wat betekent Contingent in onroerend goed?

wat betekent contingent?

Als u deze vraag stelt, moet u meer weten dan de Betekenis.

u moet weten hoe de term “contingent” een grote impact kan hebben op de verkoop van uw huis.

omdat het kan.

het is de belangrijkste reden waarom een onroerend goed lijst zal vallen door na het hebben van een contract.

Ik ga je alles vertellen wat je moet weten zodat je de kans kunt verkleinen dat dit met je gebeurt.,

Hier is wat je zult leren:

1. de Betekenis van contingent in onroerend goed
2. verschil tussen contingent en in behandeling
3. meest voorkomende onvoorziene gebeurtenissen (met voorbeelden)
4. Hoe onvoorziene gebeurtenissen een verkoop van een huis kunnen ruïneren

laten we eens induiken.

wat betekent contingent in onroerend goed?

voorwaardelijk in onroerend goed betekent dat de verkoop van een woning op contract is, maar één of meer onvoorziene gebeurtenissen omvat.

een onvoorziene omstandigheid zijn bepaalde criteria in de koopovereenkomst waaraan moet worden voldaan voordat de verkoop definitief kan zijn., Bijna alle eventualiteiten in de overeenkomst zullen van de koper komen, maar ze kunnen ook van de verkoper komen.

zie onvoorziene omstandigheden als clausules in de koopovereenkomst.

wanneer een koper een voorwaardelijk bod doet op een huis, zeggen ze in wezen: “Ik wil het pand kopen, maar Ik wil er zeker van zijn dat sommige dingen aan mijn kant zijn afgerond voordat de verkoop wordt gesloten.”

verschillende soorten onvoorziene gebeurtenissen kunnen worden opgenomen in een koopovereenkomst en elk van hen heeft een grote impact op het bepalen of de verkoop sluit of niet.

Ik zal u vertellen hoe snel.,

een aanbod op een huis dat een of meer onvoorziene gebeurtenissen bevat, wordt een voorwaardelijke aanbieding genoemd.

een niet-voorwaardelijk aanbod op een huis betekent dat de koper geen eventualiteiten in zijn aanbod heeft opgenomen.

stel je voor dat je je huis verkoopt.

wilt u liever dat een koper u een aanbod doet dat afhankelijk is van het voldoen aan bepaalde voorwaarden of een aanbod zonder een van deze voorwaarden?

zonder, toch?

Dit is de reden waarom u veel niet-voorwaardelijke aanbiedingen zult zien in een hete vastgoedmarkt waar kopers met elkaar concurreren.,

wanneer een koper een niet-voorwaardelijk aanbod doet, moet hij erkennen dat hij alle onvoorziene omstandigheden verwijdert.

Hier is hoe dat eruit ziet in de California purchase agreement.

voorwaardelijke aanbiedingen komen vaker voor.

wanneer een koper elk type onvoorziene gebeurtenis in zijn aanbieding opneemt, moet hij deze vóór de sluitingsdatum verwijderen.

Dit gebeurt op een addendum bij de koopovereenkomst genoemd een contingency removal form. Zo ziet het eruit.

onvoorziene gebeurtenissen spelen een grote rol in onroerend goed.,

Hier is waarom…

De borg van de koper te goeder trouw in gevaar is zodra de koper zijn onvoorziene omstandigheden verwijdert.

kort nadat een koopovereenkomst onder contract staat, zal de koper een storting doen bij de escrow company. Dit wordt aangeduid als een borg te goeder trouw of een borg.

de koper loopt het risico deze storting aan de verkoper te verliezen als hij zich terug wil trekken uit de verkoop na verwijdering van zijn onvoorziene omstandigheden.

vanuit het oogpunt van de verkoper is het een grote hindernis om de koper te laten verwijderen omdat het betekent dat de koper meer betrokken is., Dit is de reden waarom een niet-voorwaardelijk aanbod op een huis aantrekkelijker is voor een verkoper.

Wat is het verschil tussen contingent en pending?

afhankelijk van een huis betekent dat het onroerend goed onder contract staat, maar dat aan bepaalde onvoorziene omstandigheden moet worden voldaan voordat de verkoop definitief is. Een eigenschap die in behandeling is betekent dat er geen onvoorziene omstandigheden zijn.

u hebt waarschijnlijk de termen “voorwaardelijk” of “in behandeling” gezien op een onroerend goed Lijst.

ze zien er zo uit.,

wanneer u een huis ziet dat in behandeling is, betekent dit een van de twee dingen:

1. De koper heeft een offerte ingediend zonder onvoorziene omstandigheden.
2. zij deden een aanbieding die afhankelijk was van bepaalde posten, maar hebben sindsdien hun onvoorziene gebeurtenissen geschrapt.

Dit laatste is de reden waarom u de status van een vastgoedbelegging zult zien veranderen van” contingent “naar”pending”.

wanneer dit gebeurt, betekent dit dat de makelaar van de verkoper de onvoorziene verwijdering van de koper heeft ontvangen.

Dit staat bekend als een”statuswijziging”.,

een onroerend goed lijst zal door vier verschillende “statussen”gaan.

• Actief-het onroerend goed is momenteel te koop via de MLS (multiple listing service).
• Contingent-de verkoper heeft een aanbod aanvaard, maar de koper heeft zijn onvoorziene omstandigheden nog niet verwijderd (ook wel actief contingent genoemd).
• in afwachting – de koper heeft zijn onvoorziene omstandigheden Verwijderd.
• verkocht-de verkoop is definitief en is geregistreerd in de provincie waar het onroerend goed woont.

u zult de status van een onroerend goed te koop zien veranderen nadat de agent van de verkoper de vermelding in hun lokale MLS heeft bijgewerkt.,

welke onvoorziene omstandigheden kunnen in de koopovereenkomst worden opgenomen?

Nu u weet wat contingent betekent in onroerend goed, laten we het hebben over de verschillende soorten onvoorziene gebeurtenissen die u tegenkomt.

de koper kan zijn aanbod afhankelijk maken van elk type onvoorziene gebeurtenis, maar er zijn er vier die vaker voorkomen dan andere.

• Inspection contingency
• Taxation contingency
• Loan contingency
• Home sale contingency

Het is niet alleen het type onvoorziene gebeurtenis dat belangrijk is, het is ook de contingentperiode.,

een contingentieperiode is het aantal dagen dat een koper heeft voordat hij die specifieke contingentie moet verwijderen. Hoe lager het aantal dagen is, hoe aantrekkelijker het lijkt voor de verkoper.

als de koper de onvoorziene gebeurtenis niet verwijdert tegen het einde van de onvoorziene periode, loopt hij het risico dat de verkoper de koopovereenkomst opzegt.

Inspectieongeval

wanneer de meeste mensen van een inspectieongeval horen, denken ze aan een thuisinspectieongeval., Terwijl een huis inspectie is de meest voorkomende inspectie voor een koper, er zijn andere inspecties die ze zou willen hebben gedaan.

Hier zijn een paar van de meest voorkomende:

• Termite
• dak
• Pool
• schoorsteen
• Stichting

een onvoorziene inspectie betekent niet dat een koper alleen inspecties mag uitvoeren. Deze contingency periode stelt hen in staat om een en alle due diligence op het onroerend goed dat ze willen doen.

misschien denken ze aan verbouwing en willen ze een aannemer naar het pand brengen., Of misschien heeft het huis eerdere structurele aanpassingen en willen ze de vergunningen controleren.

Het maakt niet uit wat het is, dit is de tijd voor de koper om zijn huiswerk op het terrein af te maken.

wat als een verkoper vooraf inspecties heeft uitgevoerd?

een verkoper heeft de mogelijkheid om zijn inspecties te laten voltooien voordat hij zijn eigendom in de handel brengt en op de MLS zet.,

als ze dat doen, dan kunnen ze niet alleen van tevoren weten wat ze nodig hebben om vast te stellen, maar het geeft ook potentiële kopers meer informatie over de woning om hen te helpen een beter geïnformeerde beslissing te nemen over wat voor soort aanbieding ze willen indienen.

een goede analogie hiervoor is het kopen van een auto.

wanneer u naar de dealer gaat en een tweedehands auto koopt, hebben ze meestal een Carfax of iets dergelijks. Deze informatie is nuttig omdat, zonder dat, kopers kunnen aarzelen over het maken van een aanbod.,

nou, het is hetzelfde als je een huis koopt, maar tegen een veel hogere prijs.

wanneer een verkoper inspecties vooraf laat uitvoeren, vergroot dit de kans dat een koper zijn aanbod niet afhankelijk stelt van inspecties.

en het vermindert ook de kans dat de koper zich terugtrekt uit de verkoop of probeert opnieuw te onderhandelen nadat zijn aanbod is aanvaard.

Dit is de reden waarom inspecties voltooid voordat de verkoop is een van de beste tips bij de verkoop van uw huis.

Inspection contingency voorbeeld

stel dat een koper zijn aanbod afhankelijk maakte van inspecties.,

zij omvatten een inspectie van 14 dagen en besloten een inspectie thuis te laten voltooien.

de makelaar van de koper helpt de inspectie te coördineren en het rapport komt terug op dag 9. Na het doorlopen van het rapport met hun agent, De koper voelt dat er een paar items die moeten worden aangepakt.,

In dit scenario heeft de koper drie keuzes:

1. vraag de verkoper om de items te repareren
2. onderhandel met de verkoper om een aantal van de items vast te stellen en/of de verkoopprijs te verlagen
3. doe niets en verwijder hun inspectierisico

de locatie en het type markt zullen van invloed zijn op wat de koper besluit te doen. In een neutrale of koper markt, de koper heeft meer hefboomwerking, en verkopers zijn meer bereid om te onderhandelen of de items te repareren.

als de koper de verkoper wil vragen de artikelen te repareren, moet de makelaar een reparatieverzoek sturen.,

dit verzoek wordt gedaan op basis van een addendum bij de koopovereenkomst.

wanneer de makelaar van de verkoper dit verzoek ontvangt, kan de verkoper beslissen of hij de reparaties al dan niet wil uitvoeren.

dus in ons scenario, laten we zeggen dat de agent van de koper stuurde de reparatie verzoek op dag 11. De makelaar van de verkoper bespreekt het met de verkoper en ze besluiten om door te gaan en hebben de items gerepareerd.

wanneer dit gebeurt, zal de inspectie onvoorziene worden verlengd totdat het werk is gedaan., Zodra het werk is voltooid, zal de koper een nood verwijderingsformulier aan de verkoper en hun inspectie onvoorziene zal worden vrijgegeven.

Wat als de verkoper de items niet wilde repareren?

dan moet de koper een beslissing nemen.

zij kunnen proberen en onderhandelen om sommige items te laten repareren of het werk zelf laten doen nadat de verkoop is gesloten.

als de noodverwijdering niet wordt ingediend op dag 14, dan heeft de verkoper de optie om een zogenaamde notice te verzenden om uit te voeren., Een bericht om uit te voeren vertelt de koper dat als ze hun onvoorziene gebeurtenissen niet binnen een bepaald aantal dagen (meestal 1-2) verwijderen, de verkoper de koopovereenkomst kan annuleren.

Taxation contingency

een taxation contingency is een clausule in de koopovereenkomst die de koper in staat stelt zich terug te trekken als de taxatiewaarde niet voldoet aan de aankoopprijs.

de periode voor onvoorziene omstandigheden voor een taxatie is de periode waarin de koper niet alleen zijn taxatie moet laten voltooien, maar nog belangrijker is dat deze wordt afgetekend door de verzekeraar van zijn kredietgever.,

wanneer een koper een lening krijgt, wordt het huis gebruikt als onderpand, en een taxatie is het bewijs van dat onderpand. Dit is de reden waarom elke kredietgever vereist een beoordeling voor een onroerend goed transactie. Ze willen ervoor zorgen dat het huis is de moeite waard ten minste wat de koper betaalt voor het.

de beoordeling wordt bevolen door de kredietfunctionaris van de koper kort na de ratificatie van de koopovereenkomst. Wanneer de taxateur naar het pand gaat, zijn ze zich bewust van de verkoopprijs en moeten ze die prijs in het taxatierapport rechtvaardigen door het onroerend goed te vergelijken met recent verkochte woningen (ook bekend als “comps”).,

bij veel aankooptransacties zal de geschatte waarde overeenkomen met de verkoopprijs. Wanneer dit gebeurt, zal de koper de onvoorziene verwijderen door het indienen van een beoordeling onvoorziene verwijdering.

in sommige gevallen is de taxatie echter lager dan de verkoopprijs.

volgens de laatste vertrouwensindex-enquête van de Nationale Vereniging van Makelaars werd bij 6% van de vastgoedaanbiedingen de koopovereenkomst beëindigd en waren taxaties de oorzaak van 10% hiervan.

dus wat gebeurt er precies als de taxatie lager is dan de verkoopprijs van een voorwaardelijke aanbieding?,

laten we het uitzoeken.

Taxation contingency voorbeeld

een koper en verkoper hebben een verkoopprijs van $1.200.000 afgesproken.

de taxatie komt terug op $ 1.150.000.

de koper heeft drie opties:

1. heronderhandelen over de prijs
2. betaal het verschil
3. terug uit de transactie

op een neutrale markt of op de markt van een koper (meer kopers dan te koop aangeboden woningen), soms kan de koper opnieuw over de prijs onderhandelen.

maar vergeet niet, ze maakten hun aanbod afhankelijk van de beoordeling., Dit betekent dat ze kunnen terug uit de transactie (en krijgen hun storting terug) als de geschatte waarde niet voldoet aan de verkoopprijs. En sommige kopers zullen dit doen.

in een concurrerende markt waar veel vraag is, zullen veel kopers het verschil betalen. Hier is waar veel mensen in de war raken; de koper betaalt niet het hele verschil.

banken gebruiken de verkoopprijs of de geschatte waarde, indien deze lager is.in ons voorbeeld kwamen de koper en de verkoper een koopprijs van $1.200.000 overeen en de geschatte waarde kwam uit op $1.150.000.,

Dit betekent dat de kredietgever zal lenen op het $ 1.150.000 bedrag en niet $ 1.200.000. In dit scenario betaalt de koper niet het volledige verschil van $50.000.

als de koper van plan was om 20% neer te zetten op $ 1.200.000, betekent dat dat ze van plan waren een $240.000 aanbetaling te doen.met andere woorden, als de koopovereenkomst afhankelijk is van de taxatie en de taxatie lager is dan de verkoopprijs, betaalt de koper 80% van het verschil tussen de taxatiewaarde en de verkoopprijs, niet de volledige 100%.,

hoe een taxatieongeval de verkoper kan beïnvloeden

een taxatieongeval heeft niet alleen een impact op de koper, maar ook op de verkoper.

stel dat uw onroerend goed u belt en zegt dat ze een niet-voorwaardelijk aanbod hebben ontvangen tegen een fenomenale prijs.

Je bent extatisch, toch?

natuurlijk.

maar wacht…

Wat als de taxatie lager is dan de verkoopprijs en de koper niet de middelen heeft om het verschil te betalen?

u moet ofwel de verkoopprijs verlagen of de koopovereenkomst annuleren en het huis weer op de MLS zetten.,

Hoe voorkom je dat dit gebeurt?

wanneer u een afspraak hebt met makelaars om uw huis te verkopen, moet u er zeker van zijn dat zij weten hoe ze een aanbod moeten doorlichten. Door dit te doen, kunnen ze erachter komen hoeveel geld de koper heeft.

als de koper alleen genoeg heeft voor zijn aanbetaling en sluitingskosten, moet uw agent uitleggen wat de voor-en nadelen zijn van het accepteren van een aanbod dat een taxatievoorwaarde bevat.,

Kredietongeval

een kredietongeval, ook bekend als een hypotheekongeval, is een clausule in de koopovereenkomst die de koper in staat stelt de verkoop te annuleren als hij geen financiering kan krijgen.

de looptijd van de lening is het tijdsbestek dat een koper heeft om ervoor te zorgen dat hij volledig is goedgekeurd voor de lening.

De meeste kopers krijgen een voorafgaande goedkeuringsbrief van hun kredietgever voordat ze een bod doen op een woning. Een pre-goedkeuring brief is een goede start, maar de meeste pre-goedkeuring brieven zijn niet de werkelijke lening goedkeuringen.,

zodra het onroerend goed onder contract staat, stuurt de loan officer van de koper alle benodigde documenten naar de verzekeraar om het verzekeringsproces te starten. Zodra de verzekeraar kijkt over de documenten, zullen ze beslissen of ze een voorwaardelijke lening goedkeuring moeten geven of niet.

Het komt zelden voor dat een lening niet wordt goedgekeurd als de koper een voorafgaande goedkeuringsbrief van een goede loan officer heeft, maar het gebeurt wel. Als dat gebeurt, en als de koper maakte hun aanbod afhankelijk van de lening, dan zijn ze in staat om terug uit de verkoop en krijgen hun storting terug.,

in de meeste gevallen zal de koper zijn kredietongeval verwijderen nadat hij zijn kredietgoedkeuring heeft ontvangen. Ze moeten hun lening onvoorziene verwijdering indienen voordat de onvoorziene periode verloopt of het risico dat de verkoper de koopovereenkomst te annuleren.

Sale of home contingency

veel verkopers zullen vragen of ze zelfs maar een aanbod moeten accepteren dat een verkoop van home contingency omvat.

Als u een ervaren en slimme makelaar hebt, kan dit in uw voordeel werken. We zullen binnenkort bespreken hoe.,

wanneer een koper zijn woning moet verkopen voordat hij een nieuwe kan kopen, zal hij een aanbod doen afhankelijk van de verkoop van zijn woning.

in sommige staten (bijvoorbeeld Californië), is dit gewoon bekend als een home sale contingency en er is een addendum bij de koopovereenkomst.

in andere staten zijn er twee verschillende soorten onvoorziene gebeurtenissen:

• verkoop en afwikkeling onvoorziene gebeurtenissen
• afwikkelings onvoorziene gebeurtenissen

Dit is hoe de onvoorziene gebeurtenissen van de home sale in Californië eruit zien.,

ongeacht de staat, een woning verkoop onvoorziene werkt in een soortgelijke capaciteit.

verkoop-en afwikkelingsongeval

een koper zal een verkoop-en afwikkelingsongeval opnemen wanneer het onroerend goed dat hij verkoopt nog niet onder contract staat.

Dit gebeurt meestal wanneer de koper niet in een time crunch wil zijn en een bod wil doen op een huis nadat zijn huis in escrow is.

als verkoper kan het krijgen van een aanbieding afhankelijk van een verkoop-en afwikkelingsvoorwaarde ontmoedigend lijken.

en het kan zijn.,

in plaats van je zorgen te maken dat één koper kan sluiten, moet je je nu zorgen maken over twee. Plus, de tijd om te sluiten zal veel langer zijn dan de gemiddelde verkoop.

De meeste verkopers die een aanbieding met deze mogelijkheid accepteren, zullen dit doen omdat hun huis al enige tijd op de MLS staat.

maar als een verkoper werkt met een makelaar die weet hoe te onderhandelen, kunnen zij een verkoop en afwikkeling in hun voordeel gebruiken.

ten eerste krijgt de koper het ideale scenario met dit soort aanbiedingen.,

ze spelen het veilig en wachten om hun huis op de MLS te zetten totdat ze een geratificeerd contract hebben voor hun nieuwe aankoop. Plus, ze hebben minder huizen om uit te kiezen als veel verkopers zullen niet accepteren een aanbod afhankelijk van de verkoop van hun woning.

hierdoor zou de agent in staat moeten zijn om een hogere prijs te onderhandelen.

ten tweede stelt een verkoop-en afwikkelingsvoorwaarde de verkoper in staat een back-upaanbod te accepteren en de koper eruit te “schoppen” als zij hunvoorwaarde niet binnen een bepaalde termijn (meestal 1-3 dagen) verwijderen.,

een grote makelaar in onroerend goed zal dit in hun voordeel gebruiken en het onroerend goed dienovereenkomstig op de markt brengen.

Wat is een kick out-clausule?

een kick out-clausule staat de verkoper toe de koper uit de verkoop te schoppen als hij een back-upaanbod ontvangt dat geen verkoop-en afwikkelingsvoorwaarde bevat.

wanneer een verkoper het back-upaanbod ontvangt, kan hij de koper hiervan op de hoogte stellen en hem verzoeken de onvoorziene omstandigheden te verwijderen.

als de koper het niet verwijdert, kan de verkoper het back-upaanbod accepteren (koper krijgt zijn storting terug).,

Hier is hoe de taal in de California purchase agreement leest voor een kick out clausule.

als verkoper wilt u dat uw agent agressief is en kijkt of hij een beter aanbod kan krijgen.

soms zal het veranderen van de status van actief naar contingent meer interesse wekken bij kopers. Wanneer een huis is op de markt langer dan normaal (gebruikelijk voor huizen die een verkoop en schikking onvoorziene accepteren), kopers beginnen te vragen waarom.,

zodra de status is veranderd, toont het aan dat er iemand anders geïnteresseerd was en dat er een kans is voor een nieuwe koper om hiervan te profiteren.

Afwikkelingsonevenwichtigheid

een afwikkelingsonevenwichtigheid is wanneer de koper een geratificeerde koopovereenkomst over zijn huidige verblijfplaats heeft, maar nog niet heeft gesloten.

deze mogelijkheid beschermt de koper in het geval dat de verkoop mislukt.

veel verkopers staan meer open voor het accepteren van een aanbod dat afhankelijk is van een afwikkelingsvoorwaarde in tegenstelling tot een aanbod dat afhankelijk is van een verkoop-en afwikkelingsvoorwaarde.,

conclusie

onvoorziene omstandigheden in onroerend goed kunnen een grote impact hebben op de verkoop.

prijs is bijna altijd het belangrijkst voor zowel de koper als de verkoper, maar onvoorziene omstandigheden komen in een goede tweede plaats.

zij zijn de belangrijkste reden waarom de verkoop van uw huis zou kunnen mislukken.

Dit is de reden waarom weten welke vragen te stellen een makelaar bij de verkoop van uw huis is de sleutel.

de besten blinken niet alleen uit in onderhandelen, ze kennen de fijne kneepjes van elke onvoorziene gebeurtenis en hoe te voorkomen dat ze een ramp veroorzaken bij de verkoop van uw huis.,