vroeg of laat in uw huis verkoop reis, hoort u de term “contingent.”Er zijn voorwaardelijke aanbiedingen, voorwaardelijke aanbiedingen, woningverkoop onvoorziene gebeurtenissen, beoordeling onvoorziene gebeurtenissen, financiering onvoorziene gebeurtenissen, en ga zo maar door. Dus wat betekent” contingent ” echt?,
in onroerend goed is” contingent ” een status die aangeeft dat de verkoper het aanbod van de koper heeft aanvaard dat onvoorziene omstandigheden, of in lekentaal, specifieke vereisten omvat waaraan moet worden voldaan om de verkoop te sluiten. Als de koper niet in staat is om aan de onvoorziene omstandigheden te voldoen, dan kan hij zich terugtrekken uit de overeenkomst met zijn ernstige geld in de hand. Aangezien dit scenario zou boemerang uw huis verkoop terug naar af, is het veilig om te zeggen dat het woord “contingent” is niet je vriend.
” u moet begrijpen dat de koper tot de allerlaatste dag voor de sluiting van uw huis kan annuleren., En hoogstwaarschijnlijk, zoals de meeste van onze contracten lezen, kunnen ze hun storting terugkrijgen . . . Dus het is gewoon een extra risico dat is het niet waard, tenzij de prijs echt zinvol is,” zegt top makelaar Liz Donnelly, die sluit 17% meer omzet dan de gemiddelde agent in Ventura, CA.
wij brengen u op de hoogte van onvoorziene gebeurtenissen en helpen u bij het navigeren van uw beste manier van handelen wanneer u een voorwaardelijke aanbieding op uw huis ontvangt.,
Wat zijn de meest voorkomende onvoorziene gebeurtenissen?
volgens de meest recente vertrouwensindex van de National Association of Realtors (NAR), omvatte 76% van de aanbiedingen onvoorziene gebeurtenissen in mei 2020. Hier zijn de vier meest voorkomende onvoorziene omstandigheden in vastgoedcontracten:
inspectie onvoorziene
kopers willen vaak een huisinspectie om hun belangen te beschermen — ze willen de motorkap van de auto zogezegd opheffen voordat ze zich verbinden tot het kopen., Kopers kunnen ook gebruik maken van het huis inspectierapport als hefboom om te onderhandelen over een betere deal, vragen u om reparaties te voltooien of bieden reparatie credits. Als je weigert en je kunt niet tot een overeenkomst komen, zijn ze vrij om weg te lopen.
Taxation contingency
Het is standaard voor kredietverstrekkers om een taxatie van het huis te eisen om ervoor te zorgen dat ze niet meer lenen dan de reële marktwaarde van het onroerend goed. Met een beoordeling onvoorziene, uw huis moet beoordelen voor een gelijke of hogere waarde dan het aanbod van de koper voor de verkoop te sluiten., Als de taxatie komt in Laag, je nodig hebt om te onderhandelen over een lagere verkoopprijs, vragen of de koper kan make-up van het verschil in contanten, of de eerste taxatie uitdagen als er reden is om te geloven dat het was gebrekkig.
Funding contingency
ook bekend als mortgage contingency, de financiering contingency stelt dat de koper kan terug uit de deal als ze niet kunnen krijgen hun lening door te gaan. Volgens NAR, 86% van de kopers gefinancierd hun huis aankoop in 2019, waardoor deze onvoorziene ongelooflijk gemeenschappelijk., Toch kan het grote hoofdpijn veroorzaken met enquêtes waaruit blijkt dat 35% van de sluitingsachterstanden te wijten zijn aan problemen met de financiering van de koper. Als je de keuze hebt tussen een hypotheek gedekt of cash aanbod, cash is koning.
onvoorziene gebeurtenis bij de verkoop van uw huis
onvoorziene gebeurtenis bij de verkoop van uw huis betekent dat de aankoop van uw huis door een koper afhankelijk is van de verkoop van uw eigen huis. Met andere woorden, de deal zal alleen gaan door ALS en wanneer de koper huisverkoop sluit, waardoor uw huis verkoop in limbo., Een woning verkoop onvoorziene dreigt een deal als geen ander: het lot van uw huis verkoop rust op de koper van uw koper te trekken door, een gebeurtenis die u geen controle over.
moet ik een aanbieding accepteren met een onvoorziene gebeurtenis in de woningverkoop?
vanwege hun riskante aard raadt Donnelley aan om een voorwaardelijk aanbod voorzichtig te benaderen:
“als de koper een aanbod op hun huis niet heeft geaccepteerd, is het in ons belang als de verkopers om die geïnteresseerde partij betrokken te houden, maar vertel hen dat we graag hun aanbod zien zodra ze een aanbod op hun huis accepteren., Er is echt geen reden om de verkoop van uw huis vast te binden terwijl u wacht op iemand anders om hun huis te verkopen in het geval er iets beters langskomt in de tussentijd.”
ze stelt ook voor om base periodiek aan te raken om te zien of ze vooruitgang hebben geboekt bij hun huisverkoop. Op deze manier, u een positieve relatie te behouden in het geval u besluit om terug te keren naar hun aanbod.
Kan Ik onderhandelen over een voorwaardelijke aanbieding?
Ja!, In onroerend goed is alles bespreekbaar. Als u besluit om een aanbod met een woning verkoop onvoorziene accepteren, onderhandelen over de voorwaarden in uw voordeel eerst door het toevoegen van een kick-out clausule. In deze clausule staat dat u uw woning kunt blijven verkopen, en als u een beter aanbod ontvangt, kunt u het voorwaardelijke aanbod Annuleren om het voort te zetten.
normaal gesproken moet u de koper hiervan op de hoogte stellen (bijvoorbeeld 72 uur) om hen een laatste kans te geven om hun onvoorziene omstandigheden te verwijderen en te sluiten., Als de huidige koper niet in staat is om hun onvoorziene in de tijd op te heffen, kunt u de overeenkomst te beëindigen, terug te keren hun ernstige geld, en beginnen met onderhandelingen met de volgende koper.
in Californië moeten de verkoper en de koper een noodformulier invullen om ervoor te zorgen dat beide partijen op dezelfde pagina zitten. Donnelly legt uit hoe de staat ‘ s home sale contingency form schetst de voorwaarden van de overeenkomst:
“Our California Association of Realtors forms are great. Ik bedoel dat het net wiskundige vragen zijn in vergelijking met het schrijven van een engels essay waar je er anders naar kunt kijken., Je keuzes zijn vrij Zwart en Wit. Eén is, hebben we het recht om deze koper eruit te gooien als we een ander aanbod krijgen? Of zijn we elkaar verplicht voor de omvang van ons contract, of voor een bepaalde periode, laten we zeggen 17 dagen?”
afgezien van onvoorziene gebeurtenissen bij de verkoop van het huis, kunt u onderhandelen om andere onvoorziene gebeurtenissen te verwijderen, afhankelijk van of de koper wordt ondersteund door een geldschieter of contant geld., Bijvoorbeeld, hoewel een lender-backed koper zal een beoordeling nodig hebben, een cash koper kan verwijderen van een beoordeling onvoorziene als ze vertrouwen in de waarde van het huis of gewoon omdat ze willen hun droomhuis te beveiligen wanneer concurreren tegen andere aanbiedingen. Als u proactief een pre-listing huisinspectie hebt verkregen, dan kunt u een koper (contant of kredietverstrekker-backed) overtuigen om af te zien van een inspectie onvoorziene om de verkoop te versnellen.
als ik een aanbieding met onvoorziene omstandigheden accepteer, wat gebeurt er dan met mijn vermelding?,
wanneer u een voorwaardelijke aanbieding accepteert, zal uw agent de status van uw advertentie bijwerken om aan te geven dat uw woning wordt verkocht, maar nog niet definitief is. Met een voorwaardelijke vermelding of een hangende vermelding status, u signaal dat potentiële kopers kunnen nog steeds aanbiedingen op het pand in het geval de deal valt door, tenzij anders aangegeven (ex. Contingent-No Show / zonder Kick-out). Houd in gedachten, je kunt niet zomaar sloot uw eerste koper het moment dat een hoger aanbod komt in; het eerste contract zou moeten vallen door legitiem voordat u een back-up aanbod te accepteren.,
voorwaardelijke vermelding
deze status laat kopers weten dat u een aanbod met onvoorziene omstandigheden hebt geaccepteerd. Uw huis is nog steeds een actieve aanbieding, dus u blijft uw huis tonen en het verzamelen van aanbiedingen van andere potentiële kopers. Met deze actieve status, dagen op de markt zal blijven groeien, ook.
wanneer een verkoop in de wacht staat vanwege onvoorziene omstandigheden, wordt de status van voorwaardelijke notering de voorkeur gegeven boven de meer algemene status onder contract, omdat dit de kopers duidelijk maakt dat zij een sterker aanbod kunnen indienen als het rampenvrij is., Als uw koper voldoet aan alle onvoorziene omstandigheden, dan kunt u de vermelding status te wijzigen in afwachting of gesloten (afhankelijk van uw staat definitie van hangende).
Hangende vermelding
afhankelijk van uw staat, kan een hangende vermelding betekenen dat u een aanbod hebt aanvaard en nog steeds onderhandelt of wacht op onvervulde onvoorziene gebeurtenissen, of het kan betekenen dat u een aanbod hebt aanvaard en alleen het laatste papierwerk en de afsluiting hoeft af te ronden. Met deze status, uw vermelding is niet langer actief, zodat uw dagen op de markt zal stoppen met het ontstaan., Echter, u kunt nog steeds accepteren back-up aanbiedingen van potentiële kopers.
indien mogelijk in uw staat raadt Donnelly aan om uw status te wijzigen in ‘pending listing’ in plaats van ‘contingent listing’:
“gewoonlijk verander ik het graag in pending, ongeacht het type van hangende het is — als het in behandeling is omdat het een eenvoudige aanbieding is of als het afhankelijk is van de verkoop van een huis — omdat dat de dagen op de markt zal stoppen met tellen., Dan hebben we een agent opmerking sectie in al onze lokale MLSs waar we dingen kunnen schrijven naar elkaar, zodat we kunnen zeggen ‘de koper backed out — geen schuld van eigendom’ indien nodig.”
Hoe kan ik mijn huisverkoop het best beschermen tegen onvoorziene gebeurtenissen?
de beste manier om voorwaardelijke aanbiedingen te vermijden is door uw huis te verkopen aan een koper in contanten. Cash kopers zijn klaar en bereid om te betalen voor uw huis vandaag zonder de belemmering van betrokkenheid van derden., Zonder een geldschieter, cash kopers geen financiering of beoordeling onvoorziene nodig. Zij kunnen ook akkoord gaan met de inspectie onvoorziene, vooral als u al een pre-listing inspectie hebt voltooid.
zoals we eerder al vermeldden, zijn er weinig en ver tussenin kopers, goed voor slechts 14% van de aankopen vorig jaar. Een alternatieve route is om uw huis off-market te verkopen aan een iBuyer, huis-flipper, of buy-and-hold investeerder. Wanneer u verkoopt uw huis off-market, je wind door het sluiten, het passeren van de beoordeling en de koper lening goedkeuring., Sommige Off-market kopers kopen uw huis “zoals het is,” terwijl anderen vereisen een huis inspectie.
vergelijk uw iBuyer-opties met het eenvoudige verkoopplatform van HomeLight om ervoor te zorgen dat uw huis zo goed mogelijk te koop is. We verzamelen aanbiedingen van ons netwerk van vooraf goedgekeurde geldkopers en stellen je binnen 48 uur of minder voor aan de hoogste bieder. Als u besluit een aanbod te accepteren, gaat u over tot het sluiten van een bepaalde verkoop, die wordt afgesloten met een verhuisdatum naar keuze.