Hus eller lägenhet: Vad gör det smartaste köpet?

du är redo att köpa ditt eget hem. Vilken typ ska du köpa?

enfamiljshus, lägenheter/co-ops, eller ett andra hem du hyr ut eller besöker medan du fortsätter att hyra en primär bostad är bland val dagens första gången köpare ansikten., Varje val har sina fördelar och nackdelar, beroende på hur djupt du gräver för att finansiera ditt köp, din risktolerans, ditt behov av flexibilitet och din övergripande ekonomiska bild.

Läs mer: här är där du kan förvänta dig att köpa ett hem innan 40

enfamiljshus

enfamiljshus är den mest eftertraktade bostadstypen i Amerika. De tenderar att uppskatta snabbare och är i allmänhet större än lägenheter som ligger inom samma område, och ägare som vill anpassa sitt utrymme har den mest kreativa licensen i ett hus., Du kan påverka ditt hem värde genom renoveringar och förbättringar, så att sätta din egen stämpel på en plats kan förbättra dess värde.

nackdelen? Du kan hitta att enfamiljshus i stadsdelar där du har råd att hyra är inte så prisvärd att köpa. Termen ”kör tills du kvalificerar”, ofta kastade runt på heta bostadsmarknader, hänvisar till köpare som reser långt från stadens centrum för att hitta hus som de har råd att köpa., Om du är ansluten till en viss stadsdel eller urban kärna, kan du behöva bestämma vad som är viktigare-utrymme (men i förorterna) eller plats (på bekostnad av rymden).

När du äger ett enfamiljshus är du ansvarig för underhåll och underhåll, vilket tenderar att kosta 1% till 2% av köpeskillingen årligen. Detta är viktigt att överväga om du köper på en strikt budget. På plussidan får du välja när du ska ta itu med och hur du ska finansiera underhållsprojekt—och om du ska göra projekt själv eller med hyrd hjälp.,

om du sträcker dig för att komma in i ett enfamiljshus och titta på fixer-överers, kom ihåg att vissa finansieringstyper (FHA, etc.) kräver ett hus för att uppfylla minimitrösklar för habitability. (Soptippen kan bara vara så dumpy för vissa lån.) Om vad du har råd (eller vill) bland enfamiljshus är en fixer övre, FHA och andra långivare har fixer-specifik finansiering; fråga din långivare.

låntagare kan bli förvånad över att lära sig att de vanligtvis kan låna mer för ett enfamiljshus än de kan för en lägenhet., I vissa fall, detta beror på att långivare faktor homeowner association avgifter som condo ägare måste betala i den totala månatliga bostäder skyldighet / betalning. I andra, det beror på att vissa långivare förväntar sig en högre handpenning (och därmed mindre lån) för en lägenhet än för en liknande prissatta hus eftersom lägenheten kan vara i en höghus. Om du utvärderar både enfamiljshus och lägenheter, fråga din långivare om din upplåning makt för varje typ av köp.,

• snabbare prisuppskattning
• mer kreativ licens över din egen egendom
• mer flexibilitet i förbättringsrelaterade kostnader

• billigare
• vissa fastighetsunderhåll som omfattas av HOA
• extra bekvämligheter i en gemenskap utrymme

condos och co-ops

Condominium och co-op byggnader är i allmänhet bland de mer säkra, säkra och problemfria sätt att äga., Du får bekvämligheten (ingen gård!), gemenskap (så många grannar!), och delade bekvämligheter (Lagring, träningsrum, parkering, festrum) av en lägenhet livsstil, men med förmånen att bygga hem kapital. Och du behöver inte svettas så mycket hemunderhåll som husboende gör. Den månatliga husägare avgifter du ska betala i dessa byggnader betala personal eller entreprenörer för att hantera gemensamma områden utanför din bostadsyta-landskapsarkitektur, Hiss underhåll, säkerhet, byggnad VVS, lobby renlighet, etc.,

vissa nackdelar: lägenheter tenderar att uppskatta långsammare än enfamiljshus gör-åtminstone på marknader där det finns en ganska jämn blandning av enfamiljshus och bostadshus. Vissa byggnader placera restriktioner för hur många enheter som kan hyras ut i taget, så om du planerar att hyra ut din lägenhet, se till att du förstår reglerna. Dessutom, om en byggnad har uppskjuten underhåll eller låga kontantreserver, du kan behöva betala ”särskild bedömning” avgifter för att finansiera extraordinära eller akuta korrigeringar-ovanpå din villaägare association avgifter.,

co-op-byggnader, som oftast finns i nordöstra städer, fungerar något annorlunda än lägenheter. Istället för att köpa en diskret enhet i en byggnad köper du en del av byggnaden. Utöver att se ditt köp erbjudande, en co-op byggnadens styrelse kan kräva ytterligare ett lager av vätning innan du bestämmer dig för att sälja till dig. Personliga intervjuer, bokslut och referensbrev är vanliga. Co-op byggnader har i allmänhet snäva begränsningar för uthyrning också., Dessutom, när du säljer en co-op-enhet kan du behöva betala vad som kallas en ”flip tax” -en avgift som betalas till co-op-styrelsen vid försäljningstillfället.

köpa ditt andra hem först

om du bor i en dyr stad men vill börja bygga fastigheter eget kapital, finns det ett annat alternativ: köpa ett billigt hem utanför ditt tunnelbaneområde, i en gemenskap där det finns hyra efterfrågan från semesterfirare eller lokalbefolkningen och där du tycker om att besöka och spendera tid.,

För vissa urbaniter som bor i dyra samhällen som New York City eller San Francisco, kan det vara mer meningsfullt att börja med ett fritidshus och fortsätta hyra—förutsatt att deras hyra är överkomligt nog att lämna några medel kvar för ägande någon annanstans.

ta Lois och Luke, ett New York-par som delar en hyresreglerad lägenhet på Manhattan för $1,500., Med två inkomster i tech och marknadsföring, de har råd med en kombinerad högre månatlig bostadsbetalning runt $ 4,200 – men med en så bra affär på hyra och en så hög prislapp på bostäder till salu på Manhattan, bestämde de sig för att det var mer meningsfullt att köpa utanför staden.,

i stället för att försöka spara för en 20% ned ($145,000) på en $725,000 enrumslägenhet på Manhattan som skulle kosta $2,625 per månad (inte inklusive månadsavgifter) för inteckning, duon sätta 20% ($108,000) ner på en $520,000 hus på 5 tunnland i en Hudson Valley town populär med veckoslutare, konstnärer, högskolestudenter och pensionärer. Deras månatliga betalning på denna fastighet är densamma som Harlem condo.

men när de avslutar inredning det, de kan täcka de flesta av sina månatliga utgifter (inteckning, försäkring, skatter, underhåll) genom en semester eller långtidsuthyrning.,

så medan paret nu har en betydande inteckning, de börjar homeownership med en fin bit av eget kapital, kommer att fortsätta att njuta av deras $ 1,500 per månad hyra i staden, och kan förvänta sig att betala mycket mindre än $2,625 per månad—ibland $0 per månad—att äga. Med drygt $ 4,200 budgeterade för bostäder, och potentialen att alltid betala långt under $4,125, kan de avsätta pengar för hemunderhåll, akuta besparingar eller pension investera.

naturligtvis har ”second home first” – metoden en brant inlärningskurva., Lansera homeownership och bli en hyresvärd eller avlägsna ägare på samma gång kan vara stressande. Du kan behöva hyra ett hyresförvaltningsbolag, hushållerska, entreprenörer eller landskapsarkitekter—som kan lägga till dina kostnader—och om du eller hyresgäster inte alltid är på plats, kan du behöva säkerhetstjänster eller se små problem (en läcka) snöboll i större (en sjö). Försäkring och hypotekslån räntor på sådana hem kan vara högre än traditionellt ockuperade primära hem, och vissa samhällen har regler och begränsningar om kortfristiga hyror., Var noga med att modellera kostnaderna noggrant innan du fortsätter.

glad jakt!