het bereiken van een accurate huurschatting voor uw leegstaande eenheid of aflopende huur is een mix van kunst en wetenschap. Het kiezen van de juiste vragen huur voor uw Craigslist advertentie of Zillow Rental Manager vermelding is niet alleen over het leasen van uw eenheid tegen de hoogst mogelijke huur. Het is ook een belangrijke beslissing die van invloed is op uw totale waardering van het huurhuis, de kans van uw huurder om te verblijven, en mogelijk zelfs uw vermogen om het pand te herfinancieren.,
Het instellen van de huur onder de markt kan minder wenselijke huurders aantrekken, uw netto cashflow verminderen en de waarde van uw vastgoedbelegging verlagen. Een vraagprijs die duidelijk boven de markt ligt, kan leiden tot langdurige vacatures, hogere marketingkosten en een hoge huurderomzet.
in dit artikel bekijken we hoe succesvolle verhuurders tot een nauwkeurige schatting van de markthuur komen voordat ze hun vacature vermelden of een huurder vernieuwen. We zullen ook een aantal best practices onderzoeken om u te helpen de huurinkomsten te maximaliseren zonder dat u meer vacatures ervaart dan nodig is., Het is soms een dunne lijn, maar speel je kaarten goed en je kunt vaak het beste van twee werelden: een betrouwbare huurder betalen volledige markthuur met een minimale leegstand.
Rent estimate: Why finding the right asking rent matters
veel verhuurders maken de fout om niet voldoende aandacht te besteden aan vergelijkbare eigendommen en markttrends wanneer ze hun vraaghuren instellen. Zoals hierboven besproken,zijn er verschillende redenen waarom het krijgen van de markt huur schatting correct voordat u een lijst van uw eenheid zaken.,
Als u een te lage vraaghuur kiest, kunt u jaren terugdraaien als de huurder besluit te blijven en u de huur niet op een later tijdstip op de markt kunt brengen. Afhankelijk van uw lokale regelgeving, het verhogen van de huur van een huidige huurder kan soms uitdagend, duur, of zelfs illegaal. In gebieden met huurstabilisatiemaatregelen, als u de initiële huur op $800, maar dan realiseren markthuren zijn echt $1.100, het kan je jaren duren om in te halen met de markthuren door middel van minimale toegestane huurverhogingen.,
zelfs in plaatsen waar huurbeheersing een buitenlands begrip is, kan een huurverhoging van 10-20% op een bestaande huurder voldoende zijn om hen de deur te wijzen, zelfs als zij ver onder de markt betaalden. Huurders (en verhuurders) zijn bekend om dingen persoonlijk te nemen van tijd tot tijd!
laten we snel het voorbeeld bekijken van een meergezinsbeleggingsobject met een totale marktrente van $3000 per maand. Het instellen van de vraag huren op een totaal van $2900 in plaats van de volledige markt lijkt misschien niet zo ‘ n big deal. Immers, dat $ 100 verschil is slechts ongeveer 3%.,
kleine rentedaling = grote erosie van waarde
wat misschien minder voor de hand ligt is dat dit $100 verschil in maandelijkse huur de waarde van het onroerend goed met $20.000 zou kunnen verlagen. Laten we de cap rate formule gebruiken om te zien hoe:
- Cap rate = NOI / Market value
nu, aannemen dat in onze markt huurwoningen over het algemeen handel tegen een 6% cap rate. Hoe beïnvloedt het verdisconteren van de huur met $100 per maand de waarde van het onroerend goed?
- NOI / Cap rate = Market value
- $ 1200 ($100 per maand x 12 maanden)/ .,06 of 6% = $ 20.000 marktwaarde verschil
dus, een schijnbaar kleine huurvermindering van 3% vertaalt zich in een $20.000 verlies in potentiële waarde van onroerend goed. Dat zal betalen voor meer dan een paar hoge-kaliber huur schattingen!
meer redenen om uw huurschatting te krijgen
- het instellen van het huurrecht trekt betere huurders aan die op tijd zullen betalen. Een potentiële huurder die een onder de markt deal moet veroorloven de eenheid kan minder buffer voor onverwachte uitgaven of een verlies van inkomsten hebben.,
- het maken van een accurate vraag huur schatting levert de benodigde cashflow om uw operationele kosten en hypotheek te betalen met minimale unit downtime.
- adverteren van een eerlijke markthuur kan u helpen de totale vacature te verminderen en het inkomen te verhogen. Als vragen om te veel huur leidt tot slechts een enkele extra maand van de vacature, dat is een jaarlijkse 8% top line hit op het verwachte inkomen.
- cashflow, netto bedrijfsresultaat, waarde van onroerend goed en winst worden gemaximaliseerd wanneer u uw eenheden least tegen een market-clearing huur.,
een schatting van de markthuur berekenen in 5 eenvoudige stappen
nu we weten waarom het zo belangrijk is om de juiste schatting van de markthuur te bepalen, bespreken we de vijf eenvoudige stappen die we aanraden te gebruiken om een nauwkeurige schatting van de huur te berekenen:
#1 Onderzoek de buurt
dingen die een buurt goed maken voor huurders zijn onder meer het gemak van vervoer, gepercipieerde veiligheid, gemakkelijke toegang tot belangrijke voorzieningen zoals winkelen, dineren en goed gewaardeerde scholen, en de kwaliteit van nabijgelegen bedrijven.,
#2 Beoordeling verhuur listing comps
voer een enquête uit om huurprijzen te vragen voor momenteel beschikbare eenheden van vergelijkbare kwaliteit in de buurt. Vraag jezelf af:
- Hoe verhouden de verschillende locaties zich tot die van jou?
- Wat is de gemiddelde grootte in vierkante voet?
- hoeveel slaapkamers en badkamers heeft elke vergelijkbare?
- Wat is de normale grootte van de voor-en achtertuin? Is er een eigen buitenruimte?
- zijn er extra voorzieningen zoals een zwembad, garage, open haard, verbeterde keuken en badkamers, enz.?
- zijn huisdieren toegestaan?, Zijn nutsvoorzieningen inbegrepen in de huurprijs? Is er een toeslag voor parkeren?
#3 Bepaal de markthuurtrends per vierkante voet
zodra u weet wat de gemiddelde grootte van vergelijkbare huurwoningen in uw omgeving is, of beter nog de werkelijke grootte van specifieke eenheden, bereken de gemiddelde markthuur per vierkante voet:
- $1.500 per maand x 12 maanden = $18.000 / 1.200 vierkante voet = $15 per vierkante voet per jaar of $1.,25 per vierkante voet per maand
# 4 maak aanpassingen voor voorzieningen en kenmerken
voorzieningen vallen in twee categorieën:
- voorzieningen en eenheden zoals een tuin, zwembad, parkeerplaats en/of inbegrepen apparaten zoals een vaatwasser en / of wasmachine en droger..
- voorzieningen in de Gemeenschap of de buurt, zoals parkeergelegenheid buiten de straat, een speeltuin of greenbelt, of HOA gym of andere gemeenschappelijke ruimtes.
#5 analyseer potentiële toekomstige concurrentie
alle huurwoningen zullen op een bepaald moment een vacature op korte termijn hebben, omdat huurders komen en gaan., Als vuistregel, een gebied met een leegstand van 10% of minder is vrij krap en kan wijzen op een vermogen om de huur een beetje te duwen.
een gebied met een hoge leegstand, of waar een groot aantal woningen of appartementen in aanbouw zijn, kan echter het gevaar lopen dat er binnenkort meer vraag dan aanbod zal zijn. Wanneer dit gebeurt, kunt u merken dat u concurreren met nieuwe projecten die aanzienlijke prikkels bieden om huurders weg te lokken van het bestaande aanbod.,
15 factoren die van invloed zijn op een huurschatting
als algemene regel moeten verhuurders zich richten op het maximaliseren van het huidige inkomen en de waarde van onroerend goed bij het bepalen van de juiste vraaghuur. Dit kan al dan niet het vermelden van uw eenheid op de hoogst mogelijke huurprijs. Naar onze mening zijn de 15 belangrijkste factoren die van invloed zijn op een huurschatting:
- Type huis – eengezins Versus meergezins
- locatie van huis-in de buurt van een school, high – end kruidenier of park versus een drukke snelweg., Ook rekening houden met de buurt functies-afstand tot winkels en entertainment, openbaar vervoer, scholen en kerken, veiligheid en beveiliging van het gebied, en de walk score van de buurt.
- lokale huurverordeningen met inbegrip van huurstabilisatieverordeningen, uitzettingsbeveiligingen, beperkingen op huurverhogingen, enz.,
- Grootte van het huis op basis van vierkante meters, de grootte van de voor-en achtertuinen, en de afmetingen van de kamers
- Aantal slaapkamers
- Aantal badkamers
- Seizoensgebondenheid – hoe eigendom van de vraag varieert, afhankelijk van de tijd van het jaar
- Apparaten – leeftijd en kwaliteit, inclusief wasmachine en droger
- Voorzieningen – bijgewerkt inrichtingen, natuurlijk licht, nieuwere verwarming en airconditioning, extra opslag, zwembad en BBQ
- Buiten-ruimte – tuin, patio, terras of balkon
- Gemeubileerd vs., gedeeltelijke of ongemeubileerde
- nutsvoorzieningen zoals water, riool en afval, elektriciteit of internet
- Huisdieren toegestaan – inclusief extra huur of borg voor een huisdier
- parkeren op straat vs.carport of garage
- duur van de huur – maand-tot – maand vs. zes maanden vs jaarlijkse huurovereenkomst
waar vind je vergelijkbare huurprijzen
wanneer je vergelijkbare huurprijzen zoekt, is wat je echt doet onderzoek de concurrentie. Als een gekwalificeerde huurder een keuze heeft tussen twee lokale woningen, zullen ze vaak kiezen voor degene die de beste waarde biedt., Het is belangrijk om concurrerend te zijn op het vragen van huurprijzen, terwijl aandacht wordt besteed aan verschillen in voorzieningen, grootte van de eenheid, en de relatieve voordelen van verschillende locaties.
online bronnen voor verhuur vergelijkbare gegevens
- Stessa Rent Estimate
- Zillow
- RENTCafé
- Craigslist
- Trulia
- Realtor.com
- ApartmentList.,com
Offline bronnen voor de huur van onroerend goed comparables
- collega-verhuurders
- makelaars
- Vastgoedbeheerbedrijven
- lokale verhuurverenigingen en investeringsclubs
de juiste huurbepaling
wanneer u uw vraaghuur in lijn stelt met de markt, zult u waarschijnlijk een consistente en sterke cashflow, een lagere huurderomzet en een hoger totaal onroerend goed hebben waarden. Plus, zult u waarschijnlijk in staat zijn om uw hypotheek af te betalen sneller dan verwacht of hebben meer gratis cash flow om te investeren in nieuwe kansen., Hoe dan ook, je bent een stap dichter bij financiële vrijheid.,p>om snel samen te vatten, de juiste vraag naar huur voor uw eenheid of eengezinswoning omvat:
- onderzoek naar de buurt
- onderzoek naar vergelijkbare huurwoningen op soortgelijke wenselijke locaties
- bepalen van de markthuur per vierkante voet
- aanpassen van de huursom voor voorzieningen en kenmerken populair bij huurders
- aanpassen voor potentiële toekomstige concurrentie
volg de prestaties van uw huurwoning gratis
meer informatie