att köpa ett hus är det dyraste köpet som de flesta av oss någonsin kommer att göra, så naturligtvis är allt som kan minska kostnaden för en inteckning värt att titta på.,
förutom att förhandla ett bra pris och shopping för de bästa Bolåneräntorna, vissa kunniga homebuyers köpa inteckning poäng, även kallad ”rabattpoäng”, för att sänka den ränta de betalar.
vad är inteckning poäng?
inteckning poäng är avgifter en köpare betalar en hypotekslån långivare att trimma räntan på lånet. Detta kallas ibland ” köpa ner priset.”Varje punkt låntagaren köper kostar 1 procent av inteckning beloppet. Så en poäng på en $300,000 inteckning skulle kosta $ 3,000.,
se mer
varje punkt sänker normalt räntan med 0,25 procent, så en punkt skulle sänka en bolåneränta på 4 procent till 3,75 procent för lånets livslängd.
Homebuyers kan köpa mer än en punkt, och även fraktioner av en punkt. En halv poäng på en $ 300,000 inteckning, till exempel, skulle kosta $1,500 och sänka bolåneräntan med cirka 0.125 procent.
hur mycket varje punkt sänker räntan varierar mellan långivare., Den räntesänkande kraften i inteckning punkter beror också på vilken typ av hypotekslån och den totala räntan miljö.
poäng betalas vid stängning och listas på Låneuppskattningsdokumentet, som låntagare får efter att de har ansökt om hypotekslån och Avslutningsupplysningen, som låntagare får innan lånet stängs.
exempel på hur inteckning punkter kan minska räntekostnader
om du har råd att köpa rabattpoäng ovanpå handpenningen och stängning kostnader, du kommer att sänka din månatliga inteckning betalningar och kan spara gobs pengar.,
nyckeln stannar i hemmet tillräckligt länge för att få tillbaka den förbetalda räntan. Om en köpare säljer hemmet efter bara några år, refinansierar inteckning eller lönar sig, köpa rabattpoäng kan vara en pengar-förlorare.
se mer
här är ett exempel på hur rabattpunkter kan minska kostnaderna på en 30-årig, fast ränta inteckning i mängden $200,000.
i det här exemplet köpte låntagaren två rabattpoäng, med varje kostnad på 1 procent av lånebeloppet, eller $2,000., Genom att köpa två poäng för $ 4,000 upfront, låntagarens ränta krympte till 3,5 procent, sänka sin månatliga betalning med $ 56, och spara dem $ 20,680 i ränta under lånets livslängd.
för att beräkna ”break-even point” där låntagaren kommer att återhämta sig vad som spenderades på förutbetald ränta, dela upp kostnaden för inteckning poäng med det belopp den reducerade skattesatsen sparar varje månad:
$4,000/$56 = 71 månader
detta visar att låntagaren skulle behöva stanna i hemmet 71 månader, eller nästan sex år, för att återvinna kostnaden för rabattpoäng.,
”den extra kostnaden för hypotekslån pekar på att sänka din ränta är meningsfull om du planerar att hålla hemmet under en lång tid”, säger Jackie Boies, senior director of housing and bankruptcy services for Money Management International, en ideell skuldrådgivningsorganisation baserad i Sugar Land, Texas. ”Om inte, sannolikheten för att återutsätta denna kostnad är smal.”
Du kan använda Bankrates mortgage points calculator och amortering kalkylator för att ta reda på om att köpa mortgage points kommer att spara pengar.
vad är inteckning originering poäng?,
det finns en annan typ av inteckning poäng som kallas ”origination” poäng. Origination poäng är avgifter som betalas till långivare att härstamma, granska och behandla lånet. Originering punkter kostar vanligtvis 1 procent av den totala inteckning. Så, om en långivare tar ut 1,5 ursprung poäng på en $250,000 inteckning, låntagaren måste betala $ 4,125.
Ibland kan utgångspunkter förhandlas fram. Homebuyers som lägger 20 procent ner och har stark kredit har den mest förhandlingsmakt, säger Boies.,
” en fantastisk kredit värdering och utmärkt inkomst kommer att sätta dig i bästa läge,” Boies säger, notera att långivare kan minska originering punkter att locka de mest kvalificerade låntagarna.
Mortgage points and ARM loans
Mortgage points on an adjustable-rate mortgage (ARM) fungerar som poäng för en fast ränta inteckning, men de flesta vapen justera på fem år eller sju år, så det är ännu viktigare att veta break-even punkt innan du köper rabattpunkter.,
”faktor i sannolikheten att du så småningom kommer att refinansiera den justerbara räntan eftersom du kanske inte har lånet tillräckligt länge för att dra nytta av den lägre räntan du säkrade genom att betala poäng”, säger Greg McBride, CFA, finansanalytiker för bankränta.
är hypotekspoäng avdragsgilla?
inteckning rabattpoäng, som är förbetalda ränta, är avdragsgilla på upp till $750,000 av hypotekslån. Skattebetalare som hävdar avdrag för hypotekslån och rabattpoäng måste lista avdraget på Schema A i Form 1040.,
”det är i allmänhet inte ett problem för homebuyers, eftersom ränta på din inteckning ofta är tillräckligt för att göra det mer fördelaktigt att specificera dina avdrag snarare än att ta standardavdraget”, säger Boies.
om du inte kan uppfylla en mängd IRS-krav, kan du inte ta ett avdrag för alla poäng du betalat under samma beskattningsår. Varje år, Du kan dra av endast den ränta som gäller som inteckning ränta för det året. Poäng dras över lånets livslängd snarare än alla på ett år.,
ursprungspunkter är å andra sidan inte avdragsgilla.
”poäng som inte är ränta men är avgifter för tjänster som att förbereda hypotekslånet, din bedömningsavgift eller notarieavgifter kan inte dras av”, säger Boies.
kontakta en skatte professionell om du inte är säker på vad homebuying kostnader är avdragsgilla.
nedre raden
köpa inteckning poäng kan vara en stor pengar-sparare om du har råd med det och du planerar att stanna i hemmet tillräckligt länge för att skörda räntebesparingar.,
För många villaägare, men betala för rabattpoäng ovanpå de andra kostnaderna för att köpa ett hem är för stor av en finansiell sträcka. Dessutom är köppunkter inte alltid den bästa strategin för att sänka räntekostnaderna.
”det kan vara ekonomiskt meningsfullt att tillämpa dessa medel på en större handpenning”, säger Boies.
en större handpenning kan få dig en bättre ränta eftersom det sänker ditt lån-till-värde-förhållande, eller LTV, vilket är storleken på din inteckning jämfört med värdet på hemmet.,
övergripande, homebuyers bör överväga alla faktorer som kan avgöra hur länge de planerar att stanna i hemmet, såsom storlek och placering av huset och deras arbetssituation, sedan räkna ut hur lång tid det skulle ta dem att bryta även innan du köper inteckning poäng.
Läs mer:
- jämför nuvarande bolåneräntor
- hur man får den bästa bolåneräntan
- hur man förhandlar inteckning stängning kostnader
se mer