kör en bordell var aldrig en del av Debbie Millers plan.
men för 25 år sedan, på landsbygden Ohio, fanns det få personer som förstod skillnaden mellan ett lyxigt bed and breakfast och ett hus av prostitution.
”de lokala länskommissionärerna hade ingen aning om vad ett bed and breakfast var”, säger Miller. ”Och eftersom det var en sällsynthet att ha en kvinnlig företagsägare, och ingen hade hört talas om ett bed and breakfast, blev jag frågad om jag öppnade en bordell. Det var väldigt tufft.,”
det här var atmosfären där Miller lanserade sin verksamhet, HideAway Country Inn, för ett kvarts sekel sedan i Bucyrus, Ohio, ett jordbrukssamhälle där populära attraktioner inkluderar den lokala sylt-och geléfabriken, en ljustillverkningsanläggning och den enda handhamrade kopparkokaren i USA.
många drömmer om att en dag gå i pension från den dagliga slipningen av sitt jobb och köra ett romantiskt Land bed and breakfast.,
Miller har tillbringat mer än två decennier som lever den drömmen som ägare till ett blomstrande bed and breakfast som regelbundet säljs ut på helgerna och har utsetts till en av de 10 bästa romantiska värdshusen i landet av BedandBreakfast.com.
de första åren var fortfarande långt ifrån enkla.
upplysa lokalbefolkningen om vilken typ av bed and breakfast företag var bara en av de utmaningar Miller inför när hon försökte övergången från en 9-till-5 redovisning jobb att köra ett land inn.,
föräldrar till tre, Miller och hennes man bosatte sig på bed and breakfast-idén eftersom det skulle göra det möjligt för henne att spendera mer tid på att höja barnen och ge ett tillägg till familjens jordbruksinkomst.
”vilken bättre atmosfär att höja en familj än en fastighet med 22 tunnland skog på ena sidan, en babbling bäck och sex tunnland gård att spela i? Det var ett barns paradis med ett trädhus och en middagsklocka som ringde in dig till lunch och middag”, säger Miller.,
bucolic avsättning, vad Miller upptäckte när hon började sin satsning var att samhällsledare hade mycket liten kunskap om hur man licensierar en bed and breakfast eller ens vilka tillstånd som krävdes.
”Jag gick och drog all information jag kunde hitta om licensiering från biblioteket för att visa dem hur man licensierar mig”, säger Miller. ”Jag kollade upp lagarna, eftersom de inte visste.”
mitt i denna brist på lokal kunskap fann Miller sig behöva hoppa igenom många hoops som idag kanske inte krävs. Åtminstone är processen idag mer definierad.,
”vi var tvungna att få en fullständig matlicens, eftersom bordellen var den stora oroen”, säger Miller.
”och även en inspektion från volontär brandkåren… jag tror att vi var den enda bed and breakfast i Ohio med en fullständig hotelllicens och endast fyra rum,” tillägger hon.
det var inte bara lokala myndigheter som ännu inte hade utvecklat en fullständig förståelse för den framväxande bed and breakfast-industrin. Internal Revenue Service hade ännu inte fullt ut förstå verksamhetens karaktär för ett kvarts sekel sedan., Detta ledde till ännu fler utmaningar för Miller som hon försökte etablera HideAway Country Inn.
”vi var inriktade på en fullständig IRS-revision eftersom IRS klassificerade ett bed and breakfast som ett hobbyföretag och de ville att vi skulle betala tillbaka dem för alla startkostnader för ett” riktigt ”företag”, förklarar Miller.
medan någon som startar ett bed and breakfast idag inte skulle behöva möta många av dessa utmaningar, finns det fortfarande mycket att lära av Millers historia, särskilt när det gäller konsten att köra ett deluxe country inn och navigera byråkrati.,
inte bara har HideAway Country Inn erkänts av BedandBreakfast.com som en av de mest romantiska värdshusen i landet ingår det också bland webbplatsens Diamond Collection, en exklusiv grupp professionellt inspekterade och gästgranskade lyxiga värdshus som har omfattande moderna bekvämligheter.
Miller ’ s bed and breakfast har kommit långt från de fyra rummen det började med., Idag erbjuder 12 sviter, ett litet spa, en restaurang och ett mötesutrymme som rymmer upp till 100 personer, alla bland sex hektar vackert anlagda trädgårdar och gräsmattor och 22 hektar naturstigar.
Miller och hennes man köpte den historiska sex sovrum herrgård och angränsande vagn hus i februari 1990 för bara $130.000 och omedelbart inlett omfattande moderniseringar för att skapa bekväma gäst boende.,
några av de förändringar och förbättringar Miller kände var viktiga ingår att se till att varje rum hade sitt eget badrum och installera Jacuzzi, eldstäder och satellit-TV. De installerade också nya mattor i hela hemmet, tillsatte ny färg och ombyggde köket.
den första omgången av uppgraderingar kostar ungefär $100,000. Och när åren gick, gjordes fler förbättringar. Nio år in i verksamheten, HideAway Country Inn hade expanderat till sin nuvarande totalt 12 sviter, varav sex är 800 kvadratmeter.,
vad mer, på höjden av sin verksamhet, värdshuset hade regelbundet en tre månaders väntelista för rum på helgerna.
För att nå sådana framgångsrika beläggning nivåer, Miller hittade olika kreativa sätt att introducera det nya värdshuset till samhället, inklusive leverera muffins till lokala företag att tillkännage värdshuset och locka företagsgäster.
men Miller säger att hemligheten till hennes framgång är den unika handen inn erbjudanden och hur gästerna behandlas.
”Jag tror att det är anpassning och anpassning av saker”, säger hon., ”Att kunna göra saker som överraskar gästerna som kommer och stannar hos oss. … Den privata stearinljus middag för två, fem-rätters måltider, med mjuk musik … eller smyga in i ett Gästrum för att fylla ett badkar med bubblor, ljus ljus ljus, dim ljuset, och slå på den öppna spisen, så att när gästerna går tillbaka in i rummet, stämningen är klar.”
dessa typer av handen är också betydande intäkter generatorer i bed and breakfast verksamhet. HideAway Country Inn erbjuder till exempel olika anpassade paket på sin webbplats som alla kommer med en extra kostnad., Paket är byggda kring romantiska, säsongsbetonade och semester teman.
tenderar att detaljerna i de många speciella inslag som erbjuds på ett bed and breakfast kan vara en hel del arbete för en ägare. Som är underhållet av ett bed and breakfast, säger Miller, som råder upprättandet av en fond för att täcka egendom underhåll. Mängden pengar som behöver vara i den fonden, säger hon, kommer att variera beroende på ålder av fastigheten.
underhåll, säger Miller med ett skratt, är lätt den största huvudvärk av jobbet.,
men när hon reflekterar över hennes kommande 25-årsjubileum säger Miller att hon skulle göra allt igen med tanke på möjligheten.
”Du lär dig något nytt varje dag”, säger Miller. ”Idag arbetade jag på ett nytt fastighetsförvaltningssystem, ersatte en sumppump, träffade en företagsföretagare, gjorde en 90-dagars anställd utvärdering av en ung ensamstående mamma som är en återhämtande heroinmissbrukare, hjälpte kocken planera sin nya meny, inrätta ett datum för provsmakning och vin parning, och granskade en gäst undersökning uppföljning. … Du kan bara inte få denna sort i ett 9-till-5-jobb”
”det är en livsstil”, tillägger Miller., ”Du kommer inte bli rik med pengar. Du blir rik med människor och deras berättelser.”
och rik på minnen och livserfarenheter. Ett kalejdoskop av sommarkvällar tillbringade titta blixt buggar med barn och gäster, säger hon, och utsätta en New Jersey familj för husdjur för första gången, eller bevittnar dina barn i skolåldern försöker kommunicera med en japansk affärsman i en siden kostym, mitt blyg skratt och delade leenden.
Tim och Angie Allen mötte inte samma hinder som Debbie Miller gjorde när de började sitt bed and breakfast för åtta år sedan i Duluth, Minn.,
som de framgångsrika ägarna till A. G. Thomson House Bed And Breakfast har paret också lärt sig mycket om vad som krävs för att lyckas i verksamheten.
drift av ett bed and breakfast var den långa drömmen om Angie Allen, som väntade tålmodigt för att göra verksamheten till verklighet medan hennes man fortsatte sin karriär i Flygvapnet.
När det var dags för Tim att gå i pension från sitt militära jobb efter 23 år skiftade paret växlar och började processen att lansera sin bed and breakfast.
ett av deras första steg var fastighetsjakt., Hemmet de så småningom bosatte sig på var i Duluths herrgårdsdistrikt, en exklusiv plats som kom med en brant prislapp. Fastigheten kostar mer än 1 miljon dollar.
”Efter att ha varit i flygvapnet är det inte som om jag hade mycket pengar”, påminner Tim Allen. ”Du blir inte rik som officer i Flygvapnet. Så vartenda öre vi hade sänkte vi in i egendom.”
paret lånade också pengar från sina föräldrar och en familjevän för att göra bed and breakfast till verklighet. (Alla har sedan dess betalats tillbaka av de framgångsrika företagare.,)
ungefär som Miller och hennes HideAway Country Inn spenderade Allens mycket pengar på att renovera sin nya egendom och uppdatera den från vad Allen beskriver som en ”fast i 1960-talet” look.
de förändringar de investerat i inkluderade ny färg, tapeter och installera lyxiga badrum i varje rum.
”Jag vet att det finns några värdshus som fortfarande har gäster dela badrum, men om du vill kunna ladda den ökade rumspriset, du behöver trevliga, privata badrum,” Allen råder.
”de gemensamma områdena måste också se fantastiska ut”, säger han., ”Vi försökte göra det som vårt vardagsrum, där människor vill sitta och lägga fötterna upp och läsa en bok vid elden. Det är inte fruktansvärt formellt, vi ville att det skulle vara en avkopplande, bekväm plats.”
När alla renoveringar var klar på 9 000 kvadratmeter A. G. Thomson House Bed and Breakfast inledde med sju rum, alla med queen – eller king size-sängar, badrum i spastil och platt-tv.
Allen uppskattar att han spenderade ungefär $15,000 per badrum och säger att det sannolikt skulle kosta dubbelt så mycket om han inte hade gjort mycket av arbetet själv.,
några av de andra viktiga stegen till framgång Allen erbjudanden för blivande Bed and breakfast ägare inkluderar vikten av att investera i professionell fotografering och en webbplats.
förvänta dig att spendera allt från $ 5,000 till $ 10,000 på fotografering av din egendom, och förvänta dig att det tar ett par dagar att få bilderna tagna.
”Du måste ha en professionell komma in och ställa in skotten”, säger Allen, notera att ha sådana högkvalitativa bilder på din webbplats kommer att gå långt mot att locka gäster.,
vilket för honom till vikten av en professionellt utformad webbplats.
”vi får 100% av verksamheten via vår hemsida. Vi gör ingen reklam, förklarar han. ”Vi kommer att vara fulla sex månader av året, allt på grund av webbplatsen.”En webbplats kommer också att kosta minst $10,000, säger Allen.
som nästan alla företag, säger Allen, det finns positiva och negativa. I bed and breakfast-verksamheten, var beredd att arbeta långa timmar. Dessutom är mycket av arbetet inte glamoröst.
”Du skurar toaletter och tvättar., Vissa människor tror att de kommer att anställa människor för att göra allt sådant, men det äter upp bottenlinjen mycket snabbt, säger han.
”så många gäster säger att deras dröm är att äga ett värdshus”, fortsätter han. ”Jag alltid först varna dem att vänta tills alla sina barn odlas och ut ur huset, eftersom du är gift med huset. Vi missade så många av vår dotters händelser. Eller bara en av oss kunde gå.”
på plussidan tillägger Allen dock att arbetet är givande på många nivåer.,
”det är kul att träffa så många människor och att göra dem glada och det gör Angie och jag att leva i ett mycket större hus än vi annars skulle. Ibland står jag utanför och tittar på detta stora, vackra hus vi bor i, förvånad. … Det är en hel livsstil. … Jag vet att jag inte kommer att göra det för alltid. Men jag säger alltid, dagen det inte är kul längre, det kommer att bli en till salu skylt utanför.,”
om du kör ett bed and breakfast är något du alltid drömt om, här är några ytterligare tips:
Plats, Plats, Plats
När scouting ett hem eller egendom för ett bed and breakfast, finns det flera viktiga överväganden att komma ihåg, men ingen är viktigare än plats. Den gamla fastigheter ordspråket håller definitivt sant här: Plats, Plats, Plats.
När det gäller plats, säger Miller vara medveten om bullret som omger din egendom – det är viktigt att ha en lugn och avkopplande miljö.,
hon föreslår också att bekanta sig med Närliggande hotell – att lära känna vad din tävling kommer att bli. Och vara medveten om ljusnivåer som omger din egendom. Återigen, för att du vill erbjuda gästerna så fridfullt och ostört besök som möjligt.
Allen, under tiden, föreslår att se till att ditt bed and breakfast sitter på minst några tunnland och är i en destination som lockar besökare.
”det är som någonting i fastigheter – det handlar om plats”, säger han. ”Det finns en konstant tillströmning av människor till Duluth. Det viktigaste är att vara på en destination., … Om du är mitt ute i ingenstans, vad är oddsen för att folk ska dit?”
lära sig verksamheten
det finns många sätt att gå om att lära sig bed and breakfast-verksamheten och vad som krävs för att bli framgångsrik — inklusive att läsa böcker (det finns även en ”kör en säng & frukost för Dummies”), gå branschorganisationer och delta mässor.
Miller och Allen tog var och en sin egen unika inställning med några eller alla ovanstående alternativ.,
”Jag plockade hjärnan hos andra hotellägare-folk fnissade på mig, men de skulle också hjälpa mig, de skulle skicka mig checklistor för sina hushållerska och träningsvideor – bara några små saker som det”, säger Miller.
Vikten av en Bra Hemsida
Både HideAway Country Inn och A. G. Thomson House Bed and Breakfast har snygga, väldesignade webbplatser fyllda med professionell fotografering och lättnavigerad sidor.
”webbplatser har vuxit exponentiellt. Det brukade vara en enkel sak. Nu måste det finnas bilder, och det måste vara lyhörd, säger Allen., ”Du måste se till att det ser rätt ut och visar vad du vill att folk ska se. Men om du har rätt hemsida i den här branschen, du är gyllene.”
Allen betonar också vikten av att erbjuda en mängd olika anpassade paket på webbplatsen för att generera intäkter.
”Vi har massor av paket”, säger han. ”Från något så enkelt som att sätta ett dussin rosor i ett rum för att gå in och vrida ner sängen och spridande rosenblad medan en gäst äter middag. Och vi tar betalt för sånt. Vi dubblar bara vad det kostar oss. Vi säljer många paket., Många människor i den här branschen lägger inte till dem eftersom de tycker att det är för mycket arbete. Men det är det inte. Och det är så lätt för gästerna att välja paket på vår hemsida.”
dra nytta av resewebbplatser
din egen webbplats är inte den enda som kan hjälpa dig i bed and breakfast-verksamheten. Allen föreslår också att du använder TripAdvisor till din fördel.
”skäm dig inte för att använda den”, säger han. ”Om någon var nöjd med sitt besök, skicka dem trevlig uppföljning e-post och be dem att skriva en recension. Så många människor är beroende av TripAdvisor. Det kommer att generera så mycket affärer.,
”de flesta logianläggningar hatar TripAdvisor”, tillägger Allen. ”Men det går inte bort, så du kan lika gärna använda den till din fördel.”
Allen ser inte rumdelningsplats Airbnb som ett direkt hot-som lyxiga innkeepers säger han, ” vi säljer en upplevelse, inte bara en plats att krascha.”Men han arbetar med staden för att se till att dessa fastigheter följer lokala logi lagar. Ändå säger han att det är värt det för b&b-ägare att lista sina rum på Airbnb.
”det är en gratis notering, och vi betalar bara Airbnb om en bokning bokas via deras hemsida”, säger han., ”Jag skulle råda någon traditionell B&b att lista sin egendom med Airbnb eftersom du aldrig vet hur en gäst kommer att hitta dig.”
professionella föreningar
både Miller och Allen säger att en organisation i synnerhet visade sig vara mycket värdefull för deras tillväxt och utbildning som Bed and breakfast-ägare. Den organisationen är den professionella föreningen för Innkeepers International, eller PAII.
paii och liknande organisationer erbjuder mässor, workshops, branschhändelser, onlineforum, statistik och mycket mer.,
mässor eller konferenser är särskilt värdefulla, säger Allen.
”de är flera dagar långa, hålls i offseasonen”, säger Allen. ”Och det finns alla typer av leverantörer där … fotografer, om du behöver någon som kan skjuta bilder av mat eller dina rum. Det finns webbplats design leverantörer där. Leverantörer för sängkläder, handdukar, lakan, matleverantörer, kläder, rengöringsprodukter, leverantörer för allt detta. De har även inn sitters där-proffs som du kan hyra för att komma hantera ditt värdshus, om du vill komma undan ett tag.”