stigarna Nashville och Memphis har tagit mot downtown revitalization är ungefär lika olika som det lugna flödet av Cumberland River och den stora leriga strömmen. ”Hur Memphis rör sig är atomistisk, individualistisk-cowboyvägen, gränsvägen”, drawls Memphis-utvecklaren Henry Turley. ”I motsats till Nashville, som rör sig metodiskt, eftertänksamt, enligt en plan och med viss konsensus.”
Turley, liksom många Memphians, beundrar att mycket av Nashvilles senaste centrala utveckling har drivits av Metro Government., Church Street Centrum, downtown arena, Batman byggnad, Cumberland-tornet, Magnatek byggnad, biblioteket i centrumalla har varit stötte tillsammans med Metropolitan Utveckling och bostadsinstitutet (MDHA) eller av Borgmästare Phil Bredesen. Samtidigt skulle vissa kritiker hävda att Metro har misslyckats med att sticka dessa stora lådor i tyget i en urban livsstil.
”Vi har aldrig haft någon styrka här i urban design, erkänner en Metro insider. ”Varken MDHA eller planeringskommissionen har någonsin uppmuntrat det eller utbildat allmänheten om det., Och privata utvecklare har inte klivit in i tomrummet.”
i Memphis har dock privata medborgare gått in i tomrummet. Beväpnad med instinkter flodbåt spelare och en känsla av medborgerligt syfte, de gör urban design. De gör det genom att återställa historiska strukturer och bygga nya med hjälp av de gammaldags byggstenarna på urbana platser. De gör det med 4,000 Downtown residential units (Nashville har 1,000)., De gör det med en ny minor-league ballpark intill Peabody Hotel, i mitten av ett helt nytt grannskap som kommer att innehålla en ny grundskola. De har gjort det som svar på den civila nadir av kung mordet, och de har gjort det med en lokal regering som har varit, enligt Turley, ”bara rimligt stödjande. Memphis har inte medborgerliga ledare, vi har ingen Bredesen eller en Fulton, säger han. ”Vi har entreprenörer.”
Turley är verkligen en av dessa entreprenörer, kanske den mest inflytelserika när det gäller Downtown Memphis., Han säger att han insåg på 1970-talet att ” ingen centrum kunde behålla sin giltighet som en CBD (central Business district), som verkligen var kontorstorn omgiven av parkeringsplatser. Kontorsparker kommer att konkurrera ut på grund av deras närhet till människors hem och de lägre kostnaderna för utveckling. Det verkade som om centrum skulle gå förlorat för oss om vi inte skapade en riktig Urban upplevelse, en plats där människor kunde göra lite av allt-leva, arbeta, dricka, äta. För att göra den typen av plats, vi behövde göra mer bostäder i centrum.,”
Turley började med helgedomen, en byggnad från 1923 som en gång hade inrymt Helgedomstemplet. Till skillnad från Nashville var marknaden för kontorsutrymme i Memphis i början av 80-talet så dålig att utvecklare som Turley hade råd att köpa downtown-egendom för bostadsomvandlingar. Till skillnad från Nashville förbjöd zonindelningskoden inte downtown-bostäder. ”Helgedomen hade vad du behöver för framgång i en Centrum-fantastisk utsikt och unik arkitektur,” säger Memphis arkitekt Frank Ricks. ”Det visade att den centrala hyresmarknaden skulle fungera.,”
För dålig Nashville utvecklare Tony Giarratana inte inser att en unik arkitektur som var en del av urban living ekvationen innan han slet ner den i Art Déco-Sudekum byggnaden och ersatte den med Cumberland apartments. Och synd att MDHA inte kände igen samma sak innan han förfalskade över ett bidrag på 6 miljoner dollar för sin byggnad, vilket ser ut som om det hör hemma mer i Östtyskland än Music City.
Turley gick sedan vidare till ett annat downtown-projekt, the River Bluff co-op., Sedan var det loftslägenheter på Paper Works, ett 1913 lager i det förfallna Södra huvuddistriktet, som han köpte för 83 cent per kvadratfot. ”Jag kommer ihåg att rycka rakt upp i sängen en natt, ropa högt,” jag har byggt $4 miljoner lofts, och jag har aldrig tidigare sett ett loft, ”” Turley påminner om. ”Jag hade aldrig ens varit i New York.”
för att vara säker förlitade sig utvecklingen av Downtown Memphis inte enbart på privat initiativ. Skatteincitament och intäktsobligationer gjorde finansieringen av downtown-projekt mer attraktiva., Center City Commission (CCC), som grundades 1977, administrerade dessa program och gav annan hjälp till utvecklare downtown.
CCC nyligen beställt centrala riktlinjer för design från Philip Walker, med Nashville office of Memphis-baserade Looney Ricks Puss Arkitekter. En designgranskningsnämnd använder dessa riktlinjer för att ge utvecklare råd om hur byggnader ska se ut i varje distrikt för att få dem att bidra till stadsväven., MDHA har också en designöversynsprocess, men saknar Memphis detaljerade riktlinjer för bedömning av stadsdesignvärden för enskilda projekt.
medan Turley rehabiliterade helgedomen, gjorde andra utvecklare framsteg i centrala Memphis också. Memphis affärsman Jack Belz räddade Peabody Hotel från rivning. Belz köpte det historiska hotellet 1975 för $ 75,000, spenderade sedan sex år-och $ 24 miljoner i federala och privata medel-återställde den spanska fantasin till sin status som Alhambra i Mississippi Delta.,
”det var katalysatorn för Centrum, för alla hade en liten bit av Peabody-hotellet i sina hjärtan”, säger Turley.
Belz köpte också åtta intilliggande block för Peabody Place, ett blandat komplex som med hotellet är det största historiska renoveringsprojektet i USA. Anläggningen har lägenheter, kontor och butiksytainklusive stadens första centrala livsmedelsbutiki turn-of-the-century Gayoso Hotel, 1915 Majestic Theatre, den tidigare Havertys Möbelaffär, och 1901 Goldsmith varuhus., För närvarande under uppbyggnad är Peabody Place Retail and Entertainment Center. Det kommer att innehålla en 23-skärm megaplex och en IMAX-teater.
med Harbor Town, en annan downtown utveckling, Belz och Turley gick samman och flyttade in i vad som är känt i planeringskretsar som ”ny Urbanism.”1988 köpte de 300 tunnland på Mud Island, som ligger mellan vargen och Mississippi floder, från det kollapsade imperiet som tillhörde slaktaren bröderna i Knoxville., Slaktarna hade velat sätta en interstate i mitten av ön och slå samman den med Arkansas Bridge13 körfält av betong spaghetti. Turley trodde att det var ett fruktansvärt slöseri med medborgerligt utrymme, och bildade ”medborgare mot motorvägen” för att bekämpa den. Trots att han aldrig trodde att han skulle sluta med fastigheten, köpte han den när slaktarna viks. Belz och Turley beställde en huvudplan för ett traditionellt grannskap-smala partier, trottoarer och gränder, offentliga torg och flodvandringar., De anlitade Looney Ricks Kiss arkitekter för att översätta Planen till regionspecifika hem, lägenheter och lägenheterden typ med främre verandor, stora fönster och breda takfoten.
som downtown bostäder ökade, den första nya kontorsbyggnaden i centrala Memphis i mer än ett decennium var för AutoZone, Wal-Mart av bildelar. 1996 bytte grundaren J. R.” Pitt ” Hyde sin midtown-plats till staden i utbyte mot mark intill Peabody Place och byggde ett nytt huvudkontor, även designat av Looney Ricks Kiss., Den slående vita byggnaden, med sin krökta vägg av glas mot Mississippi, lägger till en modern röst till den traditionella arkitektoniska dialogen i Memphis.
Hyde använde också den ekonomiska hävstången hos sin privata stiftelse för att insistera på ett nytt scenkonstcenter som en del av expansionen av downtown convention center. Tillägget är en känslig modern design av arkitekten Louis Pounders, och det kommer att animera den stora betongbunkern i kongresscentret med en glasartad lobby och strandpromenad som ger en veranda till Mississippi., ”Ett av våra främsta mål var att relatera till floden”, säger Pounders. ”Den gamla byggnaden ignorerade den.”
Memphis entrepreneurism har inte begränsats till byggnader. Det var privatpersoner Greg Hnedak och Dan Oppenheimer som kom på idén att köra en trådlinje längs huvudgatan med historiska bilar från hela världen och som drev tanken genom transitmyndigheten. ”De hade upptäckt att det fanns några federala medel tillgängliga för ett projekt som detta, och de ville ha min hjälp”, säger Turley., ”Jag sa att de hade passionen att göra det själva, pekade dem mot stadshuset, och de gjorde det. Ni lät inte en arkitekt och en glasmålningsförsäljare lägga ut ert transportsystem, men det gjorde vi.”
andra namn på Turleys lista över framstående entreprenörer inkluderar Dean och Kristi Jernigan, kraften bakom den nya ballpark. Jernigans köpte Memphis Redbirds och gjorde laget till en icke-vinstdrivande som förra året gav $250.000 till de offentliga skolorna för baseballrelaterade aktiviteter., I år börjar byggandet på en 12 000-sits stadion för laget på en plats diagonalt tvärs över Från Peabody Hotel. Designen är modellerad på Baltimores Camden Yards, och kommer att bli centrum för en blandad användning stadsdel, med intilliggande byggnader återanvändas och nya konstruerade för att skapa en stadsdel. Komplexet kommer att omfatta 385 lägenheter, samt kontor, detaljhandel, parkering, och en nationell minor-league baseball museum.
vad Turley kallar ”ett sällsynt exempel på ledarskap av en vald tjänsteman” är den nya grundskolan i arbetena intill ballpark., För åtta år sen sa Turley att han ville ha en ny skola i stan. ”Jag sa till dem att de inte kunde göra den här utmärkta skolan i någon av deras beståndsdelar, för det skulle göra de andra väljarna förbannade. Jag bad dem göra det i centrum, för det är vanligt, allas grannskap.”Styrelsen köpte inte in det förrän Memphis borgmästare W. W. Herenton berättade för dem att han skulle utfärda $100 miljoner i nya skolobligationer, men föreskrev att en av de nya skolorna måste vara i centrum., ”Styrelsen ville inte göra skolan i centrum, men de var tvungna att få pengarna”, säger Turley.
den senaste Belz/Turley / Looney Ricks Kiss Architects venture är rehab av ett helt grannskap strax norr om centrum. Memphis Housing Authority tilldelade nyligen laget utvecklingsrättigheter för att konvertera två offentliga bostadsprojekt och det omgivande upplysta Greenlaw/Manassas-grannskapet till en blandad inkomstgemenskap. Teamet planerar att arbeta i samarbete med närliggande St.Judes barnsjukhus, vilket kommer att ge jobb till arbetare som flyttar in i det nya grannskapet.,
När staden lades ut 1819 hade John Overton och Andrew Jackson suttit tätt på sina 5000 tunnland på den sydligaste av Chickasaw Bluffs i 25 år och väntade på bosättning för att sprida och fastighetsvärden att stiga. Jackson böjde sig ut i början av 1820-talet och bestämde att landspekulation på den västra gränsen skulle vara en skuld under en presidentkampanj. Men wheeler-återförsäljare som Jackson och Turley har alltid varit en del av skapandet och överskridande Memphis.
Memphis way är inte Nashvilles sätt, och det är bara bra., Aten i söder har aldrig varit en djup sydstad med en bråkig förflutna. Vi kan vara stolta över att när vi var icke-våldsamt desegregerande lunchräknare var Memphis värd för martyren för medborgarrättsrörelsen. Och det spelar ingen roll om en borgmästare börjar med en arena eller en entreprenör börjar med bostäder, så länge resultatet är verkligen urbant.,
men ibland, när jag lyssnar på Henry Turley wax vältalig, eller till ännu mer vältaliga blues, eller jag äter gryn och ägg sent på kvällen i Memphis’ Arcade, mitt i slutare gallerier och antikaffärer och dåsiga winos längs South Main, Jag önskar lite Memphis i Nashville. Då önskar jag att Nashville hade en stor flod som skulle gå all-over silver i skymningen.
och jag önskar att Nashville hade sparat tillräckligt med gamla byggnader i centrum för att definiera karaktären hos ett grannskap., Mest av allt, Jag önskar att Nashville hade spelare som skulle lossa sina band, rulla upp ärmarna och skjuta craps på centrum. Insatserna är höga; jackpotten är urbanity.