anländer till en exakt hyra uppskattning för din lediga enhet eller löper ut leasing är en blandning av konst och vetenskap. Att välja rätt frågar hyra för din Craigslist annons eller Zillow Rental Manager notering handlar inte bara om att hyra din enhet på högsta möjliga hyra. Det är också ett viktigt beslut som påverkar din totala hyresfastighetsvärdering, din hyresgästs sannolikhet att stanna och eventuellt även din förmåga att refinansiera fastigheten.,
att ställa in hyran under marknaden kan locka mindre önskvärda hyresgäster, minska ditt netto kassaflöde och minska värdet på din investeringsfastighet. En begärd hyra som är klart över marknaden kan leda till långvariga lediga platser, ökade marknadsföringskostnader och hög hyresgästomsättning.
i den här artikeln kommer vi att titta på hur framgångsrika hyresvärdar kommer fram till en exakt marknadshyresuppskattning innan de listar sin lediga tjänst eller förnyar en hyresgäst. Vi kommer också att undersöka några bästa metoder för att hjälpa dig att maximera hyresintäkter utan att vara mer ledig än nödvändigt., Det är ibland en fin linje, men spela dina kort rätt och du kan ofta ha det bästa av båda världarna: en pålitlig hyresgäst betalar full marknadshyra med minimal vakans.
hyra uppskattning: Varför hitta rätt frågar hyra frågor
många hyresvärdar gör misstaget att inte betala tillräckligt med uppmärksamhet till jämförbara egenskaper och marknadstrender när de ställer sina begär hyror. Som diskuterats ovan, Det finns flera anledningar till varför få marknaden hyra uppskattning korrekt innan du listar din enhet frågor.,
att välja en begärd hyra som är för låg kan ställa dig tillbaka år om hyresgästen bestämmer sig för att stanna kvar och du kan inte återställa hyran till marknaden vid ett senare tillfälle. Beroende på din lokala regler, höja hyror på en nuvarande hyresgäst kan ibland vara utmanande, dyra, eller till och med olagligt. I områden med hyra stabiliseringsåtgärder, om du ställer in den ursprungliga hyran på $ 800, men sedan inser marknadshyror är verkligen $ 1,100, det kan ta dig år att komma ikapp med marknadshyror genom minimala tillåtna hyreshöjningar.,
även på platser där hyra kontroll är ett utländskt koncept, en 10-20% hyresökning på en befintlig hyresgäst kan vara tillräckligt för att visa dem dörren även om de betalade långt under marknaden. Hyresgäster (och hyresvärdar) har varit kända för att ta saker personligen från tid till annan!
låt oss snabbt överväga exemplet på en multifamiljeinvesteringsfastighet med totala marknadshyror på $3000 per månad. Ställa in de begärda hyrorna på totalt $ 2900 istället för full marknad kanske inte verkar vara så stor. När allt kommer omkring är den $100-skillnaden bara ca 3%.,
liten hyresminskning = stor erosion av värde
vad som kanske är mindre uppenbart är att denna $100-skillnad i månadshyra kan minska fastighetsvärdet med $20,000. Låt oss använda formeln för cap rate för att se hur:
- Cap rate = NOI / Market value
nu antar du att i våra marknadshyresegenskaper i allmänhet handlar med en 6% cap rate. Hur påverkar diskontering av hyran med $ 100 per månad fastighetsvärdet?
- NOI / Cap priser = marknadsvärde
- 1200 sek ($100 per månad x 12 månader) / .,06 eller 6% = $ 20,000 marknadsvärde skillnad
så, en till synes mindre hyresreduktion på 3% översätter till en $20,000 förlust i potentiellt fastighetsvärde. Det kommer att betala för mer än några hög kaliber hyresberäkningar!
fler skäl att få din hyra uppskattning rätt
- ställa hyran rätt lockar bättre hyresgäster som kommer att betala i tid. En potentiell hyresgäst som behöver en undermarknadsaffär för att ha råd med enheten kan ha mindre buffert för oväntade kostnader eller inkomstförlust.,
- att göra en korrekt frågar hyra uppskattning levererar behövs kassaflöde för att betala dina driftskostnader och inteckning med minimal enhet driftstopp.
- reklam en rättvis marknadshyra kan hjälpa dig att minska den totala lediga tjänsten och öka intäkterna. Om du ber om för mycket hyra leder till endast en enda extra månad av vakans, det är en årlig 8% Top line hit till förväntad inkomst.
- kassaflöde, netto rörelseresultat, fastighetsvärde och vinst maximeras när du hyr dina enheter till en marknads clearing hyra.,
att Beräkna en marknad hyra uppskattning i 5 enkla steg
Nu när vi vet varför ställa rätt marknad hyra uppskattning är så viktigt, låt oss diskutera de fem enkla steg vi rekommenderar att använda för att beräkna en exakt hyra uppskattning:
#1 Forskning närheten
Saker som gör en stadsdel bra för hyresgäster är enkel transport, upplevd säkerhet, enkel tillgång till viktiga bekvämligheter som shopping, restauranger, och väl-rankade skolorna, och kvaliteten på företag i närheten.,
#2 Granska hyra notering comps
genomföra en undersökning av begärda hyror för närvarande tillgängliga enheter av jämförbar kvalitet i grannskapet. Fråga dig själv:
- hur jämför de olika platserna med din?
- vad är den genomsnittliga storleken i kvadratfot?
- hur många sovrum och badrum har varje jämförbar?
- vad är den normala storleken på fram-och bakgården? Finns det privat utomhusutrymme alls?
- finns det extra bekvämligheter som en pool, garage, öppen spis, uppgraderat kök och badrum, etc.?
- är Husdjur tillåtna?, Ingår verktyg i hyran? Finns det en extra avgift för parkering?
#3 bestämma marknadshyran trender per kvadratfot
När du vet vad den genomsnittliga storleken på jämförbara hyresfastigheter i ditt område är, eller ännu bättre den faktiska storleken på specifika enheter, beräkna den genomsnittliga marknadshyran per kvadratfot:
- $ 1,500 per månad x 12 månader = $ 18,000 / 1,200 kvadratfot = $ 15 per kvadratfot per år eller $1.,25 per kvadratfot per månad
#4 gör justeringar för bekvämligheter och funktioner
bekvämligheter faller i två kategorier:
- egendom och enhet bekvämligheter som en gård, pool, parkering och/eller medföljande apparater som diskmaskin och / eller tvättmaskin och torktumlare..
- gemenskap eller stadsdel bekvämligheter såsom off-street parkering, en lekplats eller greenbelt område, eller HOA gym eller andra gemensamma utrymmen.
#5 analysera potentiell framtida konkurrens
alla hyresfastigheter kommer att ha kortvarig vakans på en eller annan gång, eftersom hyresgästerna kommer och går., Som en tumregel är ett område med en vakansgrad på 10% eller mindre ganska tätt och kan indikera en förmåga att driva hyror lite.
ett område med hög vakansgrad, eller där det finns ett stort antal bostäder eller lägenheter under uppbyggnad, kan dock snart ha mer utbud än efterfrågan. När detta händer, du kan hitta dig själv konkurrerar mot nya projekt som erbjuder betydande incitament att locka hyresgäster bort från befintliga utbudet.,
15 faktorer som påverkar en hyresuppskattning
som en allmän regel bör hyresvärdar fokusera på att maximera nuvarande inkomst och fastighetsvärde när man bestämmer rätt begär hyra. Detta kan eller kanske inte inkludera notering din enhet på högsta möjliga hyra. Enligt vår mening är de 15 viktigaste faktorerna som påverkar en hyresberäkning:
- typ av hem-enfamiljs vs. multifamilj
- hemort-nära en skola, high-end livsmedelsbutik eller park vs. en upptagen motorväg., Tänk också på stadsdelsfunktionerna-avstånd till shopping och underhållning, kollektivtrafik, skolor och kyrkor, säkerhet och säkerhet i området och promenadresultatet i grannskapet.
- lokala hyresregler inklusive hyra stabiliserings förordningar, vräkning skydd, gränser för hyran ökar, etc.,
- hemstorlek – baserat på kvadratmeter, storlek på fram – och bakgårdar och rumsstorlekar
- antal sovrum
- Antal badrum
- säsongsmässighet – hur efterfrågan på egendom varierar beroende på årstid
- apparater-ålder och kvalitet, inklusive tvättmaskin och torktumlare i enheten
- bekvämligheter – uppdaterade armaturer, naturligt ljus, nyare uppvärmning och luftkonditionering, extra lagring, pool och BBQ
- utanför utrymme – bakgård, uteplats, terrass eller balkong
- möblerad vs., delvis eller omöblerad
- verktyg som ingår som vatten, avlopp och papperskorgen, el eller internet
- Husdjur tillåtna – inklusive ytterligare hyra eller insättning för ett husdjur
- parkering – på gatan vs. carport eller garage
- längd hyresavtal-månad till månad vs sex månader vs årligt hyresavtal
var man kan hitta marknadshyra jämförelseprodukter
När du letar efter hyra jämförelseprodukter, vad du verkligen gör forskar tävlingen. Om en kvalificerad hyresgäst har ett val mellan två lokala egenskaper väljer de ofta den som erbjuder det bästa värdet., Det är viktigt att vara konkurrenskraftig på att fråga hyror samtidigt uppmärksamma skillnader i bekvämligheter, enhetsstorlek och de relativa fördelarna med olika platser.
online källor för hyra jämförelser
- Stessa hyra uppskattning
- Zillow
- RENTCafé
- Craigslist
- Trulia
- Realtor.com
- ApartmentList.,com
Offlinekällor För property rent comparables
- andra hyresvärdar
- Fastighetsmäklare
- fastighetsbolag
- lokala hyresföreningar och investeringsklubbar
gör rätt hyresbestämning
När du ställer in din begär hyra i linje med marknaden, kommer du sannolikt att njuta av konsekvent och starkt kassaflöde, lägre hyresgästomsättning och högre totala fastighetsvärden. – herr talman! Plus, du kommer sannolikt att kunna betala av din inteckning snabbare än väntat eller har mer gratis kassaflöde att investera i nya möjligheter., Hur som helst, du kommer att vara ett steg närmare ekonomisk frihet.,P>för att snabbt sammanfatta, ställa in rätt begär hyra för din enhet eller enfamiljshyra egendom inkluderar:
- forska i grannskapet
- granska jämförbara hyresfastigheter på liknande önskvärda platser
- bestämma marknadshyran per kvadratfot
- justera hyran för bekvämligheter och funktioner populära med hyresgäster
- justera för potentiell framtida konkurrens
spåra din hyra egendom prestanda gratis
Läs Mer