het kopen van een huis is de duurste aankoop die de meesten van ons ooit zullen doen.kijkend naar.,
naast het onderhandelen over een goede prijs en het kopen van de beste hypotheekrente, kopen sommige slimme huizenkopers hypotheekpunten, ook wel “discontopunten” genoemd, om het bedrag van de rente die ze betalen te verlagen.
wat zijn hypotheekpunten?
Hypotheekpunten zijn vergoedingen die een koper een hypotheekverstrekker betaalt om de rente op de lening te verlagen. Dit wordt soms genoemd ” het kopen van het tarief.”Elk punt dat de lener koopt kost 1 procent van het hypotheekbedrag. Dus één punt op een hypotheek van $300.000 zou $3.000 kosten.,
Zie meer
elk punt verlaagt de rente met 0,25 procent, dus één punt zou een hypotheekrente van 4 procent verlagen tot 3,75 procent gedurende de looptijd van de lening.
Homebuyers kunnen meer dan één punt kopen, en zelfs fracties van een punt. Een half punt op een hypotheek van $300.000, bijvoorbeeld, zou $1.500 kosten en de hypotheekrente met ongeveer 0,125 procent verlagen.
hoeveel elk punt de rente verlaagt, verschilt per kredietgever., De renteverlagende kracht van hypotheekpunten hangt ook af van het type hypothecaire lening en de Algemene renteomgeving.
punten worden betaald bij de afsluiting en worden vermeld op het Leningraming document, dat kredietnemers ontvangen nadat zij een hypotheek aanvragen, en de openbaarmaking van de afsluiting, die kredietnemers ontvangen vóór de afsluiting van de lening.
voorbeeld van hoe hypotheekpunten de rentekosten kunnen verlagen
Als u het zich kunt veroorloven om korting punten te kopen bovenop de aanbetaling en sluitingskosten, verlaagt u uw maandelijkse hypotheekbetalingen en bespaart u veel geld.,
de sleutel blijft lang genoeg in de woning om de vooruitbetaalde rente terug te verdienen. Als een koper verkoopt het huis na slechts een paar jaar, herfinanciert de hypotheek of betaalt het uit, het kopen van korting punten kan een geld-verliezer.
Zie meer
Hier is een voorbeeld van hoe discontopunten de kosten van een 30-jarige hypotheek met vaste rente kunnen verlagen ten bedrage van $200.000.
in dit voorbeeld kocht de kredietnemer twee discontopunten, waarbij elk 1 procent van de hoofdsom van de lening kostte, of $2.000., Door het kopen van twee punten voor $ 4.000 vooraf, de lener rente daalde tot 3,5 procent, het verlagen van hun maandelijkse betaling met $56, en bespaart ze $20.680 in rente over de levensduur van de lening.
om het “break-even point” te berekenen waarop deze kredietnemer zijn uitgaven aan vooruitbetaalde rente zal recupereren, deelt u de kosten van de hypotheekpunten door het bedrag dat het verlaagde tarief elke maand bespaart:
$4.000 / $56 = 71 maanden
Dit toont aan dat de kredietnemer 71 maanden, of bijna zes jaar, in huis zou moeten blijven om de kosten van de disconteringspunten te recupereren.,
” de extra kosten van hypotheekpunten om uw rente te verlagen is zinvol als u van plan bent om het huis voor een lange periode te houden, ” zegt Jackie Boies, een senior director of housing and faillietsservices for Money Management International, een non-profit organisatie voor schuldbegeleiding gevestigd in Sugar Land, Texas. “Zo niet, is de kans op het terugverdienen van deze kosten klein.”
U kunt Bankrate ‘ s mortgage points calculator en amortization calculator gebruiken om erachter te komen of het kopen van hypotheekpunten u geld zal besparen.
wat zijn hypothecaire initiatiepunten?,
Er is een ander type hypotheekpunten dat “initiatiepunten” wordt genoemd. Origination points zijn vergoedingen die worden betaald aan kredietverstrekkers om de lening in te dienen, te beoordelen en te verwerken. Origination points kosten meestal 1 procent van de totale hypotheek. Dus, als een geldschieter kosten 1.5 origination punten op een $ 250.000 hypotheek, de lener moet betalen $ 4.125.
soms kunnen aanmaakpunten worden onderhandeld. Huizenkopers die 20 procent inzetten en een sterke kredietwaardigheid hebben, hebben de meeste onderhandelingsmacht, zegt Boies.,
” een geweldige credit score en een uitstekend inkomen zal u in de beste positie, ” Boies zegt, op te merken dat kredietverstrekkers kunnen verminderen origination punten om de meest gekwalificeerde leners te verleiden.
Hypotheekpunten en ARMLENINGEN
Hypotheekpunten op een arm werken als punten voor een vastrentende hypotheek, maar de meeste armen passen zich na vijf of zeven jaar aan, dus het is nog belangrijker om het break-even punt te kennen voordat je discontopunten koopt.,
” Houd rekening met de waarschijnlijkheid dat je uiteindelijk dat Aanpasbare tarief herfinanciert omdat je de lening misschien niet lang genoeg hebt om te profiteren van het lagere tarief dat je hebt beveiligd door punten te betalen,” zegt Greg McBride, CFA, chief financial analyst for Bankrate.
zijn hypotheekpunten fiscaal aftrekbaar?
Hypotheekdiscontopunten, die vooruitbetaalde rente zijn, zijn fiscaal aftrekbaar op maximaal $750.000 aan hypotheekschulden. Belastingplichtigen die aanspraak maken op aftrek voor hypotheekrente en discontopunten moeten de aftrek volgens Schema A van formulier 1040 vermelden.,
” dat is over het algemeen geen probleem voor thuiskopers, aangezien rente op uw hypotheek vaak genoeg is om het voordeliger te maken om uw aftrek te specificeren in plaats van de standaard aftrek,” zegt Boies.
echter, tenzij u aan een groot aantal IRS-vereisten kunt voldoen, kunt u geen aftrek ontvangen voor alle punten die u in hetzelfde belastingjaar hebt betaald. Elk jaar kunt u alleen het bedrag van de rente aftrekken dat geldt als hypotheekrente voor dat jaar. Punten worden afgetrokken over de looptijd van de lening in plaats van alle in een jaar.,
Oorsprongspunten zijn daarentegen niet aftrekbaar.
“punten die geen rente zijn, maar kosten voor diensten zoals het voorbereiden van de hypotheek, uw taxatiekosten of notariskosten kunnen niet worden afgetrokken,” zegt Boies.
raadpleeg een belastingprofessional als u niet zeker weet welke huurkosten fiscaal aftrekbaar zijn.
Bottom line
het kopen van hypotheekpunten kan een grote geldspaarder zijn als u het zich kunt veroorloven en u van plan bent om lang genoeg in huis te blijven om de rente te besparen.,
voor veel huiseigenaren is het betalen van korting punten bovenop de andere kosten van het kopen van een huis echter een te grote financiële last. Bovendien is het kopen van punten niet altijd de beste strategie om de rentekosten te verlagen.
“Het kan financieel zinvol zijn om deze fondsen toe te passen op een grotere aanbetaling”, zegt Boies.
een grotere aanbetaling kan u een betere rente opleveren omdat het uw loan-to-value ratio, of LTV, verlaagt, wat de omvang van uw hypotheek is in vergelijking met de waarde van het huis.,
in het algemeen moeten kopers van woningen rekening houden met alle factoren die kunnen bepalen hoe lang ze van plan zijn in de woning te blijven, zoals de grootte en de locatie van het huis en hun werksituatie, en vervolgens uitvissen hoe lang het zou duren voordat ze hypotheekpunten kopen.
meer informatie:
- vergelijk huidige hypotheekrente
- Hoe krijg ik de beste hypotheekrente
- Hoe onderhandel ik over hypotheekafsluitingskosten
Zie meer