tidigare i veckan fick vi ett brev från en lokal fastighetsmäklare. Hon har kunder som hoppas kunna köpa vårt hem eller en i vårt område så att de kan bo nära resten av sin familj (ja, det finns barnbarn inblandade). Jag tänker inte ljuga: jag tänkte på att sälja., Vi är villaägare igen, efter att tidigare svurit av att köpa till förmån för hyra (du kan läsa min ursprungliga historia här och min uppföljning här) och trots alla kommentarer, e-post och enstaka hotande telefonsamtal från folk som läser min historia, tror jag fortfarande att hemägande inte är för alla.
brevet påminde mig om att även om vi talar om bostäder som investeringar, på samma sätt som vissa människor talar om aktier, är det ofta så att några av de mest övertygande skäl att köpa ett hem inte är ekonomiska., Och tack vare de senaste förändringarna i skattelagstiftningen är vissa skattelättnader inte längre i spel eller lika betydande. Här är åtta ägarrelaterade förändringar i skattelagstiftningen som kan påverka din skatteräkning:
Så hur påverkar det husägare? Hem inteckning ränta och fastighetsskatt är endast avdragsgilla om du specificera på ditt schema A. du vanligtvis specificera om dina avdrag överstiger standard avdrag. Högre standard avdrag belopp är en bra sak för många skattebetalare eftersom du får större avdrag oavsett om du hyr, äger, ge till välgörenhet, etc., Men vissa skattebetalare som kan ha köpt ett hem baserat på de potentiella besparingarna från ”extra” avdrag (beloppet över det gamla standardavdragsbeloppet) har inte längre en extra paus för att spendera mer: de får samma skatteförmån som många andra skattebetalare.
traditionellt hävdar endast cirka 1/3 av skattebetalarna det specificerade avdraget. Enligt den gemensamma Skattekommittén (JCT) kommer detta antal att tumla från 46,5 miljoner 2017 till 18 miljoner 2018. Det betyder bara att cirka 10 procent av skattebetalarna kommer att specificera., Totalt förväntas 61% färre skattebetalare göra anspråk på specificerade avdrag i 2018.
så vem förlorar? Skattebetalare som köpte lite mer hus än vad som ursprungligen övervägdes med tanken att de helt enkelt skulle skriva av extra. Ökningen i standardavdraget fungerar som en equalizer och innebär att extra kontantutlägg inte nödvändigtvis resulterar i en skattelättnad.
2. Caps på huvudmannen för hem inteckning ränta avdrag., Innan skattereformen, om du specificerade dina avdrag, du kan dra av kvalificerade inteckning ränta för hem inköp av upp till $ 1,000,000 plus ytterligare $ 100,000 för eget kapital skuld. Den $ 1,000,000 cap tillämpas på en inteckning på din primära bostad plus ett annat hem.
nu, nya inteckningar är begränsade till $ 750,000 i syfte att hem inteckning ränta avdrag (för inteckningar tas ut före December 15, 2017, gränsen förblir $1,000,000)., Enligt uppgifter från Internal Revenue Service (IRS), i 2015, det sista året för vilket fullständig statistik finns tillgänglig, ränta som betalats var den näst största specificerade avdrag på enskilda inkomstskattedeklarationer, vilket utgör nästan en fjärdedel av alla itemizers. Det belopp som begärdes i ränteavdrag var $ 304.5 miljarder, men enligt JCT kommer det beloppet att sjunka med $ 35 miljarder.
så vem förlorar? I den omedelbara beskattningsåret, skattebetalare som köpte upp, i hopp om att kapitalisera på inteckning ränta avdrag är de mest drabbade., Dock kommer locket också träffa husägare som för närvarande äger hus nära att $ 750,000 mark: de kan vara svårare att lasta under de närmaste åren.
3. Begränsningar av avdragsrätten för viss refinansiering. Enligt tidigare lag, om du specificerade dina avdrag, du kan dra av kvalificerade inteckning ränta plus ytterligare $ 100,000 för eget kapital skuld. Under skattereformen har avdrag för ränta på hem kapital skuld, vilket innebär re-fis inte relaterade till att förbättra ditt hem, eliminerats.,
IRS har sedan klargjort att ” trots nyligen antagna restriktioner för bolån, skattebetalare kan ofta fortfarande dra av ränta på ett hem kapital lån, hem kapital kredit (HELOC) eller andra inteckning, oavsett hur lånet är märkt.”Specifikt, den nya lagen eliminerar avdrag för ränta betalas på hem kapital lån och krediter (genom 2026)” om de inte används för att köpa, bygga eller avsevärt förbättra skattebetalarens hem som säkrar lånet.”
så vem förlorar?, Skattebetalare som lånat mot sina hem för att finansiera stora inköp eller betala ner andra icke-förvärv/förbättring skuld.
4. Gränser för statligt och lokalt skatteavdrag. Om du specificerar dina avdrag kan du dra av statliga och lokala inkomst-eller försäljningsskatter och fastighetsskatter. Som en del av den nya lagen, statliga och lokala skatteavdrag kvar på plats, men det belopp som du kan göra anspråk på Schema A för alla statliga och lokala skatter tillsammans får inte överstiga $ 10,000 ($5,000 för gifta skattebetalare arkivering separat).
hur mycket påverkar den nya lagen skattebetalarna?, Det största specificerade avdraget för 2015 var betalda skatter. Nästan fyra av tio itemizers drog av skatter som betalades på deras schema A, vilket utgjorde en jättestor $553 miljarder i specificerade avdrag i 2015. Enligt JCT förväntas den totala sjunka med 90 miljarder dollar.
så vem förlorar? Skattebetalare i high-property-tax stater som Kalifornien och Texas, liksom de i high-income-tax stater som New York och New Jersey., I vissa områden arbetar regeringarna för att hitta sätt att karakterisera skattebetalningar, inklusive variationer på statliga och lokala välgörenhetsfonder eller truster som skulle acceptera betalningar från skattebetalare i tillfredsställelse av statliga och lokala skatteskulder.dessa betalningar skulle sedan åter karakteriseras som avdragsgilla välgörenhetsbidrag för federala inkomstskatteändamål. IRS planerar att utfärda riktlinjer i frågan, och har signalerat att det kommer att vara förenligt med ”substance-over-form principer.”
5. Adjö till förluster., Före skattereformen kan skattebetalare som drabbas av en ekonomisk förlust på grund av en naturkatastrof kräva ett förlustavdrag. En förlust definieras som skador, förstörelse eller förlust av din egendom från någon plötslig, oväntad eller ovanlig händelse. Det inkluderar en orkan, översvämning, tornado, eld, jordbävning eller till och med vulkanutbrott. En olycka förlust inkluderar inte normalt slitage eller skador som händer över tiden, som termit skada.
(Du kan läsa mer om förluster här. Du kan läsa mer om vad som inte kvalificerat innan här.,)
som en del av skattereformen har avdraget för personliga förluster upphävts utom för dem som kan hänföras till en federal katastrof.
så vem förlorar? Skattebetalare som lider av storm eller annan skada – som den senaste EF2 tornado i Pennsylvania-när stormen eller händelsen inte klassificeras som en federal katastrof. I vissa fall kan husägare försäkring mildra kostnaderna men tänk på att det inte kan täcka alla händelser. Till exempel täcker din typiska husägare försäkring i allmänhet inte skador från regn eller översvämning.
6. Inga fler PMI., Som en del av ansträngningarna att återuppliva bostadsmarknaden, Kongressen passerade en lag som tillåter ett skatteavdrag för kostnaden för PMI för bostäder och Fritidshus. Enligt lagen klumpades premierna för hypotekslån (PMI) tillsammans med avdragsgill bostadsränta på rad 13 i Schema A. avsättningen löpte ut men förnyades retroaktivt för 2017. Hittills har det inte förnyats för 2018.
så vem förlorar? Kämpande köpare. På en tuff marknad kan det vara svårt att köpa ett hus., Om du inte har råd att lägga ner minst 20% av inköpspriset för ditt hem, din långivare kanske vill att du ska plocka upp PMI. Husägare betalar PMI men förmånen flyter till långivaren i händelse av en standard. Utan avdrag för PMI är processen att köpa ett hem dyrare för vissa skattebetalare.
7. Hypotekslån förlåtelse undantag blekna bort. När en långivare skriver av någon del av din skuld-även en inteckning-det belopp som är förlåten rapporteras till IRS och kan inkluderas som inkomst., I 2007, Kongressen passerade inteckning förlåtelse skuldlättnad lagen (MFDRA) som erbjöd ett undantag från regeln. Under undantaget, kvalificerade villaägare kan utesluta upp till $ 2,000,000 av utskrivna skuldsättning inkomst hänförlig till förvärv, konstruktion, eller betydande förbättring av ett hem.
precis som med PMI löpte undantagsbestämmelsen för hypotekslån ut men förnyades retroaktivt för 2017. Hittills har det inte förnyats för 2018.
(Du kan läsa mer om den ursprungliga bestämmelsen under MFDRA här.)
så vem förlorar? Undervattens husägare., Utan inteckning förlåtelse uteslutning, det belopp som släpps ut är inklusiveinkomst-en potentiell dubbel-skatt-whammy. Men ta hjärtat: i vissa situationer kan lättnad fortfarande vara tillgänglig (insolvensuteslutningar, till exempel).
8. Ingen rörelse på AMT. Okej, det här är mer av en Nick mot passivitet än handling. Den alternativa minimiskatten (AMT) är en sekundär skatt som införts för att förhindra de rika från att artificiellt minska sin skatteräkning genom användning av skattepreferensposter., Som en del av skattereformen var många pundits övertygade om att AMT skulle upphävas, och det var – för företag. AMT finns kvar för enskilda personer, men undantagen har ökats. Du kan se priserna för 2018 här.
AMT gäller endast om du rapporterar vissa typer av inkomster som får skattefrämjande skattebehandling eller om du gör anspråk på vissa avdrag, inklusive höga värden & lokala skatter., Om dessa skattepreferensposter gäller kan du behöva betala AMT om din inkomst efter att ha lagt till tillbaka i dessa justeringar är mer än AMT-befrielsebeloppet för din arkiveringsstatus. (För mer information om AMT, klicka här.)
så vem förlorar? Medelklass husägare i höga skattestater. De flesta skattebetalare är inte föremål för AMT: de längst ner gör inte tillräckligt för att behöva betala det, och de högst upp betalar redan en hög skattesats. Det lämnar dem i mitten potentiellt omfattas av skatten-men bara om du hävdar vissa skattepreferensposter.,
tänk på att, som skrivet, dessa förändringar inte är permanenta. De flesta är bara på plats för skatteåren 2018 till 2025, så planera därefter. Och om du traditionellt har gynnats av skattebelagda bestämmelser för villaägare, Det är en bra tid att se till att din källskatt är korrekt. För mer information om en skatteavdrag checkup, klicka här. För att se hur skattesatserna ser ut i 2018, Klicka här.
För mer av 2018 Mid-Year Investment and Tax Guide, klicka här.