Vad betyder kontingent i fastigheter?

vad betyder contingent?

om du ställer den här frågan måste du veta mer än meningen.

du behöver veta hur termen ”kontingent” kan ha en stor inverkan på din hemförsäljning.

eftersom det kan.

det är den främsta anledningen till att en fastighetslista kommer att falla igenom efter att ha varit under kontrakt.

Jag kommer att berätta allt du behöver veta så att du kan minska dina chanser att detta händer dig.,

här är vad du lär dig:

1. betydelsen av kontingent i fastigheter
2. skillnad mellan kontingent och väntande
3. vanligaste oförutsedda händelser (med exempel)
4. hur oförutsedda händelser kan förstöra en hemförsäljning

låt oss dyka in.

vad betyder kontingent i fastigheter?

kontingent i fastigheter innebär att försäljningen av ett hem är under kontrakt men inkluderar en eller flera oförutsedda händelser.

en oförutsedd händelse är vissa kriterier i köpeavtalet som måste uppfyllas innan försäljningen kan vara slutgiltig., Nästan alla oförutsedda händelser i avtalet kommer att vara från köparen, men de kan också komma från säljaren.

Tänk på oförutsedda händelser som klausuler i köpeavtalet.

När en köpare gör ett villkorat erbjudande på ett hus, säger de i huvudsak, ” jag skulle vilja köpa fastigheten, men jag vill se till att vissa saker är slutförda på min slut innan du stänger försäljningen.”

olika typer av oförutsedda händelser kan ingå i ett köpeavtal och var och en av dem har stor inverkan på att avgöra om försäljningen stängs eller inte.

Jag ska berätta hur snart.,

ett erbjudande på ett hus som innehåller en eller flera oförutsedda händelser kallas ett villkorat erbjudande.

ett icke villkorat erbjudande på ett hus innebär att köparen inte inkluderade några oförutsedda händelser i sitt erbjudande.

Tänk dig att du säljer ditt hem.

vill du hellre ha en köpare som ger dig ett erbjudande som är beroende av att vissa villkor är uppfyllda eller ett erbjudande utan något av dessa villkor?

utan, eller hur?

det är därför du ser en hel del icke kontingent erbjudanden i en het fastighetsmarknaden där köpare konkurrerar med varandra.,

När en köpare gör ett icke villkorat erbjudande måste de erkänna att de tar bort alla oförutsedda händelser.

Så här ser det ut i California purchase agreement.

villkorade erbjudanden är vanligare.

När en köpare inkluderar någon typ av oförutsedda händelser i sitt erbjudande måste de ta bort det före stängningsdatumet.

detta händer på ett tillägg till köpeavtalet som kallas ett formulär för borttagning av oförutsedda händelser. Så här ser det ut.

oförutsedda händelser spelar en stor roll i fastigheter.,

här är varför…

köparens god tro insättning är i riskzonen när köparen tar bort sina oförutsedda händelser.

kort efter att ett köpeavtal har ingåtts kommer köparen att göra en insättning till escrow company. Detta kallas en god tro insättning eller en spärr insättning.

köparen riskerar att förlora denna insättning till säljaren om de vill backa ur försäljningen efter att ha tagit bort sina oförutsedda händelser.

från säljarens synvinkel är att köparen tar bort sina oförutsedda händelser ett stort hinder att korsa eftersom det betyder att köparen är mer engagerad., Det är därför ett icke villkorat erbjudande på ett hus är mer attraktivt för en säljare.

vad är skillnaden mellan kontingent och väntande?

beroende på ett hus innebär att fastigheten är under kontrakt men vissa oförutsedda händelser måste uppfyllas innan försäljningen är slutlig. En fastighet som väntar innebär att det inte finns några oförutsedda händelser.

Du har förmodligen sett termerna ”contingent” eller ”pending” på en fastighetslista.

de ser ut så här.,

När du ser ett hus som väntar betyder det en av två saker:

1. köparen lämnade in ett erbjudande utan oförutsedda händelser.
2. de gjorde ett erbjudande som var beroende av vissa objekt men har sedan dess tagit bort sina oförutsedda händelser.

det senare är därför du ser status för en fastighetslista förändring från ”contingent” till ”väntande”.

När detta händer betyder det att säljarens Fastighetsmäklare fick oförutsedda utgifter från köparen.

detta är känt som en ”statusändring”.,

en fastighetslista kommer att gå igenom fyra olika ”statuser”.

• aktiv – egenskapen är för närvarande till salu på MLS (multiple listing service).
• kontingent – säljaren har accepterat ett erbjudande men köparen har ännu inte tagit bort sina oförutsedda händelser (även kallad aktiv kontingent).
• väntande – köparen tog bort sina oförutsedda händelser.
• såld – försäljningen är slutlig och har registrerats i det län där fastigheten är bosatt.

statusen för en fastighet till salu ändras efter att säljarens agent uppdaterar noteringen i sina lokala MLS.,

vilka oförutsedda händelser kan ingå i köpeavtalet?

nu när du vet vad kontingent betyder i fastigheter, låt oss diskutera de olika typerna av oförutsedda händelser som du kan stöta på.

köparen kan göra sitt erbjudande beroende av någon typ av oförutsedda händelser, men det finns fyra som är vanligare än andra.

• inspektion oförutsedda
• bedömning oförutsedda händelser
• lån oförutsedda händelser
• hem försäljning oförutsedda händelser

det är inte bara den typ av oförutsedda händelser som är viktigt, det är beredskapsperioden också.,

en beredskapsperiod är det antal dagar som en köpare har innan de behöver ta bort den specifika oförutsedda händelsen. Ju lägre antalet dagar är desto mer attraktivt ser det ut för säljaren.

om köparen inte tar bort oförutsedda händelser före utgången av beredskapsperioden riskerar de att säljaren upphäver köpeavtalet.

inspektion oförutsedda

när de flesta människor hör av en inspektion oförutsedda, de tänker på ett hem inspektion oförutsedda., Medan ett hem inspektion är den vanligaste Inspektionen för en köpare, Det finns andra inspektioner som de kanske vill ha gjort.

här är några av de vanligaste:

• termit
• Tak
• Pool
• skorsten
• Foundation

en inspektion oförutsedd betyder inte att en köpare endast får göra inspektioner. Denna beredskapsperiod gör det möjligt för dem att göra någon och all due diligence på den egendom som de vill ha.

kanske de funderar på ombyggnad och vill ta med en entreprenör ut till fastigheten., Eller kanske hemmet har tidigare strukturella ändringar och de vill kolla på tillstånden.

oavsett vad det är, är det dags för köparen att slutföra sina läxor på fastigheten.

vad händer om en säljare har inspektioner gjort i förskott?

en säljare har möjlighet att få sina inspektioner färdiga innan de marknadsför sin egendom och lägger den på MLS.,

När de gör det tillåter det inte bara dem att veta vad de kan behöva ha fasta i förväg, men det ger också potentiella köpare mer information om fastigheten för att hjälpa dem att fatta ett mer välgrundat beslut om vilken typ av erbjudande de vill skicka in.

en bra analogi för detta köper en bil.

När du går till återförsäljaravtalet och handlar efter en begagnad bil, har de vanligtvis en Carfax eller något liknande. Denna information är till hjälp eftersom, utan det, köpare kan vara tveksamma till att göra ett erbjudande.,

Tja, det är samma sak när man köper ett hus men till ett mycket högre pris.

När en säljare har inspektioner färdiga upfront, det förbättrar chanserna för en köpare som inte gör sitt erbjudande beroende av några inspektioner.

och det minskar också chanserna att köparen backar ut från försäljningen eller försöker omförhandla efter deras erbjudande accepteras.

det är därför att få inspektioner som slutförts innan du säljer är en av de bästa tipsen när du säljer ditt hem.

Inspection contingency example

låt oss säga att en köpare gjorde sitt erbjudande beroende av inspektioner.,

de inkluderade en 14-dagars inspektion oförutsedd och bestämde sig för att ha en hem inspektion klar.

köparens fastighetsmäklare hjälper till att samordna inspektionen och rapporten kommer tillbaka på dag 9. Efter att ha gått igenom rapporten med sin agent känner köparen att det finns ett par saker som måste åtgärdas.,

i det här scenariot har köparen tre val:

1. be säljaren att reparera objekten
2. förhandla med säljaren för att fixa några av objekten och/eller minska försäljningspriset
3. gör ingenting och ta bort deras inspektionskontingent

platsen och typen av marknad kommer att påverka vad köparen bestämmer sig för att göra. På en neutral eller köparens marknad har köparen mer hävstångseffekt, och säljare är mer villiga att förhandla eller reparera objekten.

om köparen vill be säljaren att reparera objekten måste de få sin fastighetsmäklare att skicka över en Reparationsbegäran.,

denna begäran görs på ett tillägg till köpeavtalet.

När säljarens fastighetsmäklare tar emot denna begäran kan säljaren avgöra om de vill göra reparationerna eller inte.

så i vårt scenario, låt oss säga att köparens agent skickade Reparationsbegäran på dag 11. Säljarens Fastighetsmäklare diskuterar det med säljaren och de bestämmer sig för att gå vidare och få objekten reparerade.

När detta händer kommer inspektionskontingenten att förlängas tills arbetet är klart., När arbetet är klart, köparen kommer att lämna in en beredskapsavlägsnande formulär till säljaren och deras inspektion oförutsedda kommer att släppas.

vad händer om säljaren inte vill fixa objekten?

då köparen har ett beslut att göra.

de kan antingen försöka förhandla om att få några av objekten reparerade eller få arbetet gjort sig efter försäljningen stängs.

om borttagning av oförutsedda händelser inte skickas in Dag 14 har säljaren möjlighet att skicka det som kallas ett meddelande att utföra., Ett meddelande om att utföra berättar köparen att om de inte tar bort sina oförutsedda händelser inom ett visst antal dagar (vanligtvis 1-2), då säljaren kan avbryta köpeavtalet.

bedömning av oförutsedda händelser

en bedömning av oförutsedda händelser är en klausul i köpeavtalet som gör det möjligt för köparen att backa ut om det uppskattade värdet inte uppfyller köpeskillingen.

beredskapsperioden för en bedömning är den tidsram som köparen måste inte bara ha sin bedömning avslutad men ännu viktigare, undertecknad av långivarens försäkringsgivare.,

När en köpare får ett lån, huset används som säkerhet, och en bedömning är ett bevis på att säkerheten. Det är därför varje långivare kräver en bedömning för en fastighetstransaktion. De vill se till att huset är värt åtminstone vad köparen betalar för det.

bedömningen beställs av köparens Lån officer strax efter köpeavtalet har ratificerats. När värderingsman går ut till fastigheten, de är medvetna om försäljningspriset och kommer att behöva motivera detta pris i bedömningsrapporten genom att jämföra fastigheten till nyligen sålda bostäder (även känd som ”comps”).,

i många inköpstransaktioner kommer det uppskattade värdet att matcha försäljningspriset. När detta händer, köparen kommer att ta bort oförutsedda genom att lämna in en bedömning oförutsedda avlägsnande.

i vissa fall kommer bedömningen i lägre än försäljningspriset.

enligt den senaste Förtroendeindexundersökningen utförd av National Association of Realtors, hade 6% av fastighetsförteckningarna sitt köpeavtal upphört och bedömningar var orsaken till 10% av dessa.

Så vad exakt händer när bedömningen är lägre än försäljningspriset på ett villkorat erbjudande?,

låt oss ta reda på det.

Bedömningsexempel

en köpare och säljare har gått med på ett försäljningspris på 1 200 000 dollar.

bedömningen kommer tillbaka till $1,150,000.

köparen har tre alternativ:

1. omförhandla priset
2. betala skillnaden
3. tillbaka ut ur transaktionen

på en neutral marknad eller en köpares marknad (fler köpare än bostäder till salu), ibland köparen kan omförhandla priset.

men kom ihåg att de gjorde sitt erbjudande beroende av bedömningen., Detta innebär att de kan backa ur transaktionen (och få sin insättning tillbaka) om det beräknade värdet inte uppfyller försäljningspriset. Och vissa köpare kommer att göra det här.

på en konkurrensutsatt marknad där det finns hög efterfrågan kommer många köpare att betala skillnaden. Här är där många människor blir förvirrade; köparen betalar inte hela skillnaden.

bankerna kommer att använda försäljningspriset eller det beräknade värdet, beroende på vilket som är lägre.

så i vårt exempel kom köparen och säljaren överens om ett inköpspris på 1 200 000 dollar och det uppskattade värdet kom in på 1 150 000 dollar.,

detta innebär att långivaren kommer att låna ut på $1,150,000 belopp och inte $1,200,000. I detta scenario betalar köparen inte hela skillnaden på $ 50,000.

om köparen planerade att sätta 20% ner på $1,200,000, betyder det att de planerade på en $240,000 handpenning.

med andra ord, om köpeavtalet är beroende av bedömningen, och bedömningen kommer i lägre än försäljningspriset, kommer köparen att betala 80% av skillnaden mellan det uppskattade värdet och försäljningspriset, inte hela 100%.,

hur en bedömning oförutsedda kan påverka säljaren

en bedömning oförutsedda har inte bara en inverkan på köparen, det påverkar säljaren också.

låt oss säga att din fastighet ringer dig och säger att de har fått ett icke villkorat erbjudande till ett fenomenalt pris.

du är extatisk, eller hur?

naturligtvis.

men vänta…

vad händer om bedömningen kommer i lägre än försäljningspriset och köparen inte har medel för att betala skillnaden?

Du kommer antingen att behöva sänka försäljningspriset eller avbryta köpeavtalet och sätta huset tillbaka på MLS.,

hur förhindrar du att detta händer?

vid möte med fastighetsmäklare för att sälja ditt hus, vill du se till att de vet hur man vet ett erbjudande. Genom att göra det kan de ta reda på hur mycket pengar köparen har.

om köparen bara har tillräckligt för sina handpenning och stängning kostnader, din agent bör förklara för-och nackdelar med att acceptera ett erbjudande som innehåller en bedömning oförutsedda.,

lånevillkor

en lånegaranti, även känd som en inteckning oförutsedd, är en klausul i köpeavtalet som tillåter köparen att avbryta försäljningen om de inte kan få finansiering.

lånekontingensperioden är den tidsram som en köpare måste se till att de är helt godkända för lånet.

de flesta köpare kommer att få ett förhandsgodkännande brev från deras långivare innan de gör ett erbjudande på ett hem. Ett förhandsgodkännande brev är en bra start men de flesta förhandsgodkännande bokstäver är inte faktiska lån godkännanden.,

så snart fastigheten är under kontrakt skickar köparens låneansvarig alla nödvändiga dokument till försäkringsgivaren för att starta garantiprocessen. När underwriter ser över dokument, de ’ ll besluta om de ska utfärda ett villkorligt lån godkännande eller inte.

det är sällsynt att ett lån inte godkänns om köparen har ett förhandsgodkännandebrev från en bra låneansvarig, men det händer. När det gör, och om köparen gjorde sitt erbjudande beroende av lånet, då de ’ re kunna backa ur försäljningen och få sin insättning tillbaka.,

i de flesta fall, köparen kommer att ta bort deras lån oförutsedda efter att de får sitt lån godkännande. De måste lämna in sina lån oförutsedda borttagning innan beredskapsperioden löper ut eller risk att säljaren avbryta köpeavtalet.

försäljning av hem oförutsedda

många säljare kommer att fråga om de ens bör acceptera ett erbjudande som inkluderar en försäljning av hem oförutsedda.

om du har en erfaren och kunnig fastighetsmäklare, kan det fungera till din fördel. Vi diskuterar hur, inom kort.,

När en köpare måste sälja sin egendom innan de kan köpa en ny, kommer de att göra ett erbjudande som är beroende av försäljningen av deras hem.

i vissa stater (t.ex. Kalifornien), detta är helt enkelt känd som en hem försäljning oförutsedda och det finns ett tillägg till köpeavtalet.

i andra stater, det finns två olika typer av hem försäljning oförutsedda:

• försäljning och avveckling oförutsedda utgifter
• avveckling oförutsedda utgifter

detta är vad hem försäljning oförutsedda tillägg ser ut i Kalifornien.,

oavsett staten, en hem försäljning oförutsedda verksamhet i en liknande kapacitet.

försäljning och avveckling av oförutsedda händelser

en köpare kommer att inkludera en försäljning och avveckling av oförutsedda händelser när egendomen de säljer ännu inte är under kontrakt.

detta händer oftast när köparen inte vill vara i en tid crunch och göra ett erbjudande på ett hem efter deras hem är i escrow.

som säljare kan det verka skrämmande att få ett erbjudande som är beroende av en försäljning och avveckling.

och det kan vara.,

istället för att oroa sig för att en köpare kan stänga, måste du nu oroa dig för två. Plus, tiden att stänga kommer att vara mycket längre än den genomsnittliga försäljningen.

de flesta säljare som accepterar ett erbjudande med denna oförutsedda kommer att göra det eftersom deras hem har varit på MLS under en tid.

men om en säljare arbetar med en fastighetsmäklare som vet hur man förhandlar, de kan använda en försäljning och avveckling oförutsedda till sin fördel.

först får köparen det perfekta scenariot med denna typ av erbjudande.,

de spelar det säkert och väntar på att sätta sitt hem på MLS tills de har ett ratificerat kontrakt på sitt nya köp. Plus, de har färre bostäder att välja mellan så många säljare kommer inte att acceptera ett erbjudande som är beroende av försäljning av deras egendom.

på grund av detta bör agenten kunna förhandla om ett högre pris.

För det andra tillåter en försäljnings-och avvecklingskontingent säljaren att acceptera ett reserverbjudande och ”sparka ut” köparen om de inte tar bort sina oförutsedda händelser inom en viss tidsram (vanligtvis 1-3 dagar).,

en stor fastighetsmäklare kommer att använda detta till sin fördel och marknadsföra fastigheten i enlighet därmed.

Vad är en kick out-klausul?

en kick out-klausul gör det möjligt för säljaren att sparka ut köparen från försäljningen om de får ett backup-erbjudande som inte inkluderar en försäljning och avveckling av oförutsedda händelser.

När en säljare tar emot backup-erbjudandet kan de meddela köparen och begära att de tar bort oförutsedda händelser.

om köparen inte tar bort det kan säljaren Acceptera säkerhetskopieringserbjudandet (köparen får sin insättning tillbaka).,

Så här läser språket i Kaliforniens köpeavtal för en kick out-klausul.

som säljare vill du att din agent ska vara aggressiv och se om de kan locka till sig ett bättre erbjudande.

ibland, bara ändra status från aktiv till kontingent kommer att gnista mer intresse från köpare. När ett hem har varit på marknaden längre än vanligt (vanligt för bostäder som accepterar en försäljning och avveckling oförutsedda), köpare börjar ifrågasätta varför.,

när statusen har ändrats visar den att det fanns någon annan intresserad och att det finns en möjlighet för en ny köpare att utnyttja.

Avvecklingskontingency

en avvecklingskontingency är när köparen har ett ratificerat köpeavtal om sin nuvarande bostad men ännu inte har stängt.

denna oförutsedda händelse skyddar köparen om deras försäljning faller igenom.

många säljare är mer mottagliga för att acceptera ett erbjudande som är beroende av en avveckling oförutsedd i motsats till ett erbjudande som är beroende av en försäljning och avveckling oförutsedda.,

slutsats

oförutsedda händelser i fastigheter kan ha stor inverkan på försäljningen.

priset är nästan alltid viktigast för både köparen och säljaren, men oförutsedda händelser kommer i en nära sekund.

de är den främsta anledningen till att försäljningen av ditt hem kan falla igenom.

det är därför att veta vilka frågor att ställa en fastighetsmäklare när du säljer ditt hus är nyckeln.

de bästa inte bara utmärker sig vid förhandlingar, de vet invecklade varje oförutsedda och hur man kan förhindra dem från att orsaka en katastrof till försäljning av ditt hem.,