HomeUnion®’s hands-free-real-estate-investment-service öffnet die Türen für Sie zu investieren in einer Vielzahl von Städten und Nachbarschaften, die weit von Ihrer Heimatstadt, die Sie vielleicht nicht wissen, sehr gut. Als Investor ist dies eine gute Nachricht – Sie erhalten Zugang zu Anlageimmobilien, die Sie normalerweise nicht hätten., Dies lässt Sie mit einem Rätsel: Wie können Sie die Chancen vergleichen und ein Haus in einem unbekannten Markt finden, die die beste Rendite auf Ihre Investition verspricht?
Es hilft nicht, dass jede Eigenschaft anders ist. Ein Haus könnte einfacher zu mieten sein als das nebenan. Jeder Immobilienmarkt ist auch aufgrund unterschiedlicher wirtschaftlicher Bedingungen, demografischer Faktoren und geografischer Gegebenheiten unterschiedlich., Zu wissen, welche Art von Rendite für eine bestimmte Immobilie über einen langen Zeitraum zu erwarten ist, sagen wir zehn Jahre, ist schwierig, mit viel Präzision zu prognostizieren, obwohl es möglicherweise nicht so schwierig ist, die Rendite zu prognostizieren, die Sie erhalten würden, wenn Sie mit einem Aktienindexfonds an der Börse investieren.
Was ist ein Cap-Rate in Immobilien?
Um die Rentabilität von Anlageimmobilien zu schätzen und zu vergleichen, unabhängig davon, ob es sich um Einfamilienhäuser oder luxuriöse Hochhauswohnungen handelt, haben Immobilieninvestoren eine einfache Formel entwickelt, um die Rentabilität zu schätzen., Diese „Cap-Raten“ oder Capacity-Raten messen die Fähigkeit einer Immobilie, die Anfangsinvestition zurückzugewinnen und in Zukunft Gewinne zu erzielen.
Berechnung von Cap-Raten
Bevor Sie eine Immobilie kaufen, ist es wichtig zu lernen, wie Cap-Raten berechnet werden, um eine Vorstellung von der potenziellen Rendite zu erhalten. Ihr Immobilien-cap-rate entspricht dem net operating income (NOI) für Ihre Investition. Es ist eine Schätzung Ihres Cashflow-Einkommens und, wenn Sie Ihre Akquisition in bar getätigt haben, Ihr Return on Investment (ROI).,
Befolgen Sie diese 4 einfachen Schritte, um die Immobilien-Cap-Rate für eine bestimmte Immobilie zu berechnen.
- Beginnen Sie mit der Berechnung des Jahresüberschusses. Wenn Sie die Immobilie nicht besitzen, wird es schwierig sein, die Mieteinnahmen und-kosten für die Wartung und Verwaltung zu ermitteln. Um lokale Mietpreise zu recherchieren, finden Sie Anzeigen für ähnliche Immobilien oder Wohnungen in derselben Postleitzahl.
- Subtrahieren Sie 10 Prozent Ihrer gesamten jährlichen Mieteinnahmen, um eine potenzielle Vakanz zu berücksichtigen.,
- Um das Nettoeinkommen zu ermitteln, müssen Sie alle mit dem Betrieb der Miete verbundenen Kosten abziehen: Verwaltungskosten, Steuern, Nebenkosten, Versicherungen und andere Ausgaben wie Wartung.
- Teilen Sie als Nächstes Ihr Netto-Betriebsergebnis durch die gesamten Anschaffungskosten für die Immobilie, einschließlich Maklergebühr, Abschlusskosten und aller Reha-Kosten, die erforderlich sind, um sie „rent ready“ zu machen.“Das Ergebnis wird Ihre Cap-Rate sein, ausgedrückt als Prozentsatz.
Die einfache Immobilien-Cap-Rate Formel geht davon aus, dass Akquisitionen sind alle Bargeld und beinhalten keine Finanzierungskosten., Wenn Sie einen Kauf finanzieren, müssen Sie die jährlichen Kosten für die Finanzierung Ihrer Immobilie als Betriebskosten einbeziehen.
Sofort können Sie die Beziehungen zwischen Mieten, Betriebskosten und Anschaffungskosten sehen. Wenn die Kosten für den Erwerb Ihrer Immobilie höher sind als vergleichbare Mieten in Ihrem Markt, müssen Sie mehr Miete berechnen, um den gleichen Cap-Rate zu erreichen. Wenn Sie die Immobilie nicht zu einem höheren Preis mieten können, um die höheren Anschaffungskosten zu berücksichtigen, wird Ihre Cap-Rate schrumpfen., Auf der anderen Seite, wenn Sie eine Immobilie für weniger als vergleichbare Mieten erwerben und renovieren und sie zum laufenden Preis vermieten können, wird Ihre Immobilien-Cap-Rate steigen und Ihre Rendite wird steigen. Sie können sehen, warum Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufe ein solcher Segen sind, um Investoren sowie Flossen zu „kaufen und zu halten“.
Warum ist ein Immobilien-Cap-Rate wichtig für Immobilieninvestoren?
Die Berechnung der Immobilien-Cap-Raten macht Sie auf die Bedeutung der Kontrolle der Betriebskosten aufmerksam. Die Betriebskosten werden von Ihren Mieteinnahmen abgezogen, um Ihr Nettoeinkommen zu erzielen., Jede unnötige Betriebskosten hat den Effekt der Senkung Ihrer Mieteinnahmen. Wenn Sie niedrigere Betriebskosten als Ihre Schätzung erzielen können, steigen Ihre Cap-Rate und Gewinne.
Achten Sie beim Vergleich von Immobilien-Cap-Raten darauf, dass alle Kosten enthalten sind und dass Sie „Äpfel mit Äpfeln“ vergleichen.“Zum Beispiel lassen einige Tarife eine Überlegung für offene Stellen aus, während andere dies nicht tun. Es ist auch wichtig, den Vergleich von Apartment-Cap-Raten mit Einfamilienhäusern zu vermeiden., Obwohl Mietpreise und Cap-Raten für die beiden Formen der Wohnungsmiete manchmal zusammengefasst werden, handelt es sich um sehr unterschiedliche Produkte mit unterschiedlichen Kosten und Mietpreisen. Denken Sie schließlich daran, dass die Immobilien-Cap-Raten immer so ausgedrückt werden, als wären Akquisitionen alles Bargeld. Bei Immobilien, die finanziert werden, lassen Sie beim Vergleich mit anderen Immobilien Finanzierungskosten aus.
Was ist eine gute Cap Rate für Anlageimmobilien?
Was einen guten Cap-Kurs ausmacht, hängt von Ihren Anlagezielen ab., Die meisten Anleger würden eine ideale Cap-Rate betrachten, die alle Betriebs-und Anschaffungskosten umfasst 10 Prozent oder besser zu sein, obwohl viele tun gut so niedrig wie sieben Prozent.
Immobilien-Cap-Raten nach Markt
So wie sich die Immobilien-Cap-Raten nach Immobilien unterscheiden, unterscheiden sie sich auch nach Markt. Betriebskosten, Anschaffungskosten und Mieten variieren erheblich. Diese Faktoren ändern sich ständig mit Immobilienbeständen wie Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufen, lokalen wirtschaftlichen Trends, Mietnachfrage und-angebot, Steuern und Mietpreisen.,
Mehrere Immobilien-Datenfirmen liefern aktuelle Markt-für-Markt-Informationen zu Cap-Raten, die im Abonnement verfügbar sind. RealtyTrac und lokaler Marktmonitor sind für Wohnimmobilien verfügbar. Reis Reports und CBRE liefern Informationen über den kommerziellen Sektor. Denken Sie daran, dass dies nur ein Anfang ist, um einen Markt zu erforschen. Die Daten bestehen aus marktweiten Durchschnittswerten basierend auf Durchschnittsmieten und-kosten. Die Cap-Preise innerhalb eines Marktes variieren stark je nach den örtlichen Nachbarschaftsbedingungen sowie Ihrer Fähigkeit, ein gutes Geschäft zu finden.,
Unten ist ein Diagramm, das sich ändernde Cap-Raten in Detroit vom lokalen Marktmonitor aus zeichnet. In Partnerschaft mit HomeVestors veröffentlicht Local Market Monitor auch ein vierteljährliches Ranking der Märkte für Investoren.
Detroit Real Estate Cap Preisen
Detroit Immobilien gap-Preisen, 2000-2014
Hier ist ein April-2013-ranking der besten Märkte, um von einem Mietobjekt von RealtyTrac, dass sind 20-Verleih Märkte durch mehrere Kennzahlen, darunter cash-gap-Preisen., Diese und andere Dienste geben gelegentlich Rankings von Märkten für Investoren heraus.
SFR Real Estate Cap Rates
Real estate cap rates können ein nützliches Verwaltungstool und eine hilfreiche Möglichkeit sein, Märkte und einzelne Immobilien zu kaufen. Bei der Entscheidung über den Kauf einer Immobilie sind sie jedoch nicht das letzte Wort. Zum einen berücksichtigen sie keine Wertschätzung, die ein wichtiger Faktor für die Rendite Ihrer Investition sein wird. Die Cap-Rate-Formel berücksichtigt auch keine realen Chancen und Risiken., Wenn Sie beispielsweise wissen, dass ein Markt wachsen wird, lohnt es sich möglicherweise, jetzt zu investieren und ihn einige Jahre lang mit moderaten Ergebnissen auszugleichen, um höhere Mieten zu erzielen, wenn sich die lokale Wirtschaft verbessert.
Egal, ob Sie mit einer Firma wie HomeUnion® arbeiten oder sich selbstständig machen möchten, eine Immobilien-Cap-Rate ist nur eine Metrik, mit der Sie Ihre potenziellen Mietobjekte überprüfen sollten.