Kapitalgewinne Ausschluss
Schließlich werden Sie Ihr Haus verkaufen. Wenn Sie dies tun, erlaubt Ihnen das Gesetz, die Gewinne zu behalten und keine Kapitalertragssteuern zu zahlen. Nun, nicht unbedingt alle Gewinne. Der Internal Revenue Service (IRS) ermöglicht einen steuerfreien Gewinn von bis zu 250.000 US-Dollar für alleinstehende Hausbesitzer und 500.000 US—Dollar für verheiratete Paare-nur für Ihren Hauptwohnsitz, nicht für ein zweites Zuhause oder eine Ferienimmobilie.,
Es gibt einige Anforderungen, die Sie erfüllen müssen, um sich für diesen Ausschluss zu qualifizieren. Sie müssen das Haus für mindestens zwei Jahre besitzen—24 Monate-innerhalb der letzten fünf Jahre bis zum Stichtag. Die Wohnsitzpflicht schreibt vor, dass Sie während des Fünfjahreszeitraums vor dem Verkauf mindestens 730 Tage oder zwei Jahre im Haus gelebt haben sollten. Die letzte Anforderung, die Look-Back-Anforderung, beschreibt, dass Sie während des Zeitraums von zwei Jahren vor dem letzten Verkauf nicht vom Verkauf eines anderen Hauptwohnsitzes profitiert haben.,
Steuerabzüge
Nach Wertschätzung ist der am häufigsten zitierte Vorteil von Wohneigentum Steuerabzüge oder Ersparnisse. Wenn Sie ein Haus kaufen, können Sie einige der Kosten für den Besitz dieses Hauses von den Steuern abziehen, die Sie an die Regierung zahlen. Dazu gehören Hypothekenzinsen sowohl für Ihren Hauptwohnsitz als auch für ein zweites Zuhause, die sich auf Tausende von Dollar pro Jahr belaufen können.
Zinsen auf Eigenheimkredite oder Home-Equity-Kreditlinien (HELOC) sind ebenfalls abzugsfähig, wenn die Mittel zur wesentlichen Verbesserung Ihres Eigenheims verwendet werden., Sie können auch bis zu 10.000 US-Dollar an staatlichen und lokalen (SALZ -) Steuern abziehen, einschließlich Grundsteuern.
Der Effekt des Tax Cuts and Jobs Act
Das im Dezember 2017 verabschiedete Tax Cuts and Jobs Act hat wesentliche Änderungen an den Teilen der Abgabenordnung vorgenommen, die mit Wohneigentum zu tun haben. Es sei denn, ein zukünftiger Kongress ändert das Gesetz, Alle Bestimmungen verfallen nach Dezember. 31, 2025. Aber jetzt, Änderungen in diesem Gesetz haben den Wert des Besitzes eines Hauses reduziert.,
Das Gesetz begrenzt die Abzüge von Hypothekenzinsen auf $750.000 der gesamten Hypothekenschulden, einschließlich für ein erstes und zweites Haus und alle Home-Equity-oder HELOC-Darlehen. Die vorherige Grenze war $ 1.000.000 in Hypothekenschulden plus eine zusätzliche $ 100.000 in Home-Equity-Schulden.
Es gibt eine Ausnahme, die $1.000.000 Hypothekenschulden insgesamt erlaubt, wenn Sie Ihr Haus am oder vor Dezember gekauft. 16, 2017. Diese Bestimmung gilt auch, wenn Sie refinanzieren (refi), dass ältere Hypothek., Home Equity Loan Zinsen sind nur abzugsfähig, wenn das Geld für wesentliche Verbesserungen des Hauses verwendet wird, auf dem Sie das Darlehen nahm. Zuvor waren Zinsen auf bis zu $ 100,000 abzugsfähig, egal wie das Home-Equity-Geld verwendet wurde.
Das Gesetz hat auch das Salzabzugslimit auf $10.000 festgelegt. Zuvor waren alle Salzzahlungen abzugsfähig, es sei denn, Sie unterliegen der alternativen Mindeststeuer. Weitere neue Bestimmungen umfassen Beschränkungen für die Inanspruchnahme von Unfallverlusten mit Ausnahme von vom Bund gemeldeten Katastrophen., Der Abzug der Umzugskosten besteht nicht mehr, außer für den aktiven Militärumzug aus Arbeitsgründen.
All diese Änderungen haben den Wert des Eigenheimbesitzes gesenkt-einschließlich der Tatsache, dass mit der Verdoppelung des Standardabzugs (ein weiteres Merkmal des Gesetzes) weniger Personen genügend Abzüge haben, um einen Plan A einzureichen, anstatt den Standardabzug zu nehmen.
Die Tatsache, dass Sie Anspruch auf einen Steuerabzug haben, bedeutet also nicht, dass dies für Sie nützlich ist., Die strenge Begrenzung des Salzabzugs wird sich besonders nachteilig auf die Senkung der verfügbaren Abzüge für Menschen auswirken, die in stark besteuerten Staaten leben.
Hohe Vorlaufkosten
Die Kosten für die Investition in ein Haus können hoch sein—Ihre Ausgaben sind höher als der Verkaufspreis und der Zinssatz Ihrer Hypothek. Für den Anfang können Sie erwarten, dass Sie zwischen 2% und 5% des Kaufpreises für Abschlusskosten zahlen., Einige der häufigsten Abschlusskosten umfassen eine Anmeldegebühr, Bewertungsgebühr, Anwaltskosten, Grundsteuern, Hypothekenversicherung, Hausinspektion, Versicherungsprämie für Hausbesitzer im ersten Jahr, Titelsuche, Titelversicherung, Punkte (vorausbezahlte Zinsen), Entstehungsgebühr, Aufnahmegebühren und Umfragegebühr.
Experten sagen, Sie sollten mindestens fünf Jahre in Ihrem Haus bleiben, um diese Kosten zu decken.
Potenzielle Abschreibungen
Nicht alle Häuser wachsen an Wert., Die Immobilienkrise von 2008 führte dazu, dass viele Hausbesitzer unter Wasser standen, was bedeutet, dass Sie Ihrer Hypothek mehr schulden, als Ihr Haus wert ist. Es braucht keine Immobilienkrise, um die Immobilienpreise zu stagnieren oder zu fallen. Regionale oder lokale wirtschaftliche Bedingungen können zu Heimatwerten führen, die nicht mit der Inflation Schritt halten.
Denken Sie auch daran, dass die tatsächliche Struktur, in der Sie leben, mit der Zeit abnimmt. Dies kann eine Folge von Verschleiß auf dem Grundstück sein, oder ein Mangel an Wartung und Reparaturen.,
Stolz und finanzielle Verantwortung
Ein oft zitierter Vorteil von Wohneigentum ist das Wissen, dass Sie Ihre kleine Ecke der Welt besitzen. Sie können Ihr Haus anpassen, umgestalten, malen und dekorieren, ohne dass Sie die Erlaubnis eines Vermieters einholen müssen.
Eigentum kommt jedoch mit Verantwortung. Sie müssen Ihre Hypothek bezahlen oder riskieren, Ihr Haus und das von Ihnen gebaute Eigenkapital zu verlieren. Wartung und Instandhaltung liegen in Ihrer Verantwortung. Sie können den Vermieter nicht um 2 Uhr morgens anrufen, um eine undichte Wasserleitung reparieren zu lassen., Wenn das Dach beschädigt ist, müssen Sie es selbst reparieren—oder reparieren lassen. Rasenmähen, Schneeräumung, Hausbesitzerversicherung und Haftpflichtversicherung fallen auf Sie.
Illiquidität
Im Gegensatz zu Lagerbeständen, die innerhalb weniger Tage verkauft werden können, dauert das Entladen von Häusern normalerweise viel länger. Die Tatsache, dass Sie möglicherweise Zugang zu steuerfreien Kapitalgewinnen in Höhe von 500,000 US-Dollar haben, bedeutet nicht, dass Sie Zugang haben. In der Zwischenzeit müssen Sie immer noch Hypothekenzahlungen leisten und das Haus warten, bis Sie es verkaufen.,
Das Endergebnis
Ein Haus ist eine Investition, die mit vielen Anlagevorteilen, aber auch Risiken einhergeht, was es zu einer Investition macht, die nicht jedermanns Sache ist. Es ist wichtig, die Investitionsvorteile gegen die Risiken abzuwägen. Ein rationaler Vergleich von Vor-und Nachteilen kann Ihnen bei der Entscheidung helfen, ob Sie Ihr Geld in eine Hausinvestition stecken oder woanders möglicherweise bessere Renditen erzielen möchten.,