förr eller senare i ditt hem försäljning resa, du kommer att höra termen ” kontingent.”Det finns oförutsedda erbjudanden, oförutsedda listor, hem försäljning oförutsedda händelser, bedömning oförutsedda händelser, finansiering oförutsedda händelser, och så vidare. Så vad betyder” kontingent ” verkligen?,
i fastigheter är ”contingent” en status som indikerar att säljaren har accepterat en köpares erbjudande som inkluderar oförutsedda händelser, eller i lekmannavillkor, specifika krav som måste uppfyllas för att försäljningen ska stängas. Om köparen inte kan möta oförutsedda händelser kan de backa ur avtalet med sina allvarligaste pengar i handen. Eftersom detta scenario skulle bumerang ditt hem försäljning Tillbaka till ruta ett, det är säkert att säga att ordet ”kontingent” är inte din vän.
”Du måste förstå att hela vägen fram till den allra sista dagen innan vi stänger på ditt hus, köparen kan avbryta., Och mest troligt, som de flesta av våra kontrakt läste, kunde de få sin insättning tillbaka . . . Så det är bara en extra risk som inte är värt det om inte priset verkligen är meningsfullt, säger topp Fastighetsmäklare Liz Donnelly, som stänger 17% mer försäljning än den genomsnittliga agenten i Ventura, CA.
Vi kommer att få dig att skynda på oförutsedda händelser och hjälpa dig att navigera din bästa åtgärd när du får ett villkorat erbjudande på ditt hem.,
vilka är de vanligaste oförutsedda?
enligt National Association of Realtors (nar) senaste förtroendeindex undersökning, 76% av erbjudanden ingår oförutsedda händelser i maj 2020. Här är de fyra vanligaste oförutsedda i fastighetsavtal:
inspektion oförutsedda
köpare vill ofta ha en hem inspektion för att skydda deras intresse — de vill lyfta huven på bilen så att säga innan de åtar sig att köpa., Köpare kan också använda Hem inspektionsrapporten som hävstång för att förhandla fram en bättre affär, ber dig att slutföra reparationer eller erbjuda reparationskrediter. Om du vägrar och du inte kan komma överens, är de fria att gå.
bedömning av oförutsedda händelser
det är standard för långivare att kräva en hembedömning för att säkerställa att de inte lånar mer än fastighetens verkliga marknadsvärde. Med en bedömning oförutsedda, ditt hem måste bedöma för ett lika eller högre värde än köparens erbjudande för försäljning för att stänga., Om bedömningen kommer i låg, måste du förhandla om ett lägre försäljningspris, fråga om köparen kan göra upp skillnaden i kontanter, eller utmana den första bedömningen om det finns anledning att tro att det var bristfällig.
finansiering av oförutsedda utgifter
Även känd som hypotekslån oförutsedda, säger finansieringsbetingelsen att köparen kan backa ur affären om de inte kan få sitt lån att gå igenom. Enligt NAR finansierade 86% av köparna sitt Hemköp i 2019, vilket gör denna oförutsedda händelse oerhört vanligt., Fortfarande, det kan orsaka stora huvudvärk med undersökningar som tyder på att 35% av stängning förseningar beror på köpare finansiering frågor. Om du har valet mellan en inteckning backas eller kontant erbjudande, kontanter är kung.
hem försäljning oförutsedda
hem försäljning oförutsedda innebär en köparens köp av ditt hus är beroende av sin egen husförsäljning. Med andra ord, affären kommer bara att gå igenom om och när köparens hem försäljning stänger, sätta din hem försäljning i limbo., En hem försäljning oförutsedda hotar en affär som ingen annan: ödet för din hem försäljning vilar på din köparens köpare dra igenom, en händelse som du inte har någon kontroll över.
ska jag acceptera ett erbjudande med en hem försäljning oförutsedda?
På grund av deras riskfyllda karaktär rekommenderar Donnelley att närma sig ett kontingenterbjudande med försiktighet:
”om köparen inte har accepterat ett erbjudande på sitt hus, är det i vårt bästa intresse som säljare att hålla den berörda parten engagerad, men berätta för dem att vi skulle älska att se deras erbjudande när de accepterar ett erbjudande på sitt hus., Det finns verkligen ingen anledning att binda upp försäljningen av ditt hem medan du väntar på någon annan att sälja sitt hem om något bättre kommer med under tiden.”
hon föreslår också att röra basen regelbundet för att se om de har gjort framsteg på sin hemförsäljning. På så sätt upprätthåller du ett positivt förhållande om du bestämmer dig för att cirkla tillbaka till deras erbjudande.
kan jag förhandla fram ett villkorat erbjudande?
Ja!, I fastigheter är allt förhandlingsbart. Om du väljer att acceptera ett erbjudande med en hem försäljning oförutsedda, förhandla om villkoren till din fördel först genom att lägga till en kick-out klausul. Denna klausul säger att du kan fortsätta marknadsföra ditt hem, och om du får ett bättre erbjudande, du kan avbryta villkorade erbjudande att fullfölja det.
vanligtvis är du skyldig att ge köparen meddelande (till exempel 72 timmar) för att ge dem en slutlig möjlighet att ta bort deras oförutsedda och stänga., Om den nuvarande köparen inte kan lyfta sina oförutsedda händelser i tid kan du säga upp avtalet, returnera sina allvarligaste pengar och starta förhandlingar med nästa köpare.
i Kalifornien måste säljaren och köparen fylla i ett beredskapsformulär för att säkerställa att båda parter är på samma sida. Donnelly förklarar hur statens hem försäljning beredskapsform beskriver villkoren i avtalet:
”vår California Association of Realtors former är stora. Jag menar att de är som matematiska frågor jämfört med att skriva en engelsk uppsats där du kan titta på det annorlunda., Dina val är ganska svart och vitt. En är, har vi rätt att i princip sparka ut denna köpare bör vi få ett annat erbjudande? Eller är vi skyldiga varandra för omfattningen av vårt kontrakt, eller för en viss tidsperiod, säger 17 dagar?”
bortsett från hem försäljning oförutsedda, du kan förhandla om att ta bort andra oförutsedda händelser beroende på om köparen backas upp av en långivare eller kontanter., Till exempel, även om en långivare-backed köpare kommer att behöva en bedömning, en kontant köpare kan ta bort en bedömning oförutsedda om de är övertygade i hemmet värde eller helt enkelt eftersom de vill säkra sitt drömhus när konkurrerar mot andra erbjudanden. Om du har proaktivt fått en pre-notering hem inspektion, då kan du övertyga en köpare (kontanter eller långivare-backas) att avstå från en inspektion oförutsedda att påskynda försäljningen.
om jag accepterar ett erbjudande med oförutsedda händelser, vad händer med min noteringsstatus?,
När du accepterar ett villkorat erbjudande kommer din agent att uppdatera din noteringsstatus för att indikera att din hemförsäljning pågår, men ännu inte slutlig. Med en kontingent notering eller en väntande notering status, du signalerar att potentiella köpare kan fortfarande göra erbjudanden på fastigheten om affären faller igenom, om inte annat anges (ex. Ansvarsförbindelser – Ingen Show/Utan Kick-out). Tänk på att du inte bara kan dike din första köpare den minut ett högre erbjudande kommer in; det första kontraktet skulle behöva falla igenom legitimt innan du accepterar ett back-up-erbjudande.,
lista över oförutsedda händelser
denna status låter köpare veta att du har accepterat ett erbjudande med oförutsedda händelser. Ditt hem är fortfarande en aktiv notering, så du fortsätter att visa ditt hem och samla erbjudanden från andra potentiella köpare. Med denna aktiva status, dagar på marknaden kommer att fortsätta att tillfalla, liksom.
När en försäljning är i vänteläge på grund av oförutsedda händelser, föredras statusen för villkorad notering till den mer allmänna under kontrakts status, eftersom det signalerar till köpare att de kan lämna in ett starkare erbjudande om det är oförutsedda., Om din köpare uppfyller alla oförutsedda händelser kan du ändra noteringsstatus till väntande eller stängt (beroende på din stats definition av väntande).
väntande notering
beroende på ditt tillstånd kan en väntande noteringsstatus innebära att du har accepterat ett erbjudande och fortfarande förhandlar eller väntar på ouppfyllda oförutsedda händelser, eller det kan innebära att du har accepterat ett erbjudande och bara behöver slutföra det slutliga pappersarbetet och stängningen. Med denna status är din notering inte längre aktiv, så dina dagar på marknaden kommer sluta uppkomma., Du kan dock fortfarande Acceptera backup erbjudanden från potentiella köpare.
om möjligt i ditt tillstånd rekommenderar Donnelly att ändra din status till”väntande notering” istället för ”kontingent notering”:
” vanligtvis vill jag ändra den till väntande oavsett vilken typ av väntande det är — om det är väntande eftersom det är ett enkelt erbjudande eller om det är beroende av försäljning av ett hem — eftersom det kommer att stoppa dagarna på marknaden från att räkna., Då har vi en agent anmärkning avsnitt i alla våra lokala MLSs där vi kan skriva saker till varandra, så vi kan säga ”köparen backas ut — inget fel på egendom” om det behövs.”
hur kan jag bäst skydda min hemförsäljning från oförutsedda händelser?
det bästa sättet att undvika villkorade erbjudanden är att sälja ditt hem till en kontant köpare. Kontanter köpare är redo och villiga att betala för ditt hem idag utan hinder av tredje part engagemang., Utan långivare kräver kontantköpare inte finansiering eller bedömning av oförutsedda händelser. De kan också gå med på att avstå från inspektionen oförutsedda, särskilt om du redan har slutfört en pre-notering inspektion.
som vi nämnde tidigare är kontantköpare få och långt däremellan, och står för endast 14% av inköpen förra året. En alternativ väg är att sälja ditt hem utanför marknaden till en ibuyer, house-flipper, eller buy-and-hold investerare. När du säljer ditt hem off-market, du bris genom stängning, passerar bedömning och köparen lån godkännande., Vissa off-market köpare köpa ditt hem ”som är”, medan andra kräver en hem inspektion.
Jämför dina ibuyer alternativ med Homelights enkla försäljningsplattform för att säkerställa din bästa hemförsäljning möjligt. Vi samlar erbjudanden från vårt nätverk av godkända kontantköpare och presenterar dig för högstbjudande på 48 timmar eller mindre. Om du bestämmer dig för att acceptera ett erbjudande fortsätter du att stänga en viss försäljning och sluta med ett flytt datum som du väljer.