Schließen auf ein Haus: Was ist zu Erwarten

Wenn Sie zu nah an einem Haus, herzlichen Glückwunsch! Es war nicht einfach, einen Deal auf Ihrem Traumhaus in diesem heißen Markt zu landen. Sie mussten sich wahrscheinlich kratzen und krallen, um sich ein Angebot zu sichern.

Nachdem Sie Home-Angebote durchgesehen, sichergestellt hatten, dass Ihr Angebot wettbewerbsfähig war, und durch Finanzierungsreifen gesprungen waren, wurde Ihr Angebot schließlich für ein Haus angenommen, das genau das Richtige für Ihre Familie ist.

Aber die Schlüssel gehören dir noch nicht—also bleib auf Trab! Seien Sie der Hauskaufheld Ihrer Familie, indem Sie genau wissen, was Sie beim Schließen eines Hauses erwarten.,

Was schließt und wann passiert es?

Schließen ist der Letzte Schritt, bevor das Haus schließlich freakin‘ dir! Ihr Stichtag ist der Tag, an dem Sie der rechtliche Eigentümer Ihres neuen Hauses werden.

Während der Vertragsverhandlungsphase legen Sie (der Käufer) und der Verkäufer einen Stichtag fest, der im Kaufvertragsvertrag aufgeführt sein muss. Nachdem der Verkäufer Ihr Angebot angenommen und ernsthaft Geld-Geld gegeben, um den Vertrag zu sichern-können Sie erwarten, eine Weile vor Ihrem tatsächlichen Schließungstermin zu warten.

Obwohl Sie und der Verkäufer sich möglicherweise auf einen Abschluss einigen, arbeiten Ihre Agenten wahrscheinlich mit Ihrem Kreditgeber und Ihrer Titelagentur zusammen, um einen Zeitplan vorzuschlagen, der ihnen genügend Zeit gibt, um ihr Ende des Geschäfts korrekt auszuführen. Das könnte Ihren Stichtag mehrere Wochen oder sogar Monate nach der formellen Annahme Ihres Angebots verschieben.

Wie bereite ich mich auf die Schließung eines Hauses vor

Bedeutet das, dass Sie sich zurücklehnen und alle anderen bis dahin mit den Details umgehen können? Kein Weg! Atme tief ein. Sie haben noch einige ernsthafte Boden vor dem Schließen auf ein Haus zu decken., Folgendes müssen Sie tun:

Sammeln Sie Ihr Team

Wenn Sie so nah dran sind, ein Haus zu besitzen, möchten Sie nichts Dummes tun, um alles durcheinander zu bringen. Stellen Sie also sicher, dass Sie ein solides Team an Ihrer Seite haben, beginnend mit einem erfahrenen Immobilienmakler—wenn Sie noch keinen haben. Sie brauchen auf jeden Fall einen Experten, der Ihren lokalen Markt kennt, denn, seien wir ehrlich, niemand mag unangenehme Überraschungen.,

Ein Agent kann Ihnen auch dabei helfen, sich mit anderen wertvollen Teammitgliedern zu vernetzen, die Sie möglicherweise benötigen, z. B. einem (n):

• Treuhandbeamten
• Hypothekenfachmann
• Home inspector
• Anwalt
• Titel Versicherungsagent

Erstellen und vervollständigen Sie Ihre Abschluss-Checkliste

Nachdem Sie Ihr Expertenteam zusammengestellt haben, können sie Ihnen helfen, Ihren Vertrag zu überprüfen und sich auf schließende Eventualitäten vorzubereiten. Schließungsfälle sind Bedingungen, die im Vertrag aufgeführt sind und erfüllt sein müssen, bevor die Haustransaktion rechtsverbindlich wird., Eventualitäten können umfassen:

• Hausinspektion: Um sich vor einem schlechten Geschäft zu schützen, stellen Sie einen Hausinspektor ein, um sicherzustellen, dass es keine versteckten Fehler gibt, die Sie viel Geld kosten könnten, nachdem Ihr Verkäufer längst weg ist.
• Bewertung: Dies wird von Ihrem Hypothekengeber benötigt, um zu verhindern, dass sie Ihnen mehr Geld leihen, als das Haus wert ist. Sie oder Ihr Immobilienmakler können einen professionellen Gutachter veranlassen, den aktuellen Marktwert der Immobilie zu schätzen. Die Bewertungsgebühr ist in Ihren Abschlusskosten enthalten.,
• Darlehensdokumente: Selbst wenn Sie für ein Darlehen vorab genehmigt wurden, müssen Sie noch ein paar Reifen durchspringen, um die endgültige Genehmigung für Ihre Finanzierung zu erhalten. Bereiten Sie sich vor, indem Sie alle Ihre Unterlagen organisieren: Identifizierung, Gewinn-und Verlustrechnung (Pay-Stubs, W-2-Formulare), Vermögensabschlüsse (Bankkonten, Investitionen), Versicherungsinformationen und eine Kopie des Vertrags. Sie benötigen gegebenenfalls auch ein Scheidungsdekret (Unterhalt für Kinder, Unterhaltsinformationen) und Insolvenzpapiere. Für eine detaillierte Checkliste oder Finanzierungsinformationen, mit einem Hypothekengeber verbinden.,
• Hausbesitzer Versicherung: Hausbesitzer Versicherung ist ein Muss, weil es die Kosten für die Reparatur, Wiederaufbau, oder ersetzen Sie Ihr neues Zuhause oder Gegenstände in Ihrem Haus, wenn es beschädigt oder zerstört. Typische Richtlinien schützen Sie auch mit Haftpflichtversicherung gegen Unfälle in oder auf Ihrem neuen Grundstück. Hausbesitzer Versicherung wird oft von einem Kreditgeber benötigt und ist in der Regel in Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung enthalten. Stellen Sie also sicher, dass Sie einen guten Versicherungsagenten finden, der Ihnen helfen kann, die beste Deckung zu den niedrigsten Kosten zu erhalten.,
• Endgültige Komplettlösung: Nicht zu verwechseln mit einer Hausinspektion, die endgültige Komplettlösung—die Ihr Immobilienmakler planen wird—geschieht in der Regel 24 Stunden vor Schließung. Zu diesem Zeitpunkt sollten alle Habseligkeiten des Verkäufers vollständig gelöscht sein, mit Ausnahme von allem, was Sie vereinbart haben. Bringen Sie Ihren Vertrag mit, um sicherzustellen, dass der Zustand des Hauses mit dem ursprünglich vereinbarten Zustand übereinstimmt. Schließlich geht es bei einer Komplettlösung darum. Testen Sie wichtige Geräte, Leuchten, Toiletten, Fenster, Türen—und im Grunde alles, was Sie zum Testen denken können., Nehmen Sie sich Zeit und machen Sie Ihren Immobilienmakler sofort auf unerwünschte Überraschungen aufmerksam.

Schließende Eventualitäten sind Bedingungen, die im Vertrag aufgeführt sind und erfüllt sein müssen, bevor die Home-Transaktion rechtsverbindlich wird.

Wenn einer dieser Immobilienbedingungen etwas unscharf ist, sprechen Sie mit Ihrem Agenten. Unterschreibe oder bezahle nichts, was du nicht verstehst.

Wie Lange Dauert Es zu Nahe an einem Haus?

Der durchschnittliche Prozess für die Schließung eines Hauses dauert 41 Tage.(1)

Warum dauert der Home-Schließvorgang so lange?, Nun, 32% aller Transaktionen stoßen vor dem Schließen auf eine Verzögerung oder ein Auflegen.(2)

Und—Schocker—46% der Verzögerungen sind auf Finanzierungsprobleme zurückzuführen.(3) Übersetzung: Die Meisten verzögerungen passieren, weil käufer nehmen auf mehr stinkin‘ kredit vor ihrem schließungstermin!

Aber wenn Sie Daves Lehrprinzipien befolgt haben, bevor Sie über den Kauf eines Eigenheims nachgedacht haben, sind Sie mit 3-6 Monaten Ausgaben in Ihrem Notfallfonds bereits völlig verschuldet.

Es gibt keinen Grund, zusätzliche Schulden auf Ihre Hypothek zu stapeln., Das ist nicht nur dumm, sondern diese Entscheidung wird Ihre Hypothekengenehmigung direkt an das Reißbrett zurücksenden. Wenn Sie mehr Geld ausleihen, ändert sich Ihr Kredit-Score, was bedeutet, dass Ihr Kreditgeber seine Nasen in seine Rechner stecken muss, um Ihren Hypothekenvertrag anzupassen. Pfui.

Ein weiterer Grund, warum sich das Schließen verzögern könnte, ist, wenn Sie nicht im Voraus mit Ihrem Kreditgeber über alle Ihre Zahlungsverpflichtungen (wie Kindergeld) sprechen. Dies könnte Ihre Schulden-zu-Einkommen-Verhältnis ändern—was mehr Neuberechnungen bedeutet.

Schließen von Problemen, die zu Verzögerungen führen

Schnallen Sie sich an., Es ist Zeit, sich auf andere mögliche Verzögerungen vorzubereiten, die Ihre Fähigkeit, ein Haus zu schließen, beeinträchtigen könnten. Diese Probleme können jederzeit nach Ihrem Angebot auftreten—auch bis einschließlich des Tages Ihrer Schließung.

Bewertungsprobleme

Es ist möglich, dass eine offizielle Bewertung niedriger sein könnte als erwartet. Gutachter verwenden vergleichbare Hausverkäufe, um den Wert eines Hauses zu berechnen, und in einigen Bereichen steigen die Immobilienpreise so schnell, dass diese vergleichbaren Verkäufe nicht aufgeholt haben. Sie können auch eine niedrige Bewertung erhalten, wenn das von Ihnen gekaufte Haus Merkmale aufweist, die für die Nachbarschaft nicht typisch sind.,

Aber meistens ist eine niedrige Bewertung ein Warnzeichen, dass Sie möglicherweise mehr bezahlen, als das Haus wert ist. Unabhängig von der Ursache kann Ihr Kreditgeber keinen Kreditbetrag für mehr als den geschätzten Wert Ihres Hauses genehmigen. Wenn Sie am Ende eine niedrige Bewertung erhalten, haben Sie einige Optionen. Sie können:

• Bitten Sie den Verkäufer, den Preis zu senken. (Möglicherweise haben Sie sogar eine Kontingenz im Vertrag, die Sie vor dem Kauf eines Eigenheims für wesentlich mehr als den geschätzten Betrag schützt.)
• Fordern Sie die Bewertung an oder fordern Sie eine neue an, wenn sie falsche Informationen enthält., (Sprechen Sie mit Ihrem Immobilienmakler darüber.)
• Kündigen Sie den Vertrag.
• Treffen Sie sich in der Mitte mit dem Verkäufer, um Bargeld aus eigener Tasche zu bezahlen.

Wenn Sie sich für die letzte Option entscheiden, fahren Sie mit Vorsicht fort. Wenn Sie Bargeld hinzufügen, um eine niedrige Bewertung auszugleichen, müssen Sie wahrscheinlich länger im Haus leben, damit sich der Wert erholt. Wenn Sie kein besseres Geschäft mit dem Verkäufer aushandeln können, ist es möglicherweise am sichersten, das Haus gehen zu lassen.,

Darlehensprobleme

Wenn Sie Ihr Angebot für Ihr neues Zuhause gemacht haben, bevor Sie für ein Darlehen vorab genehmigt wurden, beginnt Ihre Bank nun, sich mit Ihren Finanzen zu befassen, um festzustellen, wie viel sie bereit sind, Ihnen zu leihen. Das könnte wirklich gut gehen-oder furchtbar schief gehen.

Sagen Sie Ihr Angebot auf einem erschwinglichen Haus mit einer Anzahlung von 10% oder mehr ist; dann sind Sie wahrscheinlich in guter Form für eine 15-jährige, festverzinsliche Hypothek mit einer Zahlung von nicht mehr als 25% Ihrer Take-Home-Lohn genehmigt zu bekommen. In diesem Fall können Sie Ihre Hypothek in angemessener Zeit abbezahlen., Jede andere Kreditoption ist eine schlechte Idee.

Zu viele Käufer verlieben sich in Häuser, die sie sich nicht leisten können. Und Kreditgeber werden ihr Bestes tun, um“ Ihre Hausbesitzerträume wahr werden zu lassen“, aber sie werden es mit faulen Finanzierungsoptionen wie zinsgünstigen Hypotheken oder Huckepackkrediten tun. Selbst eine einfache 30-jährige festverzinsliche Hypothek ist eine Abzocke, die Sie Zehntausende mehr Zinsen kostet und Sie jahrzehntelang verschuldet!

Idealerweise müssen Sie für eine Hypothek (nicht nur vorqualifiziert) vorab genehmigt werden, bevor Sie mit dem Kauf von Eigenheimen beginnen., Auf diese Weise kennen Sie Ihre genaue Preisspanne und machen keine Angebote für Häuser, die Sie sich nicht leisten können.

Idealerweise müssen Sie für eine Hypothek (nicht nur vorqualifiziert) vorab genehmigt werden, bevor Sie mit dem Kauf von Häusern beginnen. Auf diese Weise kennen Sie Ihre genaue Preisspanne und machen keine Angebote für Häuser, die Sie sich nicht leisten können.

Probleme mit der Hausinspektion

Fast jede Hausinspektion—auch in neuen Häusern—wird einige Probleme aufwerfen. Einige sind geringfügig und können entweder ignoriert oder durch weitere Verhandlungen über die Bedingungen des Kaufvertrags gelöst werden.,

Einige Probleme wie Insektenbefall oder Wasserschäden sind jedoch Warnzeichen, die Sie nicht ignorieren können. Termiten verursachen beispielsweise jedes Jahr mehr als 5 Milliarden US-Dollar an Sachschäden, und die Reparaturkosten werden normalerweise nicht durch eine grundlegende Hausbesitzerversicherung gedeckt.(4) Zusätzlich zu Reparaturen müssen Sie auch einen Kammerjäger bezahlen, um den Befall zu beseitigen. Um Ihnen eine Vorstellung davon zu geben, wie viel das sein kann, kostet die chemische Vernichtung für ein 2.500 Quadratmeter großes Haus zwischen 1.800 und 3.100 US-Dollar.(5)

Und Wasserschäden? Wir sprechen überall von $ 1,069 bis $ 4,099. Der nationale Durchschnitt ist eine satte $2,582!,(6) Und um das Ganze abzurunden, wenn ein Wasserleck lange genug da war, können Sie auch ein Schimmelproblem an Ihren Händen haben. Die Kosten für ein typisches Schimmelpilzsanierungsprojekt liegen zwischen $ 1,116 und $ 3,364.(7)

Fundamentprobleme und größere elektrische oder sanitäre Probleme sind ebenfalls teuer zu reparieren und weisen auf mögliche anhaltende Probleme mit dem Haus hin. So sehr Sie das Haus oder die Lage lieben, ist es normalerweise besser, wegzugehen, als mit teuren Komplikationen in ein Haus zu gehen.,

So sehr Sie das Haus oder den Ort lieben, ist es normalerweise besser, wegzugehen, als mit teuren Komplikationen in ein Haus zu gehen.

Nachbarschaftsprobleme

Wenn Sie Ihr potenzielles Zuhause zum ersten Mal gesehen haben, haben Sie dieses Viertel zum ersten Mal besucht—Käufer Vorsicht!

Machen Sie Schritte zwischen jetzt und Schließen, um sicherzustellen, dass Sie ein Haus in einer hochwertigen Nachbarschaft kaufen. Das Schließen ist endgültig und Sie müssen sicherstellen, dass keine versteckten Probleme auftreten. Fahren Sie an verschiedenen Tagen zu verschiedenen Tageszeiten durch., Scheinen die Menschen bequem zusammen außerhalb ihrer Häuser zu besuchen? Laufen Kinder herum? Gibt es Bau in der Nähe?

Neue Einkaufsmöglichkeiten und expandierende Stadtteile sind Zeichen für eine gesunde Gemeinde. Gehen Sie online und recherchieren Sie die nahe gelegenen Schulen und stellen Sie sicher, dass dies ein Ort ist, an dem Sie langfristig bleiben möchten. Ein großer Teil auf ein Haus ist es nicht wert, wenn die Nachbarschaft im Niedergang ist.

Walkthrough-Probleme

Stellen Sie sich vor, wenn Sie während des letzten Walkthrough etwas finden, das beschädigt wurde, oder Sie bemerken, dass der Verkäufer etwas entfernt hat, das bleiben sollte., Der Prozess zur Lösung dieser Probleme könnte Ihren Schließungstermin verzögern.

Papierkramsprobleme

Am Schließtag unterschreiben Sie sich durch 50-100 Seiten Papierkram. (Ja, das hast du richtig gelesen.) Nach Wochen des Wartens, können Sie versucht sein, durch all die verwirrende Rechtsjargon Brise nur getan werden. Aber das ist keine Zeit für ein Rennen ins Ziel. Lesen Sie jede Seite gründlich durch und haben Sie keine Angst, Fragen zu stellen, wenn sich etwas nicht summiert. Ihr Immobilienmakler kann Ihnen helfen, die rauen Stellen zu navigieren.

Wie Viel Kostet Es, um zu Schließen auf ein Haus?,

die Schließung Kosten sind die Gebühren Dritte weiter berechnen, wenn Sie Sie abschließen, Ihr Haus zu kaufen; diese Kosten umfassen in der Regel das Haus Inspektion bill, Prämie für Hausbesitzer Versicherung, Prüfungs-Gebühr, Kredit-Bericht Gebühren, Anwalt, Kosten, und so weiter. Beachten Sie, dass Sie einige dieser Gebühren vor dem eigentlichen Abschlusstag zahlen müssen (ernstes Geld, Hausinspektion).

So bereiten Sie sich auf Abschlusskosten vor

Mindestens drei Werktage vor Abschluss muss Ihnen Ihr Kreditgeber eine Abschlusserklärung senden., Dieses Formular listet alle endgültigen Bedingungen Ihres Darlehens wie Abschlusskosten und die Details, wer zahlt und erhält Geld bei Abschluss.

Überprüfen Sie die einzelnen Kosten sorgfältig im Voraus und vergleichen Sie sie mit Ihrer ursprünglichen Kreditschätzung. Dies ist das Formular, das Sie kurz nach Ihrer Bewerbung erhalten haben und das Ihnen den geschätzten Zinssatz, die monatliche Zahlung und die gesamten Abschlusskosten für Ihr Darlehen mitteilt. Wenn sich etwas geändert hat, fragen Sie Ihren Kreditgeber warum.

Überprüfen Sie Ihren monatlichen Hypothekenbetrag, um sicherzustellen, dass alles richtig berechnet wurde-und dass Sie es sich wirklich leisten können., Ihre Hypothekenzahlung sollte 25% Ihres monatlichen Take-Home-Gehalts nicht überschreiten.

Was benötige ich, um auf das Schließen-Tag?

Um sicherzustellen, dass alles reibungslos läuft, werden Sie brauchen, um ein paar Dinge zu Ihrer Schließung Termin. Glücklicherweise, Ihr Titel Unternehmen Vertreter und Hypothekendarlehen Offizier bieten in der Regel eine Checkliste von allem, was Sie brauchen., Diese Liste enthält:

• Foto-ID
• Ausstehende Dokumente oder Unterlagen für die Titelgesellschaft oder den Hypothekendarlehensbeamten
• Beglaubigter Scheck oder Kasse an die Titel-oder Abschlussgesellschaft für Abschlusskosten, die nicht vom Verkaufspreis abgezogen werden

Was passiert am Schließtag?

Wenn Sie bringen Sie alles, was Sie auf schließen-Tag, machen Sie sich bereit für eine John Hancock party! Folgendes ist zu erwarten:

• Sie zahlen alle verbleibenden Abschlusskosten, wie in Ihrer Abschlusserklärung aufgeführt.,
• Der Verkäufer wird Dokumente unterzeichnen Eigentum zu übertragen.
• Sie unterzeichnen eine:
  • Abrechnungserklärung, in der alle Kosten für den Hausverkauf aufgeführt sind.
  • Hypothekenschein mit Ihrem Versprechen, das Darlehen zurückzuzahlen.
  • Hypothek oder Vertrauensurkunde Sicherung der Hypothek Note.

• Die Titelgesellschaft registriert die neue Tat in Ihrem Namen.

Es klingt einfach, aber seien Sie auf eine Menge Papierkram vorbereitet!

Wo findet die Schließung Statt?

Für Ihre Schließung Termin, werden Sie wahrscheinlich treffen im Büro der escrowee., Die Escrowee wird wahrscheinlich die Titelgesellschaft sein, die Ihr Eigentum an dem Haus rechtlich sichert.

Wer Beachtet die Schließung eines Hauses?

Je nachdem, wo Sie Leben, diejenigen, die bei Ihrer closing-Termin vielleicht gehören Sie (der Käufer), der Verkäufer, der Treuhandservice/closing agent, der Rechtsanwalt (die vielleicht auch das closing agent), ein Titel, den Vertreter des Unternehmens, der Hypothekenbank und der Immobilienmakler. Wenn der Verkäufer die Urkunde und die Überweisungsdokumente jedoch vorab unterschrieben hat, muss er wahrscheinlich nicht dort sein.

Wie Lange Dauert Es zu Verschieben In ein Haus Nach dem Schließen?,

Man könnte in der Lage sein zu bewegen in Ihre neue Wohnung über, sobald die Schließung Termin endet—es sei denn, der Verkäufer gebeten, zu bleiben in das Haus für eine Länge der Zeit, die nach dem schließen (wie bei einem rent-back-Vertrag). Der Einzugstermin sollte bereits im Vertrag festgelegt und detailliert festgelegt worden sein.

Mit Zuversicht schließen!

Sobald Sie festzunageln diese Schritte, werden Sie in der Lage sich zu bewegen in Ihrem neuen Zuhause! Wenn Sie weitere Einblicke in einen dieser Aspekte benötigen, wenden Sie sich an einen Fachmann. Daves Immobilien gebilligt Lokale Anbieter (ELPs) sind die besten in Ihrer Nähe und können Ihnen helfen, mit Vertrauen zu schließen., Finden Sie Ihren Agenten!