HomeUnion®Handsfree fastighetsinvesteringar tjänsten öppnar dörrarna för dig att investera i en mängd olika städer och stadsdelar långt från din hemstad som du kanske inte vet mycket väl. Som investerare är det här bra nyheter – du får tillgång till investeringsfastigheter som du vanligtvis inte skulle ha., Detta lämnar dig med en gåta: hur kan du jämföra möjligheterna och hitta ett hus på en obekant marknad som lovar den bästa avkastningen på din investering?
det hjälper inte att varje egenskap är annorlunda. Ett hus kan vara lättare att hyra än en granne. Varje fastighetsmarknad är också annorlunda på grund av olika ekonomiska förhållanden, demografiska faktorer och geografi., Att veta vilken typ av en avkastning att förvänta sig för en viss fastighet under en lång period, säger tio år, är svårt att förutse med stor precision, även om det kanske inte är så svårt som att förutse avkastningen på investeringar som du skulle få genom att investera på aktiemarknaden med en aktieindexfond.
Vad är en Takränta i fastigheter?
för att uppskatta och jämföra lönsamheten för förvaltningsfastigheter, oavsett om de är enfamiljshus eller lyxiga höghus, utvecklade fastighetsinvesterare en enkel formel för att uppskatta lönsamheten., Dessa ”cap priser” eller kapacitetsnivåer, mäta förmågan hos en fastighet att ta igen den ursprungliga investeringen och leverera vinster framöver.
hur man beräknar Cap priser
innan du köper en fastighet, är det viktigt att lära sig att beräkna cap priser för att få en uppfattning om dess potentiella avkastning. Din fastighetsränta motsvarar rörelseresultatet (NOI) för din investering. Det är en uppskattning av din kassaflödesinkomst och om du gjorde ditt förvärv i kontanter är det din avkastning på investeringen (ROI).,
följ dessa 4 enkla steg för att beräkna fastighetstaket för en viss egendom.
- börja med att beräkna nettoårsinkomsten. Om du inte äger fastigheten kommer det att bli svårt att veta hyresintäkter och kostnader som är involverade i att upprätthålla och hantera det. För att undersöka lokala priser, hitta annonser för liknande egenskaper eller lägenheter i samma Postnummer.
- subtrahera 10 procent av din totala årliga hyresintäkter för att redovisa en potentiell ledig tjänst.,
- för att bestämma nettoresultatet måste du subtrahera alla kostnader som är involverade i att driva hyran: förvaltningskostnader, skatter, verktyg, försäkring och andra utgifter som underhåll.
- därefter dela upp ditt netto rörelseresultat med den totala anskaffningskostnaden för fastigheten, inklusive mäklaravgift, stängningskostnader och alla rehab kostnader som krävs för att göra det ”hyra redo.”Resultatet blir din cap hastighet, uttryckt i procent.
den enkla Real estate cap rate formeln förutsätter att förvärv är alla kontanter och inte innebär finansiella avgifter., Om du finansierar ett köp måste du inkludera de årliga kostnaderna för att finansiera din egendom som en rörelsekostnad.
omedelbart kan du se sambanden mellan hyror, driftskostnader och anskaffningskostnader. Om kostnaden för att förvärva din egendom är högre än jämförbara hyror på din marknad, du kommer att behöva ta ut mer hyra för att uppnå samma takränta. Om du inte kan hyra fastigheten till en högre ränta för att ta hänsyn till den högre anskaffningskostnaden kommer din cap-kurs att krympa., Å andra sidan, om du kan förvärva och renovera en fastighet för mindre än jämförbara hyror och hyra ut det till den löpande takten, kommer din fastighetsskatt höjas och din avkastning kommer att stiga. Du kan se varför utmätningar och kortförsäljning är en sådan välsignelse att ”köpa och hålla” investerare samt flippers.
Varför är en fastighetsskatt viktig för fastighetsinvesterare?
beräkning av Real estate cap priser gör dig medveten om vikten av att kontrollera driftskostnaderna. Driftskostnaderna subtraheras från din hyresintäkter för att ge din nettoresultat., Varje onödig driftskostnad har effekten av att sänka din hyresintäkter. När du kan uppnå driftskostnader lägre än din uppskattning, din cap hastighet och vinster stiga.
När du jämför Real estate cap priser, se till att kontrollera att alla kostnader ingår och att du jämför ” äpplen till äpplen.”Till exempel lämnar vissa priser ut en ersättning för lediga platser, medan andra inte gör det. Det är också viktigt att undvika att jämföra lägenhet cap priser med enfamiljshus., Även om hyror och tak priser för de två formerna av bostäder hyror ibland klumpas ihop, de är mycket olika produkter med olika kostnader och hyror. Slutligen, kom ihåg att Real estate cap priser alltid uttrycks som om förvärv var alla kontanter. För fastigheter som finansieras, lämna ut finansiella avgifter när man jämför med andra egenskaper.
Vad är en bra Takränta för förvaltningsfastigheter?
vad som utgör en bra takränta beror på dina investeringsmål., De flesta investerare skulle överväga en idealisk takränta som inkluderar alla drifts-och förvärvskostnader för att vara 10 procent eller bättre, även om många gör lika bra som sju procent.
Real Estate Cap priser efter marknad
precis som real estate cap priser skiljer sig efter egendom, de skiljer sig också efter marknad. Driftskostnader, anskaffningskostnader och hyror varierar kraftigt. Dessa faktorer förändras ständigt med fastigheter varulager inklusive utmätningar och kort försäljning, lokala ekonomiska trender, hyra efterfrågan och utbud, skatter och hyror.,
flera fastighetsdataföretag tillhandahåller aktuell marknads-för-marknadsinformation om cap-priser som är tillgänglig genom abonnemang. RealtyTrac och lokala marknaden Monitor är tillgängliga för bostadsfastigheter. Reis Rapporter och CBRE ge information om den kommersiella sektorn. Tänk på att dessa är bara en utgångspunkt för att undersöka en marknad. Uppgifterna består av marknadsgenomsnitt baserade på genomsnittliga hyror och kostnader. Cap priser inom en marknad kommer att variera kraftigt baserat på lokala stadsdelsförhållanden samt din förmåga att hitta en hel del.,
nedan är en graf kartläggning ändra cap priser i Detroit från lokala marknaden Monitor. I samarbete med HomeVestors utfärdar Local Market Monitor också en kvartalsvis rangordning av marknader för investerare.
Detroit Real Estate Cap Rates
Detroit real estate cap rates, 2000-2014
här är en april 2013 ranking av bästa marknader till av en hyresfastighet från RealtyTrac som listar 20 hyresmarknader med flera viktiga mått inklusive cash cap priser., Dessa och andra tjänster utfärdar tillfällig ranking av marknader för investerare.
SFR Real Estate Cap Rates
Real estate cap rates kan vara ett användbart hanteringsverktyg och ett bra sätt att handla för marknader och enskilda egenskaper. När du fattar ett beslut om att köpa en fastighet, men de är inte det sista ordet. För en sak tar de inte hänsyn till uppskattning, vilket kommer att vara en viktig faktor i avkastningen på din investering. Formeln för den gemensamma jordbrukspolitiken tar inte heller hänsyn till verkliga möjligheter och risker., Till exempel, om du vet en marknad är redo att växa det kan vara värt att investera nu och grov det med måttliga resultat för ett par år i utbyte mot högre hyror som den lokala ekonomin förbättras.
oavsett om du väljer att arbeta med ett företag som HomeUnion®, eller ge dig ut på egen hand, är en fastighetsskatt bara ett mått som du bör använda för att undersöka dina potentiella hyresfastigheter.