Tidligere denne uken, fikk vi et brev fra en lokal eiendomsmegler. Hun har klienter som håper å kjøpe våre hjem eller i vårt område, slik at de kan bo i nærheten av resten av familien (ja, det er barnebarna som er involvert). Jeg kommer ikke til å ligge: jeg tenkte på å selge., Vi er huseiere igjen, etter tidligere å banne av kjøper i favør av leie (du kan lese min opprinnelige historien her og min oppfølging her), og til tross for alle kommentarer, e-post og annen truende telefonsamtaler fra folk som har lest min historie, jeg tror fortsatt at hjem eierskap er ikke for alle.
dette brevet minnet meg på at selv om vi snakker om boliger som investeringer, på samme måte som noen folk snakke om aksjer, det er ofte tilfelle at noen av de mest overbevisende grunner til å kjøpe et hjem er ikke økonomisk., Og takket være siste skatterett endringer, noen skattelettelser er ikke lenger i spill, eller som betydelig. Her er åtte hjem eierskap-relaterte endringer i skatte loven som kan påvirke din skattemessige bill:
Så hvordan gjør som påvirker huseiere? Boliglån interesse og eiendom skatt er bare fradragsberettiget hvis du spesifisere på Timeplanen A. Du vanligvis spesifisere hvis fradrag overstiger standard fradrag. Høyere standard fradrag for beløp som er en god ting for mange skattytere fordi du får større fradrag uansett om du leier, eier, gi til veldedighet, etc., Imidlertid, noen skattytere som kan ha kjøpt et hjem basert på den potensielle besparelser fra «ekstra» fradrag (beløpet over den gamle standard fradrag beløp) ikke lenger har en ekstra pause for å bruke mer: De får samme skattemessig fordel som mange andre skattytere.
Tradisjonelt, bare ca 1/3 av skattytere kreve detaljert fradrag. I henhold til eøs-Komiteen om Beskatning (JCT), at antallet vil falle fra 46.5 millioner i 2017 til 18 millioner kroner i 2018. Det betyr at bare ca 10% av skattytere vil spesifisere., Totalt er 61% færre skattytere er forventet å kreve detaljert fradrag i 2018.
Så hvem taper? Skattytere som har kjøpt et lite hus enn opprinnelig tenkt med ideen om at de ville bare skrive av den ekstra. Boost i standard fradrag fungerer som en equalizer og betyr at den ekstra kontanter kostnader vil ikke nødvendigvis resultere i en skatt pause.
2. Caps på de viktigste for boliglån interesse avdrag., Før skatt reform, hvis du er spesifisert dine fradrag, kan du trekke kvalifiserte boliglån interesse for hjem kjøp på opp til $1 000 000 i pluss ytterligere $100 000 for egenkapital gjeld. $1 000 000 i cap lagt til et boliglån på ditt primære bolig pluss ett andre hjem.
Nå, nye boliglån er begrenset oppad til $750,000 formål boliglån interesse avdrag (for boliglån tatt ut før 15. desember 2017, grensen forblir på $1 000 000)., I henhold til data fra det Internal Revenue Service (IRS), i 2015, det siste året som komplett statistikk er tilgjengelig, renter var den nest største spesifisert fradrag på enkelte selvangivelser, som utgjør nesten en fjerdedel av alle itemizers. Beløpet hevdet i rente-fradrag var $304.5 milliarder kroner, men i henhold til JCT, at beløpet vil falle med $35 milliarder kroner.
Så hvem taper? I umiddelbar skatt året, skattytere som har kjøpt opp, i håp om å kapitalisere på boliglån interesse avdrag er de som er mest berørt., Men, cap vil også treffe huseiere som i dag eier hus i nærheten som $750,000 merk: De kan være vanskeligere å losse i de neste årene.
3. Restriksjoner på deductibility for noen refinansiering. Under tidligere lovgivning, hvis du er spesifisert dine fradrag, kan du trekke kvalifiserte boliglån rente pluss ytterligere $100 000 for egenkapital gjeld. Under skatt reform, fradrag for renter på hjem egenkapital lån, noe som betyr re-fis ikke i slekt å forbedre ditt hjem, har blitt eliminert.,
SKATTEMYNDIGHETENE har siden gjort det klart at «til tross for nylig vedtatt restriksjoner på boliglån, skattytere kan ofte fortsatt trekke fra renter på et hjem egenkapital lån, hjem egenkapital linje av kreditt (HELOC) eller andre boliglån, uavhengig av hvordan lånet er merket.»Spesielt, den nye loven eliminerer fradrag for renter på hjem egenkapital lån og linjer av kreditt (gjennom 2026) «dersom de er brukt til å kjøpe, bygge eller vesentlig forbedre den skattepliktiges hjem som sikrer lån.»
Så hvem taper?, Skattytere som lånte mot sine hjem for å finansiere store innkjøp eller betale ned andre ikke-oppkjøp/forbedring gjeld.
4. Grensene for statlige og lokale skattefradrag. Hvis du spesifisere dine fradrag, kan du trekke fra statlige og lokale inntekt eller salg avgifter og eiendomsskatt. Som en del av den nye loven, statlige og lokale skattefradrag fortsatt på plass, men det beløp som du har krav på å Planlegge En for alle statlige og lokale skatter sammen kan ikke overskride 10 000 usd ($5,000 for gifte skattytere innlevering separat).
Hvor mye koster den nye loven innvirkning skattytere?, Den største spesifisert fradrag for 2015 ble avgifter betalt. Nesten fire av ti itemizers trukket skatt betalt på Timeplanen En, å gjøre opp en heidundrende $553 milliarder kroner i spesifisert fradrag i 2015. I henhold til JCT, som totalt er forventet å gå ned med $90 milliarder kroner.
Så hvem taper? Skattytere i høy-eiendom-skatt stater som California og Texas, så vel som de med høy inntekt-skatt stater som New York og New Jersey., I noen områder, myndigheter jobber med å finne måter å re-karakterisere skatteinntekter, inkludert varianter av statlige og lokale veldedige fond eller stoler som ville ta imot betalinger fra skattytere i tilfredsstillelse av statlige og lokale skatt; disse utbetalingene vil da være re-preget som fradragsberettiget veldedige bidrag for føderal inntektsskatt formål. SKATTEMYNDIGHETENE planer om å utstede veiledning på saken, og har signalisert at det vil være i samsvar med «stoff-over-form prinsipper.»
5. Farvel til havari tap., Før skatt reform, skattytere som lider et økonomisk tap på grunn av en naturkatastrofe kunne kreve et havari tap fradrag. Et havari tap er definert som skade, ødeleggelse eller tap av eiendom fra noen plutselige, uventede, eller uvanlig hendelse. Som inkluderer en orkan, flom, tornado, brann, jordskjelv eller vulkanske utbrudd. Et havari tap omfatter ikke normal slitasje eller skader som skjer over tid, som termitt skade.
(Du kan lese mer om havariet tap her. Du kan lese mer om det som ikke kvalifiserer før her.,)
Som en del av skatt reform, fradraget for personlige offer tap har blitt opphevet, med unntak for de som kan henføres til en føderal katastrofe.
Så hvem taper? Skattytere som lider storm eller andre skader – som det siste EF2 tornado i Pennsylvania – når stormen eller hendelse som ikke er klassifisert som en føderal katastrofe. I noen tilfeller, hus forsikring, kan redusere kostnader, men husk at det kan ikke dekke alle arrangementer. For eksempel typisk hus forsikring generelt dekker ikke skade fra regn eller flom.
6. Ikke mer PMI., Som en del av arbeidet med å gjenopplive boligmarkedet, vedtok Kongressen en lov som tillater at et skattemessig fradrag for kostnaden av PMI for boliger og feriehus. Under loven, premie for boliglån forsikring (PMI) var samlet sammen med fradragsberettigede boliglån interesse på linje 13 i vedlegg A. bestemmelsen utløpt, men ble fornyet med tilbakevirkende kraft for 2017. Det har så langt ikke blitt fornyet for 2018.
Så hvem taper? Sliter kjøpere. I et tøft marked, kjøpe et hus kan være vanskelig., Hvis du ikke har råd til å sette ned minst 20% av kjøpesummen av ditt hjem, din utlåner kan hende ønsker du å plukke opp PMI. Hus betaler PMI, men fordelen strømmer til utlåner i tilfelle av en standard. Uten fradrag for PMI, prosessen med å kjøpe et hjem er dyrere for noen skattytere.
7. Boliglån tilgivelse unntakene visne bort. Når en utlåner skriver av noen del av din gjeld, selv et boliglån – den mengden som er tilgitt er rapportert til SKATTEMYNDIGHETENE og kan være includable som inntekt., I 2007 vedtok Kongressen Boliglån Tilgivelse Debt Relief Act (MFDRA) som tilbys av et unntak til regelen. Under unntaket, kvalifisert huseiere kan ekskludere opptil $2 000 000 i utladet gjeld inntekter henførbare til anskaffelse, bygging eller betydelig forbedring av et hjem.
Som med PMI, boliglån tilgivelse utelukkelse bestemmelsen utløpt, men ble fornyet med tilbakevirkende kraft for 2017. Det har så langt ikke blitt fornyet for 2018.
(Du kan lese mer om den opprinnelige bestemmelsen under MFDRA her.)
Så hvem taper? Underwater huseiere., Uten boliglån tilgivelse for utelukkelse, mengden som slippes ut er includible i inntekt – en potensiell dobbel-skatt-whammy. Men ta hjertet: I noen situasjoner, lindring kan fremdeles være tilgjengelig (insolvens unntak, for eksempel).
8. Ingen bevegelse på AMT. Ok, dette er mer av et nikk mot passivitet enn handling. Den Alternative Minimum Skatt (AMT) er en sekundær skatt satt på plass for å hindre velstående fra kunstig å redusere sin skatt regningen gjennom bruk av skatt preferanse elementer., Som en del av skatt reform, mange forståsegpåere var overbevist om at AMT ville bli opphevet, og det ble – for selskaper. AMT er fortsatt på plass for enkeltpersoner, men unntak har blitt økt. Du kan se priser for 2018 her.
AMT gjelder bare hvis du rapportere visse typer inntekter som får skattemessig gunstig skattemessig behandling, eller hvis du krav på noen fradrag, blant annet høye statlige & lokale skatter., Hvis disse skatt preferanse elementer gjelder, du kan ha til å betale AMT hvis, etter å ha lagt tilbake i disse justeringene, din inntekt er mer enn AMT fritak beløp for innlevering status. (For mer om AMT, klikk her.)
Så hvem taper? Middelklassen huseiere i høy skatt stater. De fleste skattytere er ikke underlagt AMT: De som er på bunnen gjør ikke nok til å betale det, og de som er på topp allerede betaler en høy skattesats. Som etterlater de i midten potensielt underlagt skatt – men bare hvis du hevder enkelte skatte-og preferanser elementer.,
husk at du som skrevet, disse endringene er ikke permanent. De fleste er bare i stedet for skatt år 2018 gjennom 2025, så planlegger tilsvarende. Og hvis du har tradisjonelt hatt nytte av skattemessig favorisert bestemmelser for huseiere, det er en god tid å sørge for at unndragelse er riktig. For mer om en skattetrekk checkup, klikk her. For å se hva de skattesatser se ut i 2018, klikk her.
For mer av 2018 Midten av Året Investeringer og Skatt Guide, klikk her.