5 Problem med Tenant Screening Services

detta är del 9 i vår hyresvärds guide till Tenant Screening. Om du har landat här direkt oroa dig inte – vi täcker 5 varningssignaler om hyresgäst screening tjänster nedan.

det finns hundratals hyresgäst Screening tjänster

det kan känna svindlande försöker räkna ut vilken tjänst är rätt passform.

det är därför vi kommer att identifiera 5 vanliga problem som du bör vara medveten om när du kontrollerar en hyresgäst screeningtjänst.,

När du bryter ner de 5 vanligaste problemen är det viktigt att förstå att om det finns en universell sanning är det här: det finns olika slag för olika människor.

med andra ord, det finns inte en perfekt lösning och åsikter varierar kraftigt från en hyresvärd till en annan.

Nedan följer en lista över de 5 problem som vi kommer att ta itu med i det här inlägget.,

en innehållsförteckning för problem med hyresgästen screening tjänster

1. Omedelbar Data kommer med omedelbara fel
2. efterlevnad frågor
3. hyresgästen engagemang
4. vräkning datafrågor
5. kundsupport Outsourcing

men… innan vi börjar, låt oss ta itu med denna enkla fråga.

Vad är en hyresgäst screening service?

tenant screening services är konsumentrapporteringsbyråer som tillhandahåller bakgrundsdata om hyresgäst sökande., Uppgifterna kan omfatta konkurser, domar, panträtt, kreditupplysningar, könsförbrytare status, brottshistoria, vräkning historia och sysselsättning kontroller. Rapporten de tillhandahåller hjälper till att ge en hyresvärd en tydligare bild av sin hyresgäst innan de bestämmer vem de ska välja för sina hyror.

låt oss nu komma till de problem som vanligtvis plågar hyresgästen screeningtjänster.

#1 Princeton studie: omedelbar Data kommer med omedelbara fel

i videon nämner jag denna Princeton studie som avslöjar vår ologiska natur att välja omedelbar tillfredsställelse över sund beslutsfattande.,

här är de två frågorna som ställs i den studien:

människor väljer överväldigande Alternativ” A ”i scenario #1 och alternativ” D ” i scenario #2.

detta verkar ologiskt eftersom om du väntar en dag till (i båda scenarierna) belönas du med ytterligare en dollar.

anledningen till att människor inte är villiga att vänta den extra dagen i scenario #1 är att omedelbar tillfredsställelse är inblandad i beslutsprocessen.,

professor David Laibson, vid Harvard University säger detta om dessa fynd…

vår känslomässiga hjärna vill max ut kreditkortet, beställa efterrätt och röka en cigarett. Vår logiska hjärna vet att vi borde spara för pensionering, gå och jogga och sluta röka.

Här är varför detta är ett stort problem när det gäller hyresgäst screening företag

de flesta hyresgäst screening tjänster är byggda för att maximera vinsten. Detta innebär att tillfredsställa den känslomässiga hjärnan som vill ha omedelbar tillfredsställelse.,

den här affärsmodellen fungerar eftersom människor inte har en referensram för vad som går in i en tenant screeningrapport.

till exempel, om du var inbjuden till en Thanksgiving middag, och presenterades dessa två alternativ, som skulle du välja?

de flesta skulle vara villiga att vänta på Alternativ B eftersom de har en referensram när det gäller kvaliteten på tv-middagar vs hemlagade middagar.,

det är annorlunda när det gäller att välja ett hyresgäst screeningföretag…

… många tjänster erbjuder omedelbara bakgrundskontroller eftersom hyresvärdar inte har en referensram för bakgrundskontroller. De kommer att välja omedelbar service eftersom det tilltalar starkt till den del av hjärnan som vill max ut kreditkort.

en referensram för hyresgäst Screening tjänster:

omedelbar bakgrundstjänster är inget annat än mjukvaruplattformar som ping databaser för att kopiera / klistra in information i en rapport snabbare än du kan säga ” TV middag!,”

det finns två stora nackdelar med en omedelbar bakgrundsrapport

1. vissa databaser tillåter inte ögonblickliga sökningar
2. Det finns fel och falskt positiva i varje databas

om du går med en omedelbar lösning skapas din rapport med mindre data.

din rapport är en spegelbild av vad som finns i databasen Den drar från. Om den databasen har fel kommer de också att dyka upp på din rapport.

i grund och botten utelämnas vissa talande data, och andra falska data ingår eftersom det inte finns en uppsättning ögon för att dubbelkolla arbetet.,

om du är okej med några cussing… denna video från John Oliver är ganska korrekt när det gäller kreditupplysningar och de fel som händer med dem.

på 6: 15-märket på videon diskuterar de hur en hyresgäst var felaktigt anklagad för att vara terrorist.

detta händer eftersom databaser (av natur) har fel. Om ingen plats kontrollerar informationen, dessa fel gå på kreditupplysning och/eller bakgrundskontroll.,

Handkompilerade rapporter är som Thanksgiving Dinner

Vi kan inte tala för varje tjänst, men här på RentPrep tar vi ungefär en timme under kontorstid för att vända om en rapport.

precis som Thanksgiving middag måste du vänta på bättre kvalitet.

anledningen är att vi manuellt får tillgång till databaser, handkompilerar rapporter och faktiskt kontrollerar data för överensstämmelse.

överensstämmelseaspekten i en bakgrundsrapport är kritisk. Det är därför det är #2 på vår lista.,

#2 Compliance och FCRA

det finns lagar som anges i Fair Credit Reporting Act (FCRA) för att lyfta fram rättigheterna för en person som har en bakgrundskontroll på dem. Vid tenant screening skyddar FCRA hyresgästens rättigheter. FCRA länken ovan har två huvudavsnitt som jag skulle vilja lyfta fram.

FCRA-bestrider felaktigheter:

bilden ovan anger att hyresgästen har rätt att bestrida vad de tror är felaktigheter i sin rapport., Detta är ett kompoundering problem när det gäller företag som bara ger omedelbar bakgrundssökningar. Det beror på att det kommer att finnas fler felaktigheter rapporterade om den ursprungliga bakgrundsrapporten. Detta problem föreningar när din sökande kommer att ha problem med att hitta någon att åtgärda felaktig information. Om du inte kan få tag på någon på telefonen … inte heller kan din nyligen nekade hyresgäst sökande. Det betyder att de kommer att skälla upp ditt träd. Pro Tips: Forskning dina tillgängliga hyresgäst screening tjänster och se om de har ett telefonnummer lätt tillgängliga., Försök ringa och se vad som händer. Detta kommer att vara en bra indikator på hur deras kundsupport är. Andra saker att vara medveten om när det gäller FCRA och screening hyresgästen sökande:

Du kan se denna markerade punkt (ovan) på sidan två av FCRA sammanfattning. Detta är viktigt eftersom den stora majoriteten av hyresgästen screening tjänster inte använder FCRA certifierade Screeners att köra din bakgrundsrapport. När det gäller tenant screening hänvisar den” negativa informationen ” många gånger till vräkningar., Enligt lag kan du inte använda en vräkning från åtta år sedan som en anledning till varför du förnekar en hyresgäst sökande. Det är därför vi hyra och träna FCRA certifierade Screeners att endast inkludera rapporterbara data i en hyresgäst bakgrundsrapport., Många hyresvärdar vill veta allt som är möjligt om sin sökande, men vi rekommenderar dessa hyresvärdar att hålla sig i överensstämmelse med FCRA och här är varför…

den andra till sista punktsatsen säger att en konsumentrapporteringsbyrå (hyresgäst screeningtjänster)… eller en informatör av information (en hyresvärd) kan stämas i statlig eller federal domstol för att bryta mot FCRA. Efterlevnad inom FCRA med din screening är avgörande för screening service och hyresvärden.,

Pro Tips: om du söker efter ”tenant screening services” på Google, försök ändra din sökning till något som ”FCRA tenant screening services” – se till att de tjänster som du checkar ut använder FCRA Certified Screeners

#3 hyresgästen engagemang varierar genom Screening Service

detta ämne är ett utmärkt exempel på, ”olika slag för olika folk” som jag nämnde i början av detta inlägg., Det beror på att vissa hyresvärdar inte har något emot om hyresgästen är inblandad i screeningprocessen medan andra undviker det helt. Vad betyder” hyresgästen engagemang”? Vissa tjänster (som SmartMove som vi också erbjuder) kräver att hyresvärden tillhandahåller hyresgästens e-postadress. Vid den tidpunkten skickas sökanden ett e-postmeddelande med en länk som ska tas genom en process för att tillhandahålla sina personuppgifter, verifiera deras identitet och betala för rapporten., Här är en skärmdump av hur trestegsprocessen ser ut på hyresgästens slut:

detta är ett extra hinder som inte ingår i hyresgästens screeningprocess med en ”zero tenant involvering” – tjänst. På RentPrep har vi fyra olika screening paket, och tre är noll hyresgästen engagemang (Basic, Pro, och Platinum), och den fjärde kräver hyresgästen engagemang (SmartMove). Vi har funnit från våra data att cirka 70% av begärda SmartMove-rapporter faktiskt är färdiga., Detta innebär att 30% av de sökande inte vidta nödvändiga åtgärder för att slutföra bakgrundsrapporten. Det finns många skäl som skräppost mappar, sökande lättja, eller kanske de inte har lätt tillgång till en dator med internet. Vissa hyresvärdar gillar inte att sakta ner processen genom att involvera hyresgästen. De tar ut en ansökningsavgift och sedan köra rapporterna själva utan hyresgästen engagemang. Andra hyresvärdar ser 30% som ett tecken. De har inget emot att hyresgästen är inblandad, för om de inte kan slutföra bakgrundskontrollen kanske de inte är en bra hyresgäst ändå., Det är verkligen upp till dina önskemål. Det är en del av anledningen till att vi lade till SmartMove-produkten i våra tillgängliga paket.

#4 vräkning dataproblem

vräkning data är den mest talande data i någon hyresgäst bakgrundskontroll. Anledningen är att den första vräkningen är den läskigaste för hyresgästen. Den andra vräkningen är ungefär som att gå igenom ett spökhus för andra gången. Det är mindre skrämmande att gå igenom en andra vräkning eftersom rädslan för det okända har tagits bort. Titta bara på dessa data från TransUnion på tidigare vräkta hyresgäster.,

chanserna för en tidigare vräkt hyresgäst att gå igenom en annan vräkning är nästan tre gånger högre än för en hyresgäst som inte har blivit vräkt tidigare. Det finns några problem jag ser med några hyresgäst screening tjänster när det gäller vräkning data. Låt oss kalla dem en röd flagga…

den första röda flaggan är en enkel att upptäcka. Vissa hyresgäst screening tjänster inkluderar inte vräkning data i sina grundläggande paket. Vi anser att de viktigaste uppgifterna bör ingå i betänkandets mest grundläggande nivå., Alla hyresgäst screening företag inte inklusive vräkning uppgifter om någon av rapporterna inte har det bästa intresset av hyresvärden i åtanke.

Jag vill inte namnge namn, så jag delar bara en smal skärmdump jag hittade på en hyresgäst screening tjänster prissättning sida.

den här tjänsten erbjuder fyra paket. Den första visar en röd x och inkluderar inte vräkning data i det lägsta paketet (första röda flaggan). De två mellannivåpaketen gör en statewide-sökning, och forth erbjuder en rikstäckande sökning., Det en hel del hyresgäst screening tjänster där ute och du kommer att se några erbjuder en upsell för rikstäckande sökningar. Det här är vår andra röda flagga av två enkla skäl: # 1-människor är mer övergående än någonsin Det är inte ovanligt att få en sökande som har bott utanför ditt tillstånd. Du vill se till att du ser om de har en brottslig eller vräkning i en annan stat. # 2 – kostnaden är inte betydande en hyresgäst screening företaget har kostnader i samband med åtkomst till de olika databaser som de använder för att sammanställa dina rapporter., Kostnaden mellan en statewide vräkning sökning och en nationell vräkning sökning är pennies mer. Men vissa screeningtjänster använder det som en möjlighet att tjäna mer pengar. Om du ser tenant screening paket delas upp av statewide och rikstäckande sökningar jag skulle ifrågasätta integriteten för den tjänsten om skillnaden mellan paket är bara en extra dollar. Många gånger ser jag att de debiterar $ 10 mer för att lägga till rikstäckande sökningar som är en markering på 50-100x beroende på sökningen.,

de två första röda flaggorna (enligt min mening) handlar om tjänstens integritet. Om du inte ser vräkning historia eller om du ser det delas upp av statewide / rikstäckande, du är mest sannolikt att hantera en tjänst som antingen försöker maximera sina upsell vinster eller inte ens förstår hur viktig vräkning data är. Hur som helst … inte en bra titt. Vår tredje röda flagga handlar mer om tjänstens förmåga. Med risk för att låta redundant går vår tredje röda flagga tillbaka till omedelbara vs handkompilerade bakgrundsrapporter., Som tidigare nämnts tillåter vissa databaser inte ” ögonblicklig datautvinning.”Med andra ord kommer de inte att ansluta till omedelbara bakgrundstjänster och kräva att en person analyserar genom data. Omedelbar vräkning databaser visar vräkning domar när en domstol sidor med hyresvärden i en vräkning fall. De kommer inte att visa dig vräkning anmälningar. En vräkning arkivering är annorlunda eftersom vissa hyresgäster kommer att ha 13 vräkning anmälningar och noll vräkning domar. Detta händer många gånger när en hyresgäst bor i en fastighet som förvaltas av en professionell fastighetsförvaltningsföretag., Vad vi har hittat är många fastighetsförvaltare kommer att ha en policy på plats för att börja vräkningen när hyran är _ _ dagar förfallna. Hyresgästen får den anmälan och slutar betala hyran inklusive eventuella förseningsavgifter. Tekniskt sett finns det en vräkning arkivering med domstolarna som har tappats när hyresgästen betalar upp den sena hyran. Här på RentPrep finner vi att data är värdefulla eftersom det ger dig en tydligare bild av din hyresgäst sökande. Om de har 13 vräkning anmälningar men ingen vräkning domar kan du titta på en sökande som alltid betalar sent på hyran.,

omedelbara bakgrundssökningar kommer inte att gå in på denna detaljnivå eftersom det kräver att en person manuellt sammanställer dessa data.

Pro Tips: andra fördelar med handkompilerade rapporter inkluderar problem med matchande namn. Ibland instant services kommer att ha problem med vanliga namn som ”Stephen White” vilket är mitt namn. Andra problem med instant services inkluderar användarfel. Om du matar in en SSN fel med en siffra kan det återställa hela processen eller till och med ladda dig för en tom rapport., Våra screeners letar efter det och ringer dig för att få informationen korrekt innan du kör din rapport.

#5 kundsupport kan ifrågasättas

När vi startade i den här verksamheten för 10 år sedan fanns det väldigt få hyresgästscreeningtjänster. Nu finns det hundratals som utvecklare kan bygga en smart webbplats och ansluta till en annan tjänst med hjälp av en hyresgäst screening API. Det är inget fel med det här. I själva verket erbjuder vi en hyresgäst screening API genom RentPrep. Problemet uppstår när utvecklaren inte står för kundservice., Förutom att inte kunna få dina personliga frågor besvarade … skapar du också ett potentiellt problem med en nekad sökande. Enligt lagarna i Fair Credit Reporting Act har en hyresgäst rätt att se en kopia av sin bakgrundsrapport. Det är din screening tjänst skyldighet att tillhandahålla denna rapport. Dela inte din kopia av rapporten med den nekade sökanden eftersom detta kan öppna dig för ansvar. Föreställ dig detta scenario … du har just förnekat en potentiell hyresgäst på grund av information som finns i deras bakgrundsrapport., Denna person är desperat efter bostäder och kräver att se en kopia av rapporten. På toppen av att hitta rätt hyresgäst, nu måste du hjälpa någon du nekat att få en kopia av deras rapport. Det är här som har bra kundsupport är till nytta. Om du använder en tjänst som RentPrep, du bara ge dem vårt telefonnummer och vi ska hantera arg sökande. Vi är öppna 7 dagar i veckan och nås via telefon, e-post och chatt. Men om du använde en annan tjänst som använder ett supportbiljettsystem får du inte ett omedelbart svar., Många av dessa tjänster kommer att ta en dag att svara och är inte öppna på helgerna. Nu blir den nyligen nekade hyresgästen otålig eftersom de har en dag innan denna fråga kommer att lösas. Nu, din sökande beslutar att Google ” hyresvärd diskriminering klagomål.”Detta kommer att ge ett sökresultat som ser ut så här:

vid denna tidpunkt är sökanden ett klick bort från att lämna in ett formellt klagomål mot dig för diskriminering. Om de inte klickar på den direkta webbplatslänken markerad med pilen, är de tre klick bort., Enligt nya riktlinjer kan en hyresvärd debiteras ett civilrättsligt straff på $ 19,787 för hans eller hennes första brott mot Fair Housing Act. Vi svarar på samtal varje dag från nekade sökande som vill se en kopia av sin bakgrundsrapport. Fler gånger än inte finns det negativ information om deras rapport som de var omedvetna om. När det gäller en hyresgäst screening tjänst du vill att din rapport att ta lite tid men stöd för att vara blixtsnabb. Denna tumregel kan rädda dig från mycket hjärtesorg., Om du är förvirrad på vilken tjänst som är bäst för dig … Jag föreslår att du läser vår hyresgäst screening recensioner post som bryter ner 11 tjänster och skiljer dem i fyra olika kategorier.

Parting tankar…

det kommer verkligen ner till vad dina preferenser är. Som du kan se från det här inlägget är vi stora troende i handkompilering av visningsrapporter. Men, vissa hyresvärdar föredrar att se en fullständig kreditupplysning och har hyresgästen kunna betala för det direkt. Det är anledningen till att vi tillhandahåller SmartMove-produkten som ett av våra fyra hyresgästscreeningpaket., Detta kommer med vår branschledande nivå av stöd. Om du fortfarande har frågor, finns det några saker du kan göra. Vår paketsida har ett användbart verktyg där du kan hålla muspekaren (eller klicka på mobil) för att se en förklaring av vad exakt de olika aspekterna av en screeningrapport är.

om det är under öppettider (vi är öppna 55+ timmar i veckan) kan du ringa för att chatta med en av våra FCRA certifierade Screeners på 1 (888) 877-8501 du kan också chatta med en av våra screeners under kontorstid., Vi är här för att hjälpa dig genom hela processen att hitta den perfekta hyresgästen. Fråga bara om du har några frågor alls.