i en rekke byer og bydeler langt fra hjembyen din som du kanskje ikke kjenner veldig godt. Som en investor, dette er gode nyheter – du får tilgang til investeringseiendommer du vanligvis ikke ville ha., Dette gjør forlate deg med en conundrum: hvordan kan du sammenligne muligheter og finn et hus i et ukjent marked som lover den beste avkastningen på investeringen din?
Det hjelper ikke at hver eiendom er forskjellige. Et hus kan være enklere å leie enn den neste døren. Hver eiendom markedet er også forskjellig på grunn av ulik økonomiske forhold, demografiske faktorer og geografi., Å vite hva slags avkastning til å forvente for en bestemt eiendom over en lang periode, sier ti år, er vanskelig å forutsi med stor presisjon, men det kan ikke være så vanskelig som prognoser avkastning på investering som du ville få ved å investere i aksjemarkedet med en stock index fund.
Hva er en Cap Pris i fast Eiendom?
for Å estimere og sammenligne lønnsomheten av investeringseiendom, enten de er single-familiens hjem eller luksus high-rise condos, eiendomsmegling investorer utviklet en enkel formel for å beregne lønnsomhet., Disse «cap priser,» eller kapasitet priser, måle kapasiteten på en eiendom for å vinne tilbake den opprinnelige investeringen og levere overskudd i årene fremover.
Hvordan å Beregne Cap Priser
Før du kjøper en eiendom, er det viktig å lære hvordan å beregne cap priser for å få en idé om sitt potensial avkastning. Din eiendom cap pris er det samme som netto driftsinntekter (NOI) for din investering. Det er en beregning av kontantstrøm inntekt og, hvis du har gjort dine kjøp i kontanter, det er deres avkastning på investeringen (ROI).,
Følg disse 4 trinnene for å beregne den virkelige cap estate pris for en bestemt eiendom.
- Begynn ved beregning av netto årlig inntekt. Hvis du ikke er eier av den eiendom det kommer til å være vanskelig å vite leieinntekter og kostnader involvert i å opprettholde og å styre den. Til forskning lokale leie priser, kan du finne annonser for tilsvarende eiendommer eller leiligheter i samme postnummer.
- trekkes 10 prosent av den totale årlige leieinntekter på kontoen for en potensiell ledighet.,
- for Å bestemme netto inntekt, må du trekke fra alle kostnader involvert i å drive utleie: administrasjonskostnader, skatter, verktøy, forsikring og andre kostnader som for eksempel vedlikehold.
- Neste, dividere netto driftsinntekter av total anskaffelseskost for eiendom, herunder megling avgift, avsluttende kostnader, og alle rehab utgifter som er nødvendige for å gjøre det «leie klar.»Resultatet vil være din cap pris, uttrykt som en prosentandel.
Den enkle real estate cap pris formelen forutsetter at ervervet er alle kontanter og ikke involverer finans kostnader., Hvis du er finansiering et kjøp, må du ta den årlige kostnader til finansiering av eiendommen som en driftskostnad.
Umiddelbart, kan du se relasjoner mellom leier, driftskostnader og oppkjøpskostnader. Hvis kostnaden for anskaffelse av din eiendom er høyere enn sammenlignbare leie i markedet ditt, du er nødt til å ta mer betalt leie for å oppnå den samme hetten pris. Hvis du ikke kan leie ut eiendommen til en høyere pris til konto for høyere anskaffelseskost, din cap pris kommer til å krympe., På den annen side, hvis du kan kjøpe og pusse opp et holderen for mindre enn sammenlignbare utleie og leie det ut til å gå pris, din eiendom cap renten vil stige og avkastning vil stige. Du kan se hvorfor foreclosures og kort salg er slik en velsignelse for «kjøp og hold» investorer så vel som svømmeføtter.
Hvorfor er en Real Estate Cap Pris Viktig for eiendomsinvestorer?
Beregning av fast eiendom cap priser gjør deg oppmerksom på viktigheten av å kontrollere driftskostnadene. Driftskostnadene er trukket fra din leieinntekter for å gi din netto inntekt., Hver unødvendig driftskostnader har effekten av å senke leieinntekter. Når du kan oppnå driftskostnader lavere enn anslaget, din cap pris og fortjeneste stige.
Når du sammenligner real estate cap priser, sørg for å sjekke at alle kostnader er inkludert og at du sammenligner «epler til epler.»For eksempel, noen priser la ut et vederlag for ledige stillinger, mens andre ikke gjør det. Det er også viktig å unngå å sammenligne leilighet cap priser med én familie-utleie., Selv om leie priser og cap priser for de to former for bolig-utleie er noen ganger samlet sammen, de er veldig forskjellige produkter med forskjellige kostnader og leie priser. Til slutt, husk at real estate cap priser er alltid uttrykt som om oppkjøp ble alle kontanter. For eiendommer som er finansiert, la ut finanskostnader når man sammenligner med andre egenskaper.
Hva er en God Cap Pris for investeringseiendommer?
Hva som utgjør en god cap pris avhenger av din investering mål., De fleste investorer vil vurdere en ideell cap pris som inkluderer alle drifts-og utviklingskostnader til å være 10 prosent eller bedre, men mange gjør det bra så lavt som sju prosent.
Real Estate Cap Priser av Markedet
Akkurat som real estate cap forskjellige priser av eiendom, de også variere fra marked til marked. Driftskostnader, anskaffelseskost, og leier alle variere betydelig. Disse faktorene er i stadig endring med eiendomsmegling varelager, inkludert foreclosures og kort salg, lokale økonomiske utvikling, utleie etterspørsel og tilførsel, avgifter og leie priser.,
Flere eiendomsmegling data bedrifter gir dagens marked-til-marked informasjon om cap priser som er tilgjengelige gjennom abonnement. RealtyTrac og Lokale Market Monitor er tilgjengelige for bolig. Reis Rapporter og CBRE gi informasjon om den kommersielle sektoren. Husk dette er bare en begynnelse punkt til forskning på et marked. Dataene består av markedet-bredt gjennomsnitt basert på gjennomsnittlig husleie og kostnader. Cap priser i et marked vil variere mye basert på lokale nabolaget forhold så vel som din evne til å finne en god avtale.,
Nedenfor er en graf kartlegging endre cap priser i Detroit fra Lokale Markedet Skjermen. I samarbeid med HomeVestors, Lokale Markedet Skjermen også problemer med en kvartalsvis rangering av markeder for investorer.
Detroit Real Estate Cap Priser
Detroit real estate cap priser, 2000-2014
Her er en April 2013 rangering av beste markedene, ved en leie eiendommen fra RealtyTrac som viser 20 utleie-markedet med flere viktige beregninger som inkluderer kontanter cap priser., Disse og andre tjenester problemet sporadisk rangeringen av markeder for investorer.
SFR Real Estate Cap Priser
Real estate cap priser kan være et nyttig verktøy og en nyttig måte å handle på for markeder og individuelle egenskaper. Når du foretar en beslutning om kjøp av en eiendel, imidlertid, de er ikke det siste ordet. For én ting, de tar ikke hensyn til anerkjennelse, noe som vil være en viktig faktor i avkastning på din investering. Hetten pris formula også tar ikke hensyn til den virkelige verden av muligheter og risiko., For eksempel, hvis du vet at et marked er klar for å vokse, kan det være verdt å investere nå, og toughing det ut med moderate resultater for et par år tilbake for høyere husleie som den lokale økonomien blir bedre.
Enten du velger å jobbe med et firma som HomeUnion®, eller dra ut på egen hånd, en eiendomsmegler cap pris er bare en beregning som du skal bruke til veterinær ut ditt potensial utleieboliger.