het runnen van een bordeel was nooit onderdeel van Debbie Miller ‘ s plan.maar 25 jaar geleden, op het platteland van Ohio, waren er weinig mensen die het onderscheid begrepen tussen een luxe bed and breakfast en een huis van prostitutie.”de lokale county commissioners hadden geen idee wat een bed and breakfast was”, zegt Miller. “En omdat het een zeldzaamheid was om een vrouwelijke bedrijfseigenaar te hebben, en niemand had gehoord van een bed and breakfast, werd ik gevraagd of ik een bordeel opende. Het was erg zwaar.,dit was de sfeer waarin Miller haar bedrijf, HideAway Country Inn, een kwart eeuw geleden in Bucyrus, Ohio, lanceerde, een boerengemeenschap waar populaire attracties zijn onder andere de lokale jam and jelly factory, een Kaarsenfabriek, en de enige met de hand gehamerde koperen ketelfabriek in de Verenigde Staten.veel mensen dromen ervan om op een dag met pensioen te gaan uit de dagelijkse sleur van hun werk en een romantische Country bed and breakfast te runnen.,
Miller heeft meer dan twee decennia die droom geleefd als eigenaar van een bloeiende bed and breakfast die regelmatig in het weekend uitverkocht is en is uitgeroepen tot een van de top 10 romantische herbergen in het land door BedandBreakfast.com.
toch waren de eerste jaren verre van gemakkelijk.het informeren van de lokale bevolking over de aard van een bed & amp; breakfast-bedrijf was slechts een van de uitdagingen waarmee Miller geconfronteerd werd toen ze van een 9-naar-5 boekhoudkundige baan wilde overstappen naar het runnen van een country inn.,ouders van drie kinderen, Miller en haar man vestigden zich op het bed and breakfast-idee omdat het haar in staat zou stellen meer tijd te besteden aan het opvoeden van de kinderen en een aanvulling te bieden op het landbouwinkomen van het gezin.
“Wat is een betere sfeer om een gezin op te voeden dan een woning met 22 hectare bos aan één kant, een kabbelende beek, en zes hectare tuin om in te spelen? Het was een kinderparadijs met een boomhut en een dinerbel die je opriep voor lunch en diner”, zegt Miller.,wat Miller ontdekte toen ze haar onderneming begon, was dat de leiders van de Gemeenschap zeer weinig kennis hadden over hoe ze een bed and breakfast in licentie konden geven of zelfs welke vergunningen nodig waren.
” Ik ging en trok alle informatie die ik kon vinden over licenties uit de bibliotheek om hen te laten zien hoe ze mij konden licentiëren, ” zegt Miller. “Ik heb de wetten opgezocht, omdat ze het niet wisten.”
te midden van dit gebrek aan lokale kennis, Miller vond zichzelf te moeten springen door tal van hoepels die vandaag de dag misschien niet nodig zijn. Op zijn minst is het proces van vandaag meer gedefinieerd.,”we moesten een volledige voedselvergunning krijgen, omdat het bordeel de grote zorg was”, zegt Miller.”en ook een inspectie van de vrijwillige brandweer … ik denk dat we de enige bed and breakfast in Ohio waren met een volledige hotelvergunning en slechts vier gastenkamers,” voegt ze toe.
Het waren niet alleen de lokale autoriteiten die nog geen volledig inzicht hadden in de opkomende bed & amp; breakfast-industrie. Ook de interne Belastingdienst had een kwart eeuw geleden nog geen volledig inzicht in de aard van het bedrijf., Dit leidde tot nog meer uitdagingen voor Miller toen ze probeerde HideAway Country Inn op te richten.
” We waren het doelwit voor een volledige IRS audit omdat de IRS een bed and breakfast geclassificeerd als een hobby bedrijf en ze wilden dat we hen terug te betalen voor alle opstartkosten van een ‘echte’ bedrijf, ” Miller legt uit.
hoewel iemand die vandaag een bed and breakfast begint niet veel van deze uitdagingen onder ogen zou moeten zien, valt er nog veel te leren uit het verhaal van Miller, vooral als het gaat om de kunst van het runnen van een luxe country inn en het navigeren door bureaucratie.,
niet alleen is HideAway Country Inn erkend door BedandBreakfast.com als een van de meest romantische herbergen in het land, is het ook opgenomen onder de website Diamond Collection, een exclusieve groep van professioneel geïnspecteerde en gast beoordeeld luxe Herbergen die uitgebreide moderne voorzieningen hebben.Miller ‘ s bed and breakfast heeft een lange weg afgelegd van de vier gastenkamers waarmee het begon., Vandaag de dag biedt het 12 suites, een kleine spa, een restaurant en een vergaderruimte die plaats biedt aan maximaal 100 personen, allemaal te midden van zes hectare prachtig aangelegde tuinen en gazons en 22 hectare natuurpaden.Miller en haar man kochten in februari 1990 het historische landhuis met zes slaapkamers en het aangrenzende koetshuis voor slechts $ 130.000 en begonnen onmiddellijk aan uitgebreide moderniseringen om comfortabele gastaccommodaties te creëren.,
enkele van de veranderingen en verbeteringen die Miller belangrijk vond, waren onder meer ervoor zorgen dat elke kamer een eigen badkamer had en het installeren van jacuzzi ‘ s, open haarden en satelliettelevisie. Ze installeerden ook nieuwe vloerbedekking in het hele huis, voegden verse verf toe en verbouwden de keuken.
de eerste ronde van upgrades kost ongeveer $ 100.000. Naarmate de jaren verstreken, werden er meer verbeteringen aangebracht. Negen jaar in het bedrijf, de HideAway Country Inn had uitgebreid tot zijn huidige totaal van 12 suites, zes van die 800 vierkante meter.,
bovendien had de herberg op het hoogtepunt van zijn bedrijf regelmatig een wachtlijst van drie maanden voor kamers in het weekend.
om een dergelijke succesvolle bezettingsgraad te bereiken, vond Miller verschillende creatieve manieren om de nieuwe herberg aan de gemeenschap te introduceren, waaronder het leveren van muffins aan lokale bedrijven om de herberg aan te kondigen en zakelijke gasten aan te trekken.maar Miller zegt dat het geheim van haar succes de unieke accenten is die de inn biedt en de manier waarop gasten worden behandeld.
“Ik denk dat het de aanpassing en personalisatie van spullen is,” zegt ze., “Dingen kunnen doen die de gasten verrassen die bij ons komen logeren. … Het privé diner bij kaarslicht voor twee, vijf-gangen maaltijden, met zachte muziek … of stiekem in een kamer om een bad te vullen met bubbels, kaarsen aan te steken, de lichten te dimmen en de open haard aan te zetten, zodat wanneer de gasten terug naar de kamer lopen, de stemming is helemaal klaar.”
Dit soort aanrakingen zijn ook belangrijke inkomstengeneratoren in de bed & amp; breakfast-sector. De Hideaway Country Inn, bijvoorbeeld, biedt verschillende aangepaste pakketten op haar website die allemaal worden geleverd met een toeslag., Pakketten zijn opgebouwd rond romantische, seizoensgebonden en vakantie thema ‘ s.
aandacht besteden aan de details van de vele speciale details die in een bed and breakfast worden aangeboden, kan veel werk zijn voor een eigenaar. Net als het onderhoud van een bed and breakfast, zegt Miller, die adviseert het opzetten van een fonds voor het onderhoud van onroerend goed te dekken. De hoeveelheid geld die in dat fonds moet zijn, zegt ze, zal variëren afhankelijk van de leeftijd van het pand.
onderhoud, zegt Miller met een lach, is gemakkelijk de grootste hoofdpijn van het werk.,
maar als ze nadenkt over haar komende 25-jarig bestaan, zegt Miller dat ze het allemaal opnieuw zou doen als ze de kans kreeg.
” Je leert elke dag iets nieuws”, zegt Miller. “Vandaag werkte ik aan een nieuw property management systeem, verving een sump pomp, ontmoette een zakelijke persoon, deed een 90-dagen werknemer evaluatie van een jonge alleenstaande moeder die is een herstellende heroïneverslaafde, hielp de kok plannen zijn nieuwe menu, het opzetten van een datum voor het proeven en wijn koppelen, en beoordeeld een gast enquête follow-up. … Je kunt deze variëteit gewoon niet krijgen in een 9-op-5 job”
“It’ s a lifestyle,” voegt Miller toe., “Je zult niet rijk worden met geld. Je wordt rijk met mensen en hun verhalen.”
en rijk aan herinneringen en levenservaringen. Een caleidoscoop van zomeravonden besteed aan het kijken naar bliksem bugs met de kinderen en gasten, zegt ze, en het blootstellen van een New Jersey familie aan boerderijdieren voor de eerste keer, of getuige van uw schoolgaande kinderen proberen te communiceren met een Japanse zakenman in een zijden pak, te midden van verlegen gelach en gedeelde glimlachen.
Tim en Angie Allen werden niet geconfronteerd met dezelfde hindernissen Debbie Miller deed toen het starten van hun bed and breakfast acht jaar geleden in Duluth, Minn.,
als de succesvolle eigenaren van de A. G. Thomson House Bed And Breakfast, hebben het echtpaar ook veel geleerd over wat er nodig is om te slagen in het bedrijf.het runnen van een bed and breakfast was de droom van Angie Allen, die geduldig wachtte om het bedrijf te realiseren terwijl haar man zijn carrière bij de luchtmacht voortzette.toen het tijd werd dat Tim na 23 jaar met pensioen ging, schakelde het echtpaar over en begon het proces van de lancering van hun bed and breakfast.
een van hun eerste stappen was het zoeken naar onroerend goed., Het huis waar ze zich uiteindelijk vestigden was in Duluth ‘ s mansion district, een luxe locatie met een steil prijskaartje. Het pand kostte meer dan $ 1 miljoen.”Ik heb bij de luchtmacht gezeten, het is niet alsof ik veel geld had,” herinnert Tim Allen zich. “Je wordt niet rijk als officier bij de luchtmacht. Dus elke laatste cent die we hadden, zonken we in eigendom.”
het echtpaar leende ook geld van hun ouders en een vriend van de familie om de bed and breakfast een realiteit te maken. (Die sindsdien is terugbetaald door de succesvolle ondernemers.,)
net als Miller en haar HideAway Country Inn, besteedden de Allens veel geld aan het renoveren van hun nieuwe woning, wat Allen beschrijft als een “geplakt in de jaren 60” look.
de veranderingen waarin ze investeerden omvatten nieuwe verf, behang en het installeren van luxe badkamers in elke kamer.
” Ik weet dat sommige Herbergen nog steeds gasten hebben die badkamers delen, maar als je in staat wilt zijn om de verhoogde kamerprijs in rekening te brengen, heb je mooie, eigen badkamers nodig, ” adviseert Allen.
“de gemeenschappelijke ruimtes moeten er ook geweldig uitzien,” zegt hij., “We hebben geprobeerd om het te maken als onze woonkamer, waar mensen willen zitten en hun voeten omhoog, en lees een boek bij het vuur. Het is niet erg formeel, we wilden dat het een ontspannende, comfortabele plek was.”
toen alle renovaties klaar waren, opende de 9000 vierkante meter grote A. G. Thomson House Bed And Breakfast zeven kamers, allemaal met queen – of kingsize bedden, spa-stijl badkamers en flatscreen-tv ‘ s.
Allen schat dat hij ongeveer $15.000 per badkamer heeft uitgegeven, en zegt dat het waarschijnlijk het dubbele zou kosten als hij niet veel van het werk zelf had gedaan.,
enkele andere belangrijke stappen naar succes die Allen biedt voor potentiële bed & amp; breakfast-eigenaren zijn het belang van investeren in professionele fotografie en een website.
verwacht ergens van $5.000 tot $10.000 te besteden aan fotografie van uw eigendom, en verwacht dat het een paar dagen duurt om de foto ‘ s te hebben genomen.
” je moet een professional laten komen en de foto ’s opzetten”, zegt Allen, opmerkend dat het hebben van dergelijke foto ‘ s van hoge kwaliteit op je website een lange weg zal gaan naar het aantrekken van gasten.,
Dit brengt hem bij het belang van een professioneel ontworpen website.
” we krijgen 100% van het bedrijf via onze website. Wij maken geen reclame”, legt hij uit. “We zitten zes maanden per jaar vol, allemaal dankzij de website.”Een website kost ook minstens $10.000, zegt Allen.
zoals bijna elk bedrijf, zegt Allen, zijn er positieve en negatieve. In de bed & amp; breakfast business, bereid zijn om lange uren te werken. Bovendien is veel van het werk niet glamoureus.
” je schrobt toiletten en doet de was., Sommige mensen denken dat ze mensen zullen inhuren om dat soort dingen te doen, maar dat vreet de bottom line heel snel op, ” zegt hij.
“zoveel gasten zeggen dat hun droom is om een herberg te bezitten”, vervolgt hij. “Ik waarschuw ze altijd eerst om te wachten tot al hun kinderen zijn gegroeid en uit het huis, want je bent getrouwd met het huis. We hebben zoveel evenementen van onze dochter gemist. Of slechts één van ons kan gaan.”
aan de positieve kant voegt Allen er echter aan toe dat het werk op vele niveaus lonend is.,
” Het is leuk om zoveel mensen te ontmoeten en ze gelukkig te maken en het stelt Angie en ik in staat om in een veel groter huis te wonen dan we anders zouden doen. Soms sta ik buiten en kijk ik verbaasd naar dit grote, mooie huis waar we wonen. Het is een hele levensstijl. … Ik weet dat ik het niet voor altijd zal doen. Maar ik zeg altijd, op de dag dat het niet leuk meer is, staat er een bord voor de verkoop.,”
als het runnen van een bed and breakfast iets is waar je altijd al van gedroomd hebt, zijn hier enkele extra tips:
Locatie, Locatie, Locatie
bij het verkennen van een huis of pand voor een bed and breakfast, zijn er verschillende belangrijke overwegingen om in gedachten te houden, maar geen is belangrijker dan Locatie. Het oude onroerend goed adagium geldt hier zeker: locatie, locatie, locatie.
als het gaat om locatie, zegt Miller wees bewust van het lawaai rond uw woning – het is belangrijk om een rustige, ontspannende omgeving te hebben.,
ze stelt ook voor om vertrouwd te raken met hotels in de buurt – om te weten te komen hoe uw concurrentie eruit zal zien. En wees je bewust van de lichtniveaus rondom je eigendom. Nogmaals, omdat je gasten zo rustig en ongestoord mogelijk een bezoek wilt aanbieden.
Allen stelt ondertussen voor ervoor te zorgen dat uw bed and breakfast op minstens een paar hectare ligt en zich op een bestemming bevindt die bezoekers aantrekt.
“Het is als alles in onroerend goed – het draait allemaal om locatie,” zegt hij. “Er is een constante toestroom van mensen naar Duluth. Het belangrijkste is om op een bestemming te zijn., … Als je in niemandsland bent, hoe groot is de kans dat mensen daar naartoe gaan?”
leren van het bedrijf
Er zijn tal van manieren om het bed & amp; breakfast bedrijf te leren en wat er nodig is om succesvol te zijn — inclusief het lezen van boeken (er is zelfs een “Running a Bed & ontbijt voor Dummies”), deelnemen aan brancheorganisaties en het bijwonen van beurzen.
Miller en Allen namen elk hun eigen unieke aanpak waarbij sommige of alle van de bovenstaande opties betrokken waren.,
“Ik koos de hersenen van andere hoteliers – mensen giechelden naar me, maar ze zouden me ook helpen, ze zouden me checklists sturen voor hun huishoudsters en trainingsvideo’ s – gewoon een paar kleine dingen zoals dat,” zegt Miller.
belang van een goede Website
zowel HideAway Country Inn als de A. G. Thomson House Bed And Breakfast hebben slanke, goed ontworpen websites gevuld met professionele fotografie en gemakkelijk navigeerpagina ‘ s.
“Websites zijn exponentieel gegroeid. Vroeger was het simpel. Nu moeten er foto ‘ s zijn, en het moet responsief zijn,” zegt Allen., “Je moet ervoor zorgen dat het er goed uitziet en laat zien wat je wilt dat mensen zien. Maar als je de juiste website in deze business, je bent golden.”
Allen benadrukt ook het belang van het aanbieden van een verscheidenheid van aangepaste pakketten op de website om te helpen inkomsten te genereren.
“we hebben veel pakketten,” zegt hij. “Van iets simpels als een dozijn rozen in een kamer naar binnen gaan en het bed naar beneden draaien en rozenblaadjes verstrooien terwijl een gast aan het eten is. En we rekenen voor dat soort dingen. We verdubbelen wat het ons kost. We verkopen veel pakketten., Veel mensen in deze business voegen ze niet toe omdat ze denken dat het te veel werk is. Maar dat is het niet. En het is zo gemakkelijk voor gasten om de pakketten op onze website te selecteren.”
Profiteer van reiswebsites
uw eigen website is niet de enige die u kan helpen in de bed & amp; breakfast business. Allen stelt ook voor om TripAdvisor in uw voordeel te gebruiken.
” schaam je niet om het te gebruiken,” zegt hij. “Als iemand blij was met hun bezoek, stuur ze een leuke follow-up e-mail en vraag hen om een recensie te schrijven. Zoveel mensen vertrouwen op TripAdvisor. Dat zal zoveel zaken opleveren.,
” De meeste accommodaties haten TripAdvisor, ” voegt Allen toe. “Maar het gaat niet weg, dus je kunt het net zo goed in je voordeel gebruiken.”
Allen ziet kamer delen site Airbnb niet als een directe bedreiging-als luxe herbergiers, zegt hij, ” We verkopen een ervaring, niet alleen een plek om te slapen.”Maar hij werkt samen met de stad om ervoor te zorgen dat die eigenschappen voldoen aan de lokale huisvesting wetten. Toch zegt hij dat het de moeite waard is voor b&B-eigenaren om hun kamers op Airbnb te vermelden.
“Het is een gratis vermelding, en we betalen alleen Airbnb als een reservering is geboekt via hun website,” zegt hij., “Ik zou elke traditionele B&B adviseren om hun eigendom bij Airbnb te vermelden, omdat je nooit weet hoe een gast je zal vinden.”
beroepsverenigingen
zowel Miller als Allen zeggen dat één organisatie in het bijzonder zeer waardevol is gebleken voor hun groei en opleiding als eigenaren van bed & amp; breakfast. Die organisatie is de beroepsvereniging van herbergiers International, of PAII.
PAII en soortgelijke organisaties bieden beurzen, workshops, industriële evenementen, online forums, statistieken en meer.,
de beurzen of conferenties zijn bijzonder waardevol, aldus Allen.
” ze zijn enkele dagen lang, gehouden in het offsason, ” zegt Allen. “En er zijn Allerlei verkopers daar … fotografen, voor het geval je iemand nodig hebt die foto’ s kan maken van voedsel of van uw kamers. Er zijn website ontwerp leveranciers daar. Leveranciers voor beddengoed, handdoeken, lakens, voedsel verkopers, gewaden, Schoonmaakmiddelen, leveranciers voor dat alles. Ze hebben zelfs herberg sitters er-professionals die u kunt huren om te komen beheren van uw herberg, in het geval u wilt weg te komen voor een tijdje.”