du Ankommer på en nøyaktig leie estimat for ledige enhet eller utløper leieavtale er en blanding av vitenskap og kunst. Å velge riktig å spørre leie for Craigslist annonse eller Zillow Rental Manager liste handler ikke bare om leasing enheten med høyest mulig leie. Det er også en viktig beslutning som påvirker din totale rental eiendom verdivurdering, din leietaker er sannsynligheten for å bo, og potensielt også muligheten til å refinansiere boligen.,
Angi leie nedenfor markedet som kan tiltrekke seg mindre ønskelig leietakere, redusere netto kontantstrøm, og redusere verdien av din investering eiendom. En ber om leie som er klart over markedet kan føre til langvarig ledige stillinger, økt markedsføring utgifter, og høy leietaker omsetning.
I denne artikkelen vil vi se på hvor vellykket utleiere komme fram til en nøyaktig marked leie anslag før notering deres stilling eller fornye en leietaker. Vi vil også undersøke noen eksempler på beste praksis for å hjelpe deg med å maksimere utleie inntekt uten å holde ut flere ledige stillinger enn nødvendig., Det er noen ganger en fin linje, men spiller kortene dine riktig, og ofte kan du ha det beste av begge verdener: en pålitelig leietaker betale full markedet leie med minimal ledighet.
Leie estimat: Hvorfor det å finne den rette å spørre leie saker
Mange utleiere som gjør den feilen at de ikke betaler nok oppmerksomhet til sammenlignbare eiendommer og trender i markedet når de har bestemt seg for å spørre leier. Som diskutert ovenfor, er det flere grunner til å få markedet leie beregne riktig før du listen din enhet saker.,
Velge en ber om leie som er for lav kan sette deg tilbake år dersom leietaker bestemmer seg for å holde rundt, og du kan ikke tilbakestille leie til markedet på en senere dato. Avhengig av lokale forskrifter, og leier heve på et nåværende leietaker kan noen ganger være utfordrende, dyre, eller til og med ulovlig. I områder med leie stabilisering tiltak, hvis du setter den opprinnelige leie på $800, men så innser markedet leier er virkelig $1,100, det kan du ta år å fange opp med markedet leier gjennom minimal tillatt leie øker.,
Selv på steder der leie kontroll er et utenlandsk konsept, en 10-20% leie økning på en eksisterende leietaker kan være nok til å vise dem dør selv om de skulle betale godt under markedet. Leietakere (og utleiere) har vært kjent for å ta ting personlig fra tid til annen!
La oss raskt vurdere eksempel på en multifamily investeringseiendom med totale markedet leier av $3000 per måned. Innstillingen spørre husleie på totalt $2900 i stedet for full markedet kan ikke virke som en så big deal. Tross alt, som $100 forskjellen er bare ca 3%.,
Små leie redusere = stor erosjon av verdi
Det som kanskje er mindre opplagt, er at denne $100 forskjell i månedlig leie kan redusere eiendommens verdi av $20,000. La oss bruke cap pris formel for å se hvor:
- Cap pris = NOI / markedsverdi
Nå, anta at i vårt marked utleieboliger generelt handle på en 6% cap pris. Hvordan fungerer diskontere leie av $100 per måned påvirke eiendommens verdi?
- NOI / Cap pris = markedsverdi
- $1200 ($100 per måned x 12 måneder) / .,06 eller 6% = $20,000 markedsverdi forskjellen
Så, en tilsynelatende mindre leie reduksjon på 3% oversettes til en $20 000 tap i potensiell eiendommens verdi. Som vil betale for mer enn et par av høyt kaliber leie estimater!
Flere grunner til å få leie estimat høyre
- Angi leie høyre tiltrekker seg bedre leietakere som vil betale i tide. En potensiell leietaker som trenger et under markedet tilbyr til å ha råd til enheten kan ha mindre buffer for uventede utgifter eller tap av inntekt.,
- å Lage en nøyaktig å spørre leie estimat leverer nødvendig kontantstrøm til å betale din driftskostnader og boliglån med minimal enhet nedetid.
- Reklame for et virkelig marked leie kan hjelpe deg med å redusere samlet ledighet og øke inntekter. Hvis ber om for mye leie fører til bare én ekstra måned av ledighet, som er en annualisert 8% øverste linjen hit til forventet inntekt.
- Kontantstrøm netto driftsresultat, eiendommens verdi, og gevinst er maksimert når du leier dine enheter på et marked-clearing leie.,
Beregner et marked leie estimat i 5 enkle trinn
Nå som vi vet hvorfor innstillingen av høyre markedet leie anslaget er så viktig, la oss diskutere de fem enkle trinn vi anbefaler at du bruker for å beregne en nøyaktig leie estimat:
#1 Forskning nabolaget
Tingene som gjør et nabolag bra for leietakere inkluderer enkel transport, oppfattet sikkerhet, enkel tilgang til viktige fasiliteter som shopping, mat, og godt rangerte skoler, og kvaliteten på virksomheter i nærheten.,
#2 Gjennomgang utleie liste comps
Gjennomføre en undersøkelse for å spørre leier for tiden tilgjengelig enheter av sammenlignbar kvalitet i nabolaget. Spør deg selv:
- Hvordan gjør de ulike stedene, kan du sammenligne din?
- Hva er gjennomsnittlig størrelse i kvadratmeter?
- Hvor mange soverom og bad gjør hver sammenlignbare har?
- Hva er normal størrelse på front og back yard? Er det privat utendørs plass til alle?
- Er det ekstra fasiliteter som svømmebasseng, garasje, peis, oppgradert kjøkken og bad, osv.?
- Er kjæledyr tillatt?, Er verktøy inkludert i husleien? Er det en ekstra avgift for parkering?
#3 Avgjøre markedet leie trender per kvadratmeter
Når du vet hva den gjennomsnittlige størrelsen på sammenlignbare eiendommer til leie i området er, eller bedre ennå den faktiske størrelsen på bestemte enheter, regne ut den gjennomsnittlige markedet leie per kvadratmeter:
- $1500 per måned x 12 mnd = $18,000 / 1200 kvadratmeter = $15 per kvadratmeter per år eller $1.,25 per kvadratmeter per måned
#4 Foreta justeringer for fasiliteter og funksjoner
Fasiliteter faller i to kategorier:
- Eiendel og enhet fasiliteter, slik som en hage, svømmebasseng, parkering og/eller inkludert hvitevarer som oppvaskmaskin og/eller vaskemaskin og tørketrommel..
- Samfunnet eller nabolaget fasiliteter som off-street parkering, en lekeplass eller grønt område, eller HOA treningsstudio eller andre fellesarealer.
#5 Analysere potensielle fremtidige konkurranse
Alle utleieboliger vil ha kortvarig ledighet på ett eller annet tidspunkt, fordi leietakere kommer og går., Som en tommelfingerregel, et område med en ledighet rate på 10% eller mindre er ganske stramt, og kan indikere en evne til å presse leier en bit.
Imidlertid et område med en høy ledighet pris, eller der det er et stort antall boliger eller leiligheter under bygging, vil kunne være i fare for snart å ha mer tilførsel enn etterspørselen. Når dette skjer, kan du finne deg selv konkurrerer mot nye prosjekter som gir betydelige insentiver til å lokke leietakere bort fra eksisterende tilbud.,
15 faktorer som påvirker en leie estimat
Som en generell regel, utleiere bør fokusere på å maksimere nåværende inntekt og eiendom verdi når å avgjøre den riktige å spørre leie. Dette kan eller kan ikke inkluderer oppføringen din enhet på det høyeste leie mulig. Etter vår mening, de 15 viktigste faktorene som påvirker en leie estimat er:
- Angi hjem – single-family vs. multifamily
- Plassering av hjemme – i nærheten av en skole, high-end dagligvare eller park vs. en travel motorvei., Også vurdere nabolaget funksjoner – avstand til shopping og underholdning, offentlig transport, skoler og kirker, miljø og sikkerhet i området, og gå score i nabolaget.
- leie Lokale forskrifter, inkludert leie stabilisering ordinanser, utkastelse beskyttelse, begrensninger på leie øker, osv.,
- Størrelsen på hjemme – basert på arealet, størrelse på forsiden og bakgårder, og rommet størrelser
- Antall soverom
- Antall bad
- Sesongvariasjoner – hvordan eiendommen etterspørselen varierer, avhengig av tiden av året
- Apparater – alder og kvalitet, herunder i enhet vaskemaskin og tørketrommel
- Fasiliteter – oppdatert inventar, naturlig lys, nyere oppvarming og air condition, ekstra lagring, svømmebasseng og BBQ
- Utenfor plass – hage, terrasse, terrasse eller balkong
- Møblert vs., delvis eller umøblert
- Verktøy inkludert, slik som vann, kloakk og søppel, elektrisk eller internett
- Selskapsdyr tillatt – inkludert ekstra leie eller depositum for kjæledyr
- Parkering på gaten vs. carport eller garasje
- Lengde på leie – måned-til-måned vs. seks måneder vs årlig leieavtale
her finner markedet leie comparables
Når du ser for leie comparables, det du egentlig gjør er å forske på konkurransen. Hvis en kvalifisert leietaker har et valg mellom to lokale egenskapene, vil de ofte velge den som tilbyr den beste verdien., Det er viktig å være konkurransedyktig på å spørre leier mens betalende oppmerksomhet til ulike fasiliteter, enhet størrelse, og den relative fordeler av ulike steder.
Nettbaserte kilder til leie comparables
- Stessa Leie Estimat
- Zillow
- RENTCafé
- Craigslist
- Trulia
- Realtor.com
- ApartmentList.,com
Frakoblet kilder for eiendom leie comparables
- Andre utleiere
- eiendomsmeglere
- eiendomsforvaltere
- Lokal utleie foreninger og investering klubber
Gjør de riktige leie fastsettelse
Når du har satt din ber leie i tråd med markedet, du er sannsynlig å nyte konsekvent og sterk kontantstrøm, lavere leietaker omsetning, og høyere samlet eiendom verdier. Plus, vil du sannsynligvis være i stand til å betale av boliglån raskere enn forventet, eller har mer fri kontantstrøm til å investere i nye muligheter., Uansett, vil du være ett steg nærmere økonomisk frihet.,p>for Å raskt oppsummering, angi riktig å spørre leie for din enhet eller single-family leie eiendommen inneholder:
- Forske nabolaget
- Gjennomgang av sammenlignbare eiendommer til leie i tilsvarende ønskelig steder
- å Bestemme markedet leie per kvadratmeter
- Justering leie for fasiliteter og funksjoner populært med leietakere
- for å Justere for potensiell fremtidig konkurranse
Spore leie eiendommen ytelse for GRATIS
finn ut Mer