Jeff Hoyt , chefredaktör Läs mer om våra experter seniorer börjar titta på sina alternativ om inteckningar av olika skäl. Även om de har investerat en stor del av sitt liv i sitt nuvarande hem, många kommer att inse att det är dags att göra en förändring. För vissa har den fysiska belastningen att hålla upp med underhållet blivit för mycket., För andra, räkningar och underhåll av ett hem är ekonomiskt dränering på deras begränsade pensionsbudget. För andra kan hemmet vara beläget för långt från familj och vänner, har trappor som är svåra att navigera, har mer utrymme än de behöver, eller en gård som de inte längre kan behålla.
oavsett anledning du har, är det smart att överväga alla dina alternativ och att planera framåt för din ekonomiska framtid. Ju mer du vet desto bättre är dina chanser att fatta bra beslut som leder till ett säkert och bekvämt liv, nu och i många år framöver.,
hus vs hem
När det gäller att fatta fastighetsbeslut är det viktigt att äldre vuxna allvarligt överväger sin ekonomiska framtid och inte låter känslor komma i vägen. Men det kan vara svårt för många. Det är hemmet de delade med en make som kanske inte längre är med dem. Det var där de uppfostrade sina barn. Varje rum är fyllt med värdefulla minnen.
ett av de största misstag seniorer gör stannar i sina hem längre än de borde., Ju längre en person förblir i ett hus som är olämpligt för sina nuvarande behov, desto mer dränerar blir det-ekonomiskt, fysiskt och mentalt.
om du har svårt att skilja dina känslor från hemmet, titta på det som en investering istället. Titta på det som huset du kan använda till din fördel, inte hemmet du bara inte kan skilja dig från. Till exempel har en senior bott i sitt hem i mer än 30 år. Hemmet är nu lönat sig och värt betydligt mer än de betalat för det., De kan sälja sitt hem som nu är för stor och svår att underhålla för, låt oss säga, $500,000. Med pengarna från den försäljningen kan de nu köpa ett mer hanterbart hem för $200,000 och investera det återstående kapitalet. De gynnas genom att flytta in i ett hem som bättre tjänar deras behov, genom att betala lägre verktyg och fastighetsskatt och genom att tjäna inkomster på de pengar de investerat.
nedskärningar
många fördelar kan härledas från att flytta till ett mindre Hem., Som seniorer blir äldre, större hem blir svårare att underhålla och kan utgöra navigationsproblem eftersom många större hem innehåller trappor. Nedskärningar till ett mer hanterbart hem gör det möjligt för seniorer att upprätthålla långsiktigt oberoende medan de fortfarande njuter av fördelarna med homeownership.
nedskärningar ger fördelar som inkluderar:
- ett mindre Hem är lättare att hålla ren
- mindre underhåll
- mindre räkningar och fastighetsskatt
nedskärningar ger möjligheter också., Du kan:
- flytta till en golfbana gemenskap om du gillar att spela golf
- köpa en noll-lot-line hem
- flytta till en annan del av landet där vädret är varmare
- flytta närmare familj och vänner
- flytta till en plats som ligger närmare butiker och andra bekvämligheter och bekvämligheter
vänta inte tills du befinner dig i en desperat situation för att minska. Ju tidigare en senior gör beslutet att minska desto bättre. Du kan planera för en framtid i ditt nya hem att veta att det är rätt storlek för dig att bli gammal i., Nedskärningar frigör kapital för investeringar. Och du kommer att ha sinnesfrid att veta att du gör detta viktiga beslut medan ditt sinne är klart och skarpt.
nedskärningar kan vara ett krångel; därför överväga att använda tjänster av en senior move manager. De är specialiserade på att hjälpa äldre vuxna genom processen att nedskärningar och flytta till ett nytt hem. De arbetar med dig och din familj under hela processen, från början till slut.,
nya bolån för seniorer
om du vill köpa ett nytt hem – oavsett om du vill minska till ett mindre hem eller uppgradera till ditt drömhus – måste du överväga några saker och vidta några försiktighetsåtgärder. Dessutom kan du ha några frågor som du behöver svar om finansiering och viss oro om praktiska att ta på långsiktig skuld vid denna tid i ditt liv. Låt oss se om vi kan ta itu med dem här.,
viktiga punkter om nya inteckningar för seniorer
eftersom många äldre vuxna är pensionerade och inte längre samla en ”lön”, måste de titta på inteckning processen lite annorlunda än de gjorde tidigare i livet.,g dina kvalifikationsstandarder, långivare anser att din skuld-till-inkomst-förhållande är den viktigaste faktorn
inkomst och inteckningar för seniorer
När man överväger köp av ett hem är din inkomst avgörande., Om du är pensionerad och förlita sig enbart på en fast inkomst, det är bara naturligt att vara bekymrad över att ta på en ny inteckning. När allt kommer omkring är förmåner som pension, Social trygghet eller ett IRA (individuellt pensionskonto) i allmänhet inte lika med vad du tjänat när du arbetar Heltidsjobb.
men, med tider som de är, många fler äldre vuxna har inteckningar eller tar på sig nya inteckningar än någonsin tidigare. En studie från Federal Reserve 2013 visade att 42% av hushållen som leddes av personer som var mellan 65 och 74 år hade hemförsäkrade skulder-upp från 32% 2004 och 18,5% 1992.,
Fannie Mae och Freddie Mac, USA statligt sponsrade företag, arbetar för att hjälpa äldre vuxna som har kontanter för att få lån – även de med mindre än perfekt skuld-till-inkomstförhållanden. De gör detta genom att ta hänsyn till pensionssparande. Specifika formler för att beräkna bostäder-utgiftskvoter och skuld-till-inkomstförhållanden med hjälp av din pensionsinkomst används för att avgöra om du kvalificerar dig för en inteckning.
men det finns risker för att ha skuld, särskilt skuld på säkrade lån (t.ex. bolån)., Om du blir brottslig i dina betalningar kan du förlora ditt hem.
äldre vuxna som är 59 år 6 månader eller äldre och som är berättigade till strafffria uttag från pensionsplaner kan dra nytta av drawdowns-en gradvis tillgång till dessa medel. De månatliga, kvartalsvisa eller årliga distributionerna du får från dina pensionskonton räknas som inkomst. De pengar som återstår från dina distributioner när du betalar skatt kan användas efter eget gottfinnande.,
dessutom kan likvida tillgångar som besparingar, fonder, penningmarknadskonton, obligationer och aktier användas för kvalificering för ett lån.vissa långivare får dock endast använda 70-80% av dessa tillgångar och bestämma resten för att vara icke stödberättigande. När likvida tillgångar används divideras de godtagbara tillgångarna med antalet betalningar på den nya hypotekslånen. På en 15-årig inteckning, du har 180 månatliga betalningar; och, på en 30-årig inteckning, 360 månatliga betalningar.,
andra överväganden
När du närmar dig dina pensionsår eller efter att du redan har angett dem, finns det andra punkter du måste överväga innan du får en inteckning:
eget kapital: om du säljer ett hem för att få ett annat, särskilt när nedskärningar, kan du ha en stor mängd eget kapital till ditt förfogande för att öka din köpkraft.
Budget: Det är viktigt att du vet var dina pengar går och hur mycket inteckning du har råd innan du talar med en hypotekslån långivare. Denna budget bör omfatta akuta utgifter som sjukvård., Det bör också planera för saker som ökningar av sjukförsäkring och fastighetsskatt.
inteckning längd: kortare kan vara bättre. Om du skulle passera bort innan hemmet betalas ut, skulle dina arvingar kunna hålla hemmet om din egendom intäkter inte täcker lånet? Om detta är en viktig faktor, kan en kortare lån sikt vara mer tilltalande-en 10-eller 15-års not, snarare än standard 30-års not. Betalningarna på det kortare lånet kommer att vara högre, men det är mer sannolikt att betalas ut vid tidpunkten för din död.,
ålder: även om din ålder kan väga tungt på ditt sinne när du överväger en inteckning, om du uppfyller kvalifikationsstandarderna, kan ålder inte vara en diskvalifierande faktor. Equal Opportunity Credit Act förbjuder diskriminering av många skäl, inklusive ålder.
var försiktig: rovgiriga långivare riktar sig ofta till seniorer. Vissa metoder kvalificerar sig som ” rovdjur.,”Dessa kan omfatta:
- stora förskottsbetalning påföljder
- uppblåsta avgifter
- falska utlämnande av lånevillkor och kostnader
- negativ amortering – lån betalningar som inte täcker ränta
många av dessa metoder behandlas i sanningen i utlåningslagen; det är dock klokt och klokt att ha en finansiell planerare ,en advokat eller betrodda fastigheter professionell granskning alla lånedokument innan du undertecknar något.
inteckningar under pensionering
fler och fler seniorer har inteckningar och tar ut nya., I en undersökning som tagits av en nationell inteckning bankir, amerikansk finansiering, 44% av amerikanerna i åldrarna 60 och 70 har en inteckning när de går i pension. Och så många som 17% tror att de aldrig kommer att betala av sin inteckning. Om du ska betala för en inteckning efter pensionering, gör planer nu att hålla det hanterbart medan på en fast inkomst.
refinansiering din inteckning
många äldre vuxna oroar sig för att göra amorteringar medan på en fast inkomst. En lösning på detta dilemma är att refinansiera. Detta är särskilt viktigt om du har en justerbar ränta inteckning., Refinansiering till en fast ränta kommer att göra din inteckning betalning förutsägbar och generellt lägre – både bra för dem på en fast inkomst.
vid refinansiering kan du kanske få en lägre ränta. Eller du kan refinansiera på längre sikt och sprida betalningarna ut. Fördelarna inkluderar lägre månatliga betalningar. Nackdelar inkluderar mer finansiella avgifter på lång sikt och betalningar längre än du skulle ha haft du hållit de ursprungliga villkoren med det ursprungliga lånet. Detta är ett annat beslut som bör diskuteras med en finansiell rådgivare om du har några frågor eller funderingar.,
köpa livräntor
om du har de ekonomiska resurserna, är ett annat alternativ att köpa en livränta som kommer att producera regelbundna betalningar för att täcka din inteckning. Du kan göra detta genom att rulla din pension konton (401K och IRAs) till en livränta som varar så länge som din inteckning sikt, därmed undvika en stor skatteräkning. Annuities kan vara knepigt, dock; därför är det klokt att diskutera dina alternativ med en finansiell rådgivare.,
betala av inteckning med pensionsfonder
Du kan ha besparingar eller pensionsfonder och undrar om du ska använda den för att betala av din inteckning. För många, det är inte vettigt på grund av skatter och eventuella tidiga tillbakadragande påföljder. Men, om dina besparingar och investeringar konton tjänar mindre än din inteckning betalning, det kan vara vettigt att betala av några, om inte alla, av din inteckning. Prata med en finansiell planerare för att bestämma ditt bästa scenario.
inteckningar och skatteavdrag
en annan sak att tänka på … hypotekslån är vanligtvis avdragsgilla., Prata med din revisor eller finansiell planerare för att se om det är klokt att fortsätta betala inteckning betalning för sina skatteförmåner.
inteckningar tillgängliga för seniorer
oavsett om du är nedskärningar, refinansiering, eller köpa ett andra hem, det finns en chans att du behöver en inteckning. Det finns flera typer av hypotekslån tillgängliga för seniorer. Dessa inkluderar:
- Standard inteckning: en traditionell inteckning som varar mellan 5 till 30 år. Kvalifikation bestäms av din kreditvärdighet och din inkomst.,
- topplån: en topplån tas ut i samband med en primär inteckning och är den minsta av de två. Topplån, som är mer riskfyllda för långivaren, har ofta en ränta som är högre än den traditionella inteckning.
- refinansierade inteckning: i en refinansierad inteckning, tre saker kan inträffa. Du kan ändra typ av lån, räntan eller längden på lånet.
- HECM (Home Equity Conversion Mortgage): en HECM är som en omvänd inteckning utom det regleras av Federal Housing Authority. Avgifterna och kostnaderna är vanligtvis arbetade i lånet.,
- HELOC (hem kapital kredit): liknar ett kreditkort, Du kan ta ut små summor mot eget kapital i ditt hem. Först betalar du bara ränta på lånet. En HELOC används ofta för reparationer och renoveringar.
- va lån: en VA lån, tillgängliga för veteraner och deras makar, har bra priser och kräver lite till ingen handpenning. Lånet garanteras av Veteranavdelningen.
- omvänd inteckning: tillgänglig för seniorer som är 62 eller äldre, i en omvänd inteckning, långivaren betalar husägare en viss del av hem kapital., I slutet av terminen äger banken hemmet. Omvänd inteckningar kan vara en typ av HECM.
omvänd inteckningar
omvänd inteckningar är tillgängliga för personer som är 62 eller äldre och äger sina egna hem. I en omvänd inteckning, du konvertera en del av eget kapital i ditt hem till kontanter. I stället för att fortsätta att betala långivaren en inteckning betalning varje månad, i en omvänd inteckning, långivaren betalar du medel mot en del av eget kapital. Du är inte skyldig att sälja hemmet eller betala några ytterligare medel mot eventuella återstående saldo om en finns.,
de pengar som tas emot från en omvänd inteckning är i allmänhet skattefria. Generellt, du ’ re inte skyldig att betala tillbaka pengarna så länge du bor i hemmet; men, när du flyttar ut, sälja ditt hem, eller dö, du (eller din make eller arvingar) skulle krävas för att återbetala lånet. Detta kan innebära att hemmet måste säljas för att få tillgång till de medel som behövs för att uppnå detta.
omvänd inteckningar har utvecklats under åren och är verkligen inte en ”en storlek passar alla” typ av lån. När de används på rätt sätt av någon som fullt ut förstår vad de gör, kan en omvänd inteckning vara en livräddare., Som fastighetsskatt och försäkringskostnad ökning och Social trygghet stagnerar, en omvänd inteckning erbjuder alternativ till någon på en fast inkomst.
innan du hoppar in i olika typer av omvänd inteckningar, ta en stund att titta på vår introduktion till omvänd inteckningar video nedan från Senior Living YouTube-kanal. Här, vi samråda med en branschexpert i frågan att lära sig vad omvänd inteckningar är, hur de fungerar, och som är bäst lämpad att ansöka om dem.
typer av omvänd inteckningar
det finns tre typer av omvänd inteckningar.,
Single-Purpose omvänd inteckningar är det billigaste alternativet. De erbjuds av vissa lokala och statliga myndigheter, såväl som ideella; men de är inte tillgängliga överallt. I ett enda syfte omvänd inteckning, anger långivaren syftet med lånet – hem reparationer, förbättringar eller fastighetsskatt. Pengarna kan endast användas för vad långivaren dikterar. Låg till måttlig inkomst villaägare i allmänhet kvalificera sig för dessa lån.
Proprietary Reverse Mortgages är privata lån som stöds av de företag som utvecklar dem., Villaägare med högre värderade hem och mindre ursprungliga inteckningar kvalificera sig för mer pengar. Proprietära omvänd inteckningar ger dig en klumpsumma av pengar vid tidpunkten för stängning.
federalt försäkrade omvänd inteckningar (HECM) är federalt försäkrade omvänd inteckningar backas upp av den amerikanska institutionen för bostäder och stadsutveckling som kan användas för alla ändamål., En HECM lån kan du välja mellan flera olika betalningsalternativ inklusive att ta en stor enda betalning, en fast månatlig kontant förskott för en viss tidsperiod, en kredit som du kan dra på när du väljer tills kreditlinjen är förbrukad eller en kombination av månatliga betalningar och en kredit.
HECM för köp är utformat för att hjälpa seniorer att köpa ett nytt hem som är bättre anpassat till deras behov, samtidigt som de får en omvänd inteckning. Detta lån medför endast en uppsättning stängningskostnader., du:
- låna mot eget kapital i ditt hem
- få ett förskott på en del av hemmets eget kapital
- behåll titeln till hemmet
- behöver inte längre göra en inteckning betalning även om det fanns en balans på lånet används för att köpa hemmet
- brukar inte betala skatt på de mottagna pengarna, och det i allmänhet inte påverkar Medicare eller socialförsäkringsförmåner
- är fortfarande ansvariga för att behålla fastigheten
när låntagaren dör, säljer hemmet eller inte längre använder det som en primär bostad, måste lånet återbetalas., Under vissa omständigheter, en icke-upplåning make kan stanna kvar i hemmet; dock, de skulle inte längre få betalningar eftersom de inte var en del av låneavtalet.
saker att tänka på med omvänd inteckningar:
- långivare tar vanligtvis ut en origineringsavgift och andra stängningskostnader vid tidpunkten för det omvända hypoteksavtalet.
- för federalt försäkrade HECMs, långivare kan ta ut inteckning försäkringspremier.
- egenutvecklade omvänd inteckningar och HECMs kan vara dyrare än ett traditionellt lån, och, de initiala kostnaderna är höga.,
- långivare debiterar vanligtvis serviceavgifter under reverse mortgage.
- när du får pengar genom omvänd inteckning, räntan uppkommer på saldot varje månad, vilket gör att det belopp som är skyldig att öka över tiden.
- de flesta omvänd inteckningar har rörliga priser. Vissa, som HECMs, erbjuder fasta priser. Fast ränta lån ger vanligtvis du en klumpsumma vid stängning och i allmänhet betala ut mindre än du skulle få med en rörlig ränta lån.,
- eftersom du behåller titeln Är du fortfarande ansvarig för saker som försäkring, fastighetsskatt, verktyg och underhåll av hemmet.
- Om du inte behåller hemmet, betalar fastighetsskatten eller bär husägarens försäkring, kan långivaren ringa lånet.
- ränta som betalas på omvänd inteckning är inte avdragsgill.
- de flesta omvänd inteckningar har en icke-regress klausul som säger att du (eller din egendom) inte är skyldig mer än värdet av hemmet. Och, om ges möjlighet att betala av lånet, du behöver inte betala mer än det beräknade värdet av hemmet.,
omvänd inteckningar kan vara knepigt och kanske inte är rätt för dig; därför är det lämpligt att konsultera en oberoende statligt godkänd bostadsrådgivare för att se till att en omvänd inteckning är det rätta svaret för dig. En omvänd inteckning binder upp eget kapital i ditt hem och kan inte vara tillgängliga för dina arvingar när du dör. Innan du bestämmer dig för att göra en omvänd inteckning, titta på olika typer av omvänd inteckningar och jämförelse butik långivare.,
omvänd inteckningar och skydda dig själv
var försiktig med långivare som agerar som en omvänd inteckning är lösningen på alla dina problem, har idéer om hur du kan spendera pengar (möjlig bluff) eller driver dig att ta ut ett lån. Bara du kan avgöra om en omvänd inteckning är rätt för dig. Om du har frågor, sök råd från en rådgivare.
om du blir pressad att slutföra affären eller inte förstår funktionerna eller kostnaden för en omvänd inteckning, gör det inte., Ta dig tid att tala med en rådgivare, göra lite forskning och hitta ett företag som du är bekväm att göra affärer med.,
Tips för att skydda dig inkluderar:
- om det låter för bra för att vara sant … det är förmodligen
- Om du rusar, försöker de förmodligen att glida något förbi dig eller försöker komma undan med något
- innan du skriver något, kontakta en advokat för att se till att du förstår lånedokumentet
- har en marknadsanalys gjort
- få en andra åsikt
- bestämma värdet på ditt hem
- li>
ytterligare resurser
här är några resurser som du kan hitta till hjälp när du överväger dina alternativ.,
- AARP erbjuder en svit av webbaserade pengar verktyg för att hjälpa till med din ekonomi och pensionering planering.
- HUD-sponsrade bostäder rådgivning organ kan ge råd om att köpa ett hem och svara på dina frågor om omvänd inteckningar.
- bostads-och Stadsutvecklingsinformationen för Seniorwebbplatsen erbjuder information och länkar för information om seniorbostäder och omvända hypotekslån.
- USA.gov site erbjuder länkar till olika statliga platser om bostäder för seniorer.,
- National Senior Citizens Law Center är en ideell organisation som arbetar för att skydda rättigheterna för låginkomsttagare seniorer.
När du går igenom denna resa, om du misstänker att någon försöker bluffa dig eller att någon som är inblandad i din transaktion bryter mot lagen, låt långivaren, rådgivare eller lån officer vet. Lämna sedan in ett klagomål till Federal Trade Commission, din statliga bankregulatorbyrå eller din statsåklagare.
avsluta tankar
När du överväger dina hypotekslån alternativ och planera för din framtid, kom ihåg följande.,
- Om du äger ett hem som är för stort för dina behov, downsize att dra nytta av fördelarna. Inte bara kommer det att göra ditt liv enklare, men det kommer också att ge dig lite kapital att investera i din framtid.
- Om du är pensionerad och har en inteckning, överväga en refinansiering eller hitta en annan betalningsstrategi för att göra betalningarna billigare.
- Om du bestämmer att en omvänd inteckning bäst kommer att tjäna dina behov, är det klokt att ha en finansiell planerare, en advokat eller en betrodd fastigheter professionell översyn alla lån dokument innan du undertecknar något.,
- använd pengarna klokt.
de beslut du gör nu om din inteckning och ditt hem kommer att ha bestående effekter på dig och de nära dig. Ditt hem kan vara en av dina största finansiella tillgångar eller en av dina största bördor. Genom att vidta åtgärder nu för att hantera dina investeringar, kommer du att kunna behålla din självständighet under många år framöver.
- var det till hjälp?
- ja nej