Stänga på ett hus: vad du kan förvänta dig

om du är på väg att stänga på ett hus, grattis! Det var inte lätt att landa en affär på ditt drömhus i denna heta marknaden. Du har förmodligen varit tvungen att skrapa och klo dig för att säkra ett erbjudande.

efter siktning genom hem listor, se till att ditt erbjudande var konkurrenskraftiga, och hoppa genom finansiering hoops, ditt erbjudande slutligen accepterades på ett hus som är precis rätt för din familj.

men nycklarna är inte dina ännu-så stanna på tårna! Var din familjs hemköpande hjälte genom att veta exakt vad du kan förvänta dig när du stänger på ett hus.,

vad stänger och när händer det?

stängning är det sista steget—innan det huset är äntligen freakin’ din! Din avslutningsdatum är den dag du blir den juridiska ägaren av ditt nya hem.

under avtalsförhandlingsfasen anger du (köparen) och säljaren ett slutdatum, vilket måste anges i köpeavtalet. När säljaren accepterar ditt erbjudande och allvar pengar—pengar ges för att säkra kontraktet—du kan förvänta dig att vänta ett tag innan din faktiska stängningsdatum.

även om du och säljaren kan komma överens om ett slutdatum, kommer dina agenter förmodligen att arbeta med din långivare och titelbyrå för att föreslå en tidslinje som tillåter dem tillräckligt med tid för att korrekt utföra sin slut på affären. Det kan driva din avslutningsdatum ut flera veckor eller månader efter ditt erbjudande är formellt accepterat.

hur man förbereder sig för att stänga ett hus

betyder det att du kan luta dig tillbaka och låta alla andra hantera detaljerna tills dess? Inte en chans! Ta ett djupt andetag. Du har fortfarande en seriös grund att täcka innan du stänger på ett hus., Här är vad du behöver göra:

samla ditt lag

När du är så nära att äga ett hem, vill du inte göra något dumt för att förstöra allt. Så se till att du har en solid team på din sida, börjar med en erfaren fastighetsmäklare—om du inte redan har en. Du behöver definitivt en expert som känner till din lokala marknad eftersom, låt oss vara ärliga, ingen gillar obehagliga överraskningar.,

en agent kan också hjälpa dig nätverk med andra värdefulla gruppmedlemmar som du kan behöva som en(n):

• Escrow officer
• Mortgage professional
• hem inspektör
• advokat
• Title insurance agent

skapa och slutföra din avslutande checklista

När du har samlat ditt team av experter kan de hjälpa dig att granska ditt kontrakt och förbereda dig för att avsluta oförutsedda händelser. Utgående oförutsedda händelser är villkor som anges i kontraktet som måste uppfyllas innan hemtransaktionen blir rättsligt bindande., Oförutsedda händelser kan omfatta:

• hem inspektion: för att skydda dig från en dålig affär, hyra en hem inspektör för att se till att det inte finns några dolda fel som kan kosta dig stora pengar efter din säljare är långt borta.
• bedömning: detta krävs av din långivare att hålla dem från att låna dig mer pengar än huset är värt. Du eller din fastighetsmäklare kan ordna en professionell värderingsman att uppskatta fastighetens aktuella marknadsvärde. Bedömningsavgiften kommer att ingå i dina slutkostnader.,
• lån Dokument: även om du var förhandsgodkänd för ett lån, du har fortfarande några fler hoops att hoppa igenom för att få slutligt godkännande på din finansiering. Förbered dig själv genom att organisera all din dokumentation: identifiering, inkomstdeklarationer (lönestuber, W-2-formulär), tillgångsdeklarationer (bankkonton, investeringar), försäkringsinformation och en kopia av kontraktet. Du behöver också—om tillämpligt—ett skilsmässodekret (barnbidrag, alimoni information) och konkurspapper. För en detaljerad checklista eller finansiering information, ansluta med en hypotekslån långivare.,
• villaägare försäkring: villaägare försäkring är ett måste eftersom det täcker kostnaden för att reparera, bygga om, eller ersätta din nya hem eller objekt i ditt hem om den är skadad eller förstörd. Typiska policyer skyddar dig också med ansvarstäckning mot olyckor i eller på din nya egendom. Villaägare försäkring krävs ofta av en långivare och ingår vanligtvis i din månatliga inteckning betalning. Så se till att du hittar en bra försäkringsagent som kan hjälpa dig att få bästa täckning för den lägsta kostnaden.,
• slutlig genomgång: inte att förväxla med ett hem inspektion, den slutliga genomgång—som din fastighetsmäklare kommer att schemalägga—vanligtvis händer 24 timmar innan stängning. Vid denna tidpunkt bör alla säljarens tillhörigheter helt rensas ut, förutom allt du gick med på att behålla. Ta med ditt kontrakt för att se till att villkoret i hemmet matchar originalet överens om staten. Det är trots allt vad ett genomgång handlar om. Testa större apparater, armaturer, toaletter, fönster, dörrar—och i princip allt du kan tänka dig att testa., Ta din tid och få några ovälkomna överraskningar till din fastighetsmäklare uppmärksamhet omedelbart.

utgående oförutsedda händelser är villkor som anges i kontraktet som måste uppfyllas innan hemtransaktionen blir rättsligt bindande.

om något av dessa fastighetsvillkor är lite luddigt, prata med din agent. Skriv inte på eller betala för något du inte förstår.

hur lång tid tar det att stänga ett hus?

den genomsnittliga processen för att stänga på ett hus tar 41 dagar.(1)

varför tar hemstängningsprocessen så lång tid?, Tja, 32% av alla transaktioner stöter på någon typ av fördröjning eller hängning innan du stänger.(2)

och—shocker—46% av förseningarna orsakas av finansieringsproblem.(3) översättning: de flesta förseningar händer eftersom köpare tar på sig mer stinkin’ kredit innan deras stängningsdatum!

men om du följde Daves undervisningsprinciper innan du övervägde att köpa ett hem, är du redan helt av skuld med 3-6 månaders utgifter i din akutfond.

det finns ingen anledning att stapla extra skuld ovanpå din inteckning., Inte bara är det dumt, men det beslutet kommer att skicka din inteckning godkännande direkt tillbaka till ritbordet. Låna mer pengar ändrar din kredit värdering, vilket innebär att din långivare måste hålla sina näsor i sina räknare att justera din inteckning avtal. Usch.

en annan anledning stängning kan försenas är om du inte är i förskott med din långivare om alla dina betalningsskyldigheter (som barnbidrag). Detta kan ändra din skuld-till-inkomst-förhållandet – vilket innebär fler omräkningar.

Stängningsproblem som orsakar förseningar

Spänn fast dig., Det är dags att förbereda dig för andra potentiella förseningar som kan hänga upp din förmåga att stänga på ett hus. Dessa problem kan hända när som helst efter ditt erbjudande-även upp till och med dagen för din stängning.

Bedömningsproblem

det är möjligt att en officiell bedömning kan vara lägre än förväntat. Värderingsmän använder jämförbara hem försäljning för att beräkna ett hem värde, och i vissa områden, hem priserna stiger så snabbt att de jämförbara försäljningen inte har fångat upp. Du kan också sluta med en låg bedömning om hemmet du köper har funktioner som inte är typiska för grannskapet.,

men oftare är en låg bedömning ett varningsskylt som du kanske betalar mer än hemmet är värt. Oavsett orsaken, din långivare kan inte godkänna ett lånebelopp för mer än det beräknade värdet av ditt hem. Om du slutar med en låg bedömning, har du några alternativ. Du kan:

• be säljaren att sänka sitt begärda pris. (Du kan även ha en oförutsedd i kontraktet som skyddar dig från att köpa ett hem för betydligt mer än det beräknade beloppet.)
• utmana bedömningen eller begära en ny om den innehåller felaktig information., (Prata med din fastighetsmäklare om detta.)
• Avbryt kontraktet.
• Möt i mitten med säljaren att betala Out-of-pocket kontanter.

om du bestämmer dig för det sista alternativet, Fortsätt med försiktighet. Att lägga till pengar för att kompensera för en låg bedömning innebär att du sannolikt måste leva i hemmet längre för sitt värde att återhämta sig. Om du inte kan förhandla om en bättre affär med säljaren, din säkraste insats kan vara att låta hemmet gå.,

Låneproblem

om du gjorde ditt erbjudande på ditt nya hem innan du godkändes för ett lån, börjar din bank nu gräva i din ekonomi för att avgöra hur mycket de är villiga att låna ut dig. Detta kan gå riktigt bra-eller fruktansvärt fel.

säg att ditt erbjudande är på ett prisvärt hem med en handpenning på 10% eller mer; då är du förmodligen i gott skick för att få godkänt för en 15-årig, fast ränta inteckning med en betalning på högst 25% av din take-home lön. I detta fall kommer du att kunna betala av din inteckning i en rimlig tid., Alla andra lån alternativ är en dålig idé.

För många köpare blir kär i hem som de inte har råd med. Och långivare kommer att göra sitt bästa för att” göra din homeownership drömmar, ” men de kommer att göra det med ruttna finansieringsalternativ som justerbar ränta inteckningar eller piggyback lån. Även en enkel 30-år, fast ränta inteckning är en rip-off som kommer att kosta dig tiotusentals mer i intresse och hålla dig i skuld i årtionden!

helst måste du vara förhandsgodkänd för en inteckning (inte bara förkvalificerad) innan du börjar handla för bostäder., På så sätt vet du din exakta prisklass, och du kommer inte att göra erbjudanden på hem som du inte har råd.

helst måste du förhandsgodkännas för en inteckning (inte bara förkvalificerad) innan du börjar handla för bostäder. På så sätt vet du din exakta prisklass, och du kommer inte att göra erbjudanden på hem som du inte har råd.

problem med heminspektion

nästan varje heminspektion—även de på nya hem—kommer att dyka upp några problem. Vissa är mindre och kan antingen ignoreras eller lösas genom att ytterligare förhandla om villkoren i köpeavtalet.,

men vissa problem som insektsangrepp eller vattenskador är varningsskyltar som du inte kan ignorera. Termiter, till exempel, orsaka mer än $5 miljarder i egendom skada varje år, och reparationskostnaderna är vanligtvis inte omfattas av grundläggande husägare försäkring.(4) ovanpå reparationer, skulle du också behöva betala en skadedjursbekämpare för att eliminera angrepp. För att ge dig en uppfattning om hur mycket det kan vara, kemisk utrotning för en 2,500-kvadratfot hemkostnader mellan $ 1,800 till $ 3,100.(5)

och vattenskador? Vi pratar någonstans från $1,069 till $ 4,099. Det nationella genomsnittet är en jättestor $ 2,582!,(6) och till råga på allt, om en vattenläcka har funnits tillräckligt länge, kan du ha ett mögelproblem på händerna också. Kostnaden för en typisk mögel sanering projekt är mellan $ 1,116 och $ 3,364.(7)

grundproblem och stora elektriska eller VVS-problem är också dyra att reparera och indikera potentiella pågående problem med hemmet. Så mycket som du älskar hemmet eller platsen, är det oftast bättre att gå bort än att gå in i ett hem med kostsamma komplikationer.,

så mycket som du älskar hemmet eller platsen är det vanligtvis bättre att gå bort än att gå in i ett hem med kostsamma komplikationer.

Grannskapsproblem

om första gången du såg ditt potentiella hem också var första gången du någonsin besökt det grannskapet—köparen akta!

ta steg mellan nu och stängning för att se till att du köper ett hem i en kvalitet stadsdel. Stängning är slutgiltigt och du måste se till att det inte finns några dolda problem. Kör igenom på olika dagar vid olika tider på dagen., Verkar folk bekväma att besöka tillsammans utanför sina hem? Springer barnen omkring? Finns det konstruktion i närheten?

nya shoppingområden och växande stadsdelar är tecken på ett hälsosamt samhälle. Gå online och forskning de närliggande skolorna och se till att detta är en plats som du vill stanna på lång sikt. En hel del på ett hem är inte värt det om grannskapet är på tillbakagång.

Genomgångsproblem

Tänk om—under den sista genomgången—du hittar något som har skadats eller du märker säljaren bort något som var tänkt att stanna., Processen för att lösa dessa problem kan fördröja ditt slutdatum.

pappersarbete problem

på stängningsdagen, du kommer att underteckna dig igenom 50-100 sidor av pappersarbete. (Ja, du läste det rätt.) Efter veckor av väntan, kan du frestas att brisa genom alla förvirrande juridiska jargong bara för att göras. Men det här är ingen tid för en tävling till slut. Läs varje sida noggrant, och var inte rädd för att ställa frågor om något inte lägger till. Din fastighetsmäklare kan hjälpa dig att navigera de grova fläckar.

hur mycket kostar det att stänga ett hus?,

stängning kostnader är avgifter tredje part avgift när du slutför köpa ditt hem; dessa kostnader inkluderar oftast hem inspektion räkningen, premie för villaägare försäkring, bedömning avgift, kredit rapport avgifter, advokat kostnader, och så vidare. Var uppmärksam på att du måste betala några av dessa avgifter före den faktiska stängningsdagen (allvar pengar, hem inspektion).

hur man förbereder sig för stängning kostnader

minst tre arbetsdagar innan stängning, din långivare måste skicka dig en avslutande avslöjande., Detta formulär listar alla slutliga villkoren för ditt lån som stängning kostnader och uppgifter om vem som betalar och får pengar vid stängning.

granska varje kostnad noggrant före tid och jämföra den med din ursprungliga Låneuppskattning. Detta är det formulär du fick strax efter att du tillämpat som berättade den beräknade räntan, månadsbetalning, och totala stängning kostnader för ditt lån. Om något har förändrats, fråga din långivare varför.

dubbelkolla din månatliga inteckning belopp att vara säker på att allt beräknades korrekt—och att du verkligen har råd med det., Din inteckning betalning bör inte överstiga 25% av din månatliga take-home lön.

Vad behöver jag ta med på stängningsdagen?

för att se till att allt går smidigt, måste du ta med några saker till din avslutande möte. Lyckligtvis, din titel företagets representant och inteckning lån officer ger vanligtvis en checklista över allt du behöver., Den här listan innehåller:

• foto-ID
• utestående dokument eller pappersarbete för titelbolaget eller hypotekslån officer
• certifierad eller kassör check betalas till titeln eller avslutande företag för stängning kostnader som inte dras från försäljningspriset

vad händer på stängningsdagen?

om du tar med allt du behöver på stängningsdagen, gör dig redo för en John Hancock-fest! Här är vad du kan förvänta dig:

• du betalar eventuella återstående stängningskostnader, som anges i din avslutande avslöjande.,
• säljaren kommer att underteckna dokument för att överföra äganderätt till egendom.
• du kommer att underteckna ett:
  • avvecklingsdeklaration som listar alla kostnader relaterade till hemförsäljningen.
  • inteckning notera anger ditt löfte att återbetala lånet.
  • inteckning eller handling av förtroende säkra inteckning not.

• titelbolaget registrerar den nya handlingen i ditt namn.

det låter enkelt, men var beredd på massor av pappersarbete!

var sker Stängningen?

för ditt avslutande möte kommer du sannolikt att träffas på escrowees kontor., Escrowee kommer förmodligen att vara titelbolaget som lagligt säkrar ditt ägande av huset.

vem deltar i stängningen av ett hus?

beroende på var du bor kan de vid din avslutande utnämning inkludera dig (köparen), säljaren, spärr/stängningsagenten, advokaten (som också kan vara stängningsagenten), en titelföretagsrepresentant, hypotekslånets långivare och fastighetsmäklare. Men om säljaren i förväg undertecknat handling och överföra dokument, de förmodligen inte behöver vara där.

hur lång tid tar det att flytta in i ett hus efter stängning?,

Du kanske kan flytta in i ditt nya hus så snart slutdatumet är slut – om inte säljaren bad om att stanna i huset under en längre tid efter stängning (som med ett hyresavtal). Flytten-in-dagen borde redan ha bestämts och detaljerats i kontraktet.

Stäng med tillförsikt!

När du spika ner dessa steg, kommer du att kunna flytta in i ditt nya hem! Om du behöver ytterligare insikt i någon av dessa aspekter, kontakta en professionell. Daves fastigheter godkända lokala leverantörer (ELPs) är bäst i ditt område och kan hjälpa dig att stänga med tillförsikt., Hitta din agent!