Lukking på et Hus: Hva du kan Forvente

Hvis du er i ferd med å lukke på et hus, gratulerer! Det var ikke lett å lande en avtale på ditt drømmehus i denne hett marked. Du har sannsynligvis hadde til å klø og klore dine måte for å sikre et tilbud.

Etter sifting gjennom home-oppføringer, som sikrer at din tilbudet var konkurransedyktig, og hoppe gjennom finansiering hoops, ditt tilbud ble endelig godkjent på et hus som er akkurat riktig for din familie.

Men tastene er ikke din ennå—så hold deg på tærne! Bli familiens hjem-kjøpe helten ved å vite nøyaktig hva du kan forvente når du lukker på et hus.,

Hva Er Avsluttende, og Når vil det Skje?

siste er det siste trinnet før huset er endelig freakin’ din! Din søknadsfrist er dagen du blir juridisk eier av ditt nye hjem.

Under kontraktsforhandlinger fase, du (kjøper), og selgeren stille en fastsatt frist, som må være oppført på kjøpet avtale kontrakt. Når selger aksepterer tilbudet og alvor penger—penger som er gitt for å sikre kontrakt—du kan forvente å vente en stund før selve fristen.

Selv om du og selgeren ikke kan bli enige om en avsluttende dato, agenter vil sannsynligvis fungere med din utlåner og tittel handlefrihet til å foreslå en tidslinje som gir dem nok tid til å riktig utføre sine slutten av avtale. Som kan presse din fristen ut for flere uker eller måneder etter at tilbudet er formelt akseptert.

Hvordan å Forberede for Lukking på et Hus

betyr det at du kan lene deg tilbake og la alle andre ta seg av detaljene i inntil da? På ingen måte! Ta et dypt pust. Du har fortsatt noen alvorlige vei å gå før stengetid på et hus., Her er hva du trenger å gjøre:

Samle Team

Når du er denne nærheten til å eie et hjem, trenger du ikke ønsker å gjøre noe dum å rote det hele opp. Så sørg for at du har et solid team på din side, og starter med en erfaren eiendomsmegler—hvis du ikke allerede har en. Du definitivt trenger en ekspert som kjenner det lokale markedet fordi, la oss være ærlig, ingen liker ubehagelige overraskelser.,

En agent kan også hjelpe deg nettverk med andre verdifulle team-medlemmer som du kanskje trenger, for eksempel en(n):

• Sperret officer
• Boliglån professional
• Hjem inspektør
• Advokat
• Tittel forsikring agent

Opprette og Fullføre den Avsluttende Sjekkliste

Etter at du samle dine team av eksperter, de kan hjelpe deg gjennom din kontrakt, og forberede seg for å lukke situasjoner. Avsluttende situasjoner er forholdene som er nevnt i kontrakten som må være oppfylt før det hjem transaksjonen blir juridisk bindende., Situasjoner kan være:

• Hjem inspeksjon: for Å beskytte deg selv fra en dårlig deal, leie et hjem inspektør for å sørge for at det ikke er noen skjulte feil som kan koste deg store penger etter at selgeren er for lengst borte.
• Vurdering: Dette er påkrevd av ditt boliglån for å holde dem fra utlåning du mer penger enn huset er verdt. Du eller din eiendomsmegler kan ordne for en profesjonell appraiser å anslå eiendommen nåværende markedsverdi. Vurderingen avgiften vil bli inkludert i den avsluttende kostnader.,
• Lånet dokumenter: Selv om du var preapproved for et lån, er du fortsatt har noen flere ringer for å hoppe gjennom for å få endelig godkjenning på finansiering. Forbered deg med å organisere alle dine dokumentasjon: identifikasjon, resultatregnskap (betale stubber, W-2 former), asset-setninger (bank kontoer, investeringer), forsikring informasjon, og en kopi av kontrakten. Du trenger også—hvis nødvendig—en skilsmisse resolusjon (barnebidrag, underholdsbidrag informasjon) og konkurs papirer. For en detaljert sjekkliste eller finansiering av informasjon, ta kontakt med et boliglån.,
• Huseiere forsikring: Huseiere forsikring er et must, fordi det dekker kostnadene til reparasjon, bygge om, eller bytte ut ditt nye hjem eller elementer i ditt hjem hvis det er skadet eller ødelagt. Typiske politikk også beskytte deg med ansvar dekning mot ulykker i eller på din nye eiendom. Huseiere forsikring er ofte nødvendig med en utlåner og er vanligvis inkludert i den månedlige boliglån betalingen. Så sørg for at du finner en god forsikring agent som kan hjelpe deg å få den beste dekningen for lavest mulig kostnad.,
• Siste gjennomgang: Ikke for å forveksles med en hjem inspeksjon, den siste gjennomgang—som din eiendomsmegler, vil plan—vanligvis skjer 24 timer før stengetid. På dette punktet, alle selgers eiendeler bør være helt ryddet ut, bortsett fra noe du har avtalt å holde. Ta med din kontrakt for å sikre at tilstanden til hjem samsvarer med den opprinnelige avtalt tilstand. Tross alt, det er hva en gjennomgang er alle om. Test store apparater, lysarmaturer, toaletter, vinduer, dører og i utgangspunktet alt du kan tenke deg å teste., Ta deg tid og ta noen uønskede overraskelser til din eiendomsmegler oppmerksomhet umiddelbart.

Lukke situasjoner er forholdene som er nevnt i kontrakten som må være oppfylt før det hjem transaksjonen blir juridisk bindende.

Hvis noen av disse real estate vilkårene er litt uklart, snakke med din agent. Ikke logg deg eller betale for noe du ikke forstår.

Hvor Lang tid Tar Det å Lukke på et Hus?

Den gjennomsnittlige prosessen for å lukke på et hus tar 41 dager.(1)

Hvorfor ikke hjem lukke prosessen tar så lang tid?, Vel, 32% av alle transaksjoner møte noen form for forsinkelse eller henge opp før stengetid.(2)

Og—shocker—46% av forsinkelser forårsaket av finansiering problemer.(3) Oversettelse: de Fleste forsinkelser skje fordi kjøperne ta på mer stinkin’ credit før fristen!

Men hvis du har fulgt Dave undervise i prinsipper før du vurdert å kjøpe et hjem, så er du allerede helt ut av gjeld med 3-6 måneder av utgifter i din krise fond.

Det er ingen grunn til å stable ekstra gjeld på toppen av ditt boliglån., Ikke bare er som dum, men at avgjørelsen vil sende ditt boliglån godkjenning rett tilbake til tegnebordet. Å låne mer penger endringer din kreditt score, noe som betyr at utlåner er nødt til å stikke nesen i sine kalkulatorer for å justere boliglån avtalen. Ugh.

en Annen grunn til å lukke kunne bli forsinket hvis du ikke på forhånd med din utlåner om alle dine betalingsforpliktelser (for eksempel barnebidrag). Dette kan endre din gjeld til inntekt ratio—noe som betyr mer omberegningene.

Lukke Problemer Som kan Føre til Forsinkelser

Spenne opp., Det er på tide å forberede deg for andre mulige forsinkelser som kunne henge opp din evne til å lukke på et hus. Disse problemer kan skje når som helst etter at tilbudet—selv opp til og inkludert den dagen lukking.

Appraisal Problemer

Det er mulig en offisiell vurdering kunne bli lavere enn forventet. Takstmenn bruk sammenlignbare home sales å beregne boligens verdi, og i noen områder, boligprisene stiger så fort at de sammenlignbare salg ikke har fanget opp. Du kan også ende opp med en lav vurdering om hjemmelaget du kjøper har funksjoner som ikke er typisk for nabolaget.,

Men mer ofte enn ikke, en lav vurdering er en advarsel tegn på at du kan være med å betale mer enn hjemmet er verdt. Uansett årsak, for din långiver kan ikke godkjenne et lån beløp for mer enn vurderes verdien av ditt hjem. Hvis du ender opp med et lavt nivå, har du noen alternativer. Kan du:

• Be selgeren om å senke sine prisantydning. (Du kan også ha en beredskap i kontrakten som beskytter deg fra å kjøpe et hjem for vesentlig mer enn avgrenset mengde.)
• Utfordre vurdering eller be om en ny dersom den inneholder uriktige opplysninger., (Snakk med din eiendomsmegler om dette.)
• Kansellere kontrakten.
• Møte i midten med selgeren å betale ut-av-lomme penger.

Dersom du velger det siste alternativet, fortsett med forsiktighet. Legge til kontanter for å gjøre opp for en lav vurdering betyr at du vil sannsynligvis ha for å leve i hjemmet lenger for sin verdi for å gjenopprette. Hvis du ikke kan forhandle frem en bedre avtale med selgeren, din sikreste innsats kan være å la den gå hjem.,

Lån Problemer

Hvis du har gjort dine tilbud på ditt nye hjem før du ble preapproved for et lån, bank vil nå begynne å grave i din økonomi til å bestemme hvor mye de er villige til å låne deg. Dette kan gå veldig bra eller veldig galt.

Si din tilbudet er på et rimelig hjem med en ned betaling av 10% eller mer, så er du sannsynligvis i god form for å få godkjent for en 15-år, fast rente boliglån med en utbetaling på ikke mer enn 25% av take-home lønn. I dette tilfellet, vil du være i stand til å betale av boliglån i en rimelig tidsperiode., Andre lån alternativet er en dårlig idé.

For mange kjøpere falle i kjærlighet med hjem de ikke har råd til. Og långivere vil gjøre sitt beste for å «gjøre din homeownership drømmer,» men de vil gjøre det med råtten finansiering alternativer som kan justeres-rente eller piggyback lån. Selv en enkel 30 år, fast rente boliglån er en rip-off som vil koste deg titusener mer i renter og holde deg i gjeld for flere tiår!

Ideell, må du være preapproved for et boliglån (ikke bare prekvalifisert) før du begynne å handle for boliger., På den måten vet du nøyaktig prisklasse, og du vil ikke få tilbud på hjem du kan ikke råd til.

Ideell, må du være preapproved for et boliglån (ikke bare prekvalifisert) før du begynne å handle for boliger. På den måten vet du nøyaktig prisklasse, og du vil ikke få tilbud på hjem du kan ikke råd til.

Hjem Inspeksjon Problemer

Nesten alle hjem inspeksjon—selv om de på nye boliger—vil dukke opp noen spørsmål. Noen er små og kan være enten ignorert eller løst ved videre forhandlinger om vilkårene i kjøpekontrakten.,

Imidlertid, noen problemer som insekt infestations-eller vannskade er faresignalene du ikke kan ignorere. Termites, for eksempel, føre til mer enn $5 milliarder i eiendom skader hvert år, og reparasjonskostnader er vanligvis ikke dekket av grunnleggende huseiere forsikring.(4) På toppen av reparasjoner, vil du også trenger å betale en exterminator å eliminere infestation. For å gi deg en idé om hvor mye som kan være, kjemisk utryddelse for en 2500-kvadrat-fots hjem koster mellom $1,800 til $3,100.(5)

Og vannskader? Vi snakker alt fra $1,069 til $4,099. Landsgjennomsnittet er på utrolige $2,582!,(6) Og på toppen av det hele av, hvis det er en vannlekkasje har vært rundt lenge nok, kan du ha en form problem på hendene også. Kostnaden for en typisk mugg utbedring prosjektet er mellom $1,116 og $3,364.(7)

Foundation problemer og store elektro eller vvs-problemer er også dyrt å reparere, og indikerer potensial pågående problemer med hjem. Så mye som du elsker hjem eller sted, er det vanligvis bedre å gå enn å gå inn i et hjem med kostbare komplikasjoner.,

så mye Som du elsker hjem eller sted, er det vanligvis bedre å gå enn å gå inn i et hjem med kostbare komplikasjoner.

Nabolaget Problemer

Hvis du første gang du så din potensielle hjem var også første gang du noensinne har besøkt dette nabolaget—kjøperen pass opp!

Ta skritt fra nå av og lukke til å sørge for at du kjøper et hjem i en kvalitet nabolaget. Lukke er endelige, og du trenger for å sørge for at det er ingen skjulte problemer. Kjøre gjennom på ulike dager på ulike tider av dagen., Folk synes komfortabel på besøk sammen utenfor sitt hjem? Barna løper rundt? Er det bygging i nærheten?

Nye shopping-områder og utvide nabolag er tegn på et sunt samfunn. Gå på nettet og forskning nærliggende skoler og sørge for at dette er et sted du ønsker å bo på lang sikt. En god del på et hjem er ikke verdt det hvis området er i nedgang.

Gjennomgang Problemer

Tenk om—i løpet av de siste gjennomgang—du kan finne noe som er blitt skadet eller du merker selgeren fjernet noe som var ment å bli., Prosessen for å løse disse problemene kunne utsette fristen.

Papirarbeid Problemer

På for å lukke dag, vil du logge deg gjennom 50-100 sider av papirarbeid. (Ja, du leste rett. Etter uker med venting, kan du bli fristet til å fly gjennom alle de forvirrende juridisk sjargong, bare for å bli ferdig. Men dette er ikke tid for et løp til mål. Les hver side grundig, og ikke vær redd for å stille spørsmål hvis det er noe som ikke legge opp. Din eiendomsmegler kan hjelpe deg å navigere ujevnheter.

Hvor Mye Koster Det å Lukke på et Hus?,

Avsluttende kostnader er avgifter tredjeparter lade når du fullfører å kjøpe ditt hjem; disse kostnadene inkluderer vanligvis hjem inspeksjon bill, premium-for huseiere forsikring, vurderings-avgift, kreditt-rapporten avgifter, advokat kostnader, og så videre. Vær oppmerksom på at du trenger å betale noen av disse avgiftene før selve lukke dag (alvor penger, hjem inspeksjon).

Hvordan for å Være Forberedt for Avsluttende Kostnader

minst tre virkedager før stengetid, din utlåner må sende deg en Avsluttende Offentliggjøring., Dette skjemaet viser alle endelige vilkår for din lån som avsluttende kostnader og opplysninger om hvem som betaler og mottar penger på å lukke.

gå gjennom alle kostnadene nøye i forkant av tid og sammenligne den med den opprinnelige Lånet Estimat. Dette er den formen du har mottatt snart etter at du har søkt som fortalte deg estimert rente, månedlig betaling, og totalt avsluttende kostnader for dine lån. Hvis noe har endret seg, spør din utlåner hvorfor.

Double-sjekk din månedlige boliglån beløp for å være sikker på at alt var beregnet på riktig måte—og som du faktisk kan ha råd til det., Ditt boliglån betalingen skal ikke overstige 25% av den månedlige take-home lønn.

Hva Trenger jeg å Ta på Lukking Dag?

for Å sørge for at alt går som det skal, vil du trenger for å ta et par ting til å lukke avtale. Heldigvis, tittelen din representant og boliglån lån offiser vanligvis gi en sjekkliste over alt du trenger., Denne listen inkluderer:

• Foto-ID
• Utestående dokumenter eller papirarbeid for tittelen selskap lån offiser eller boliglån
• Sertifisert eller kasse sjekk laget som skal betales til tittelen eller lukke selskapet for avsluttende kostnader som ikke blir trukket fra salg pris

Hva Skjer på Lukking Dag?

Dersom du få alt du trenger på å lukke dag, gjør deg klar for en John Hancock-fest! Her er hva du kan forvente:

• Du vil betale eventuelle gjenværende avsluttende kostnader, som er nevnt i den Avsluttende Offentliggjøring.,
• selgeren vil signere dokumenter for å overføre eiendomsretten.
• Du vil signere en:
  • Oppgjør uttalelse som viser alle kostnader knyttet til hjem for salg.
  • Boliglån melding om ditt løfte til å tilbakebetale lånet.
  • Boliglån eller gjerning av tillit for å sikre boliglån notat.

• tittelen selskapet vil registrere den nye gjerning i ditt navn.

Det høres enkelt, men vær forberedt på massevis av papirer!

Hvor kommer Lukke Sted?

For å lukke avtale, vil du sannsynligvis møte på kontoret til escrowee., Den escrowee vil trolig være den tittelen selskapet som lovlig sikrer eierskap til huset.

Som Deltar Lukking av et Hus?

Avhengig av hvor du bor, de som er på den avsluttende avtale kan omfatte du (kjøper), selger, escrow/lukking agent, advokat (som også kan være den avsluttende agent), en tittel selskapets representant, boliglån utlåner, og eiendomsmeglere. Men hvis selgeren pre-signert den gjerning og overføre dokumenter, vil de sannsynligvis ikke trenger å være det.

Hvor Lang tid Tar Det å Flytte Inn i et Hus Etter Stengetid?,

Du kan være i stand til å flytte inn i nytt hus så snart du lukker avtale ender—med mindre selgeren bedt om å bo i huset for en lang tid etter stengetid (som med en leie-back-avtale). Trekket er i dato skal allerede ha blitt definert og beskrevet i kontrakten.

Lukk Med Selvtillit!

Når du spikre ned disse trinnene, vil du være i stand til å flytte inn i ditt nye hjem! Hvis du trenger ytterligere innsikt i noen av disse aspektene, ta kontakt med en profesjonell. Dave ‘ s real estate Godkjent Lokale Leverandører (ELPs) er det beste i ditt område, og kan hjelpe deg med å avslutte med selvtillit., Finn din agent!