Dette er del 9 af vores Udlejer guide til Lejer Screening. Hvis du er landet her direkte, skal du ikke bekymre dig — vi dækker de 5 advarselsskilte om lejerscreeningstjenester nedenfor.
der er hundredvis af lejer Screening tjenester
det kan føle svimlende forsøger at finde ud af, hvad service er den rigtige pasform.
derfor vil vi identificere 5 almindelige problemer, som du skal være opmærksom på, når du undersøger en lejerscreeningstjeneste.,
når man nedbryder de 5 mest almindelige problemer, er det vigtigt at forstå, at hvis der er en universel sandhed, er det Dette: der er forskellige streger for forskellige folk.
med andre ord er der ikke en perfekt løsning, og meninger varierer meget fra en udlejer til en anden.
nedenfor er en liste over de 5 problemer, vi vil løse i dette indlæg.,
en indholdsfortegnelse for problemer med lejerscreeningstjenester
- øjeblikkelige Data leveres med øjeblikkelige fejl
- overholdelsesproblemer
- Lejerinddragelse
- Udsættelsesdataproblemer
- kundesupport Outsourcing
men… før vi kommer i gang, lad os tage fat på dette enkle spørgsmål.
Hvad er en lejerscreeningstjeneste?
Lejerscreeningstjenester er forbrugerrapporteringsbureauer (CRAs), der leverer baggrundsdata om lejeransøgere., Dataene kan omfatte konkurser, domme, panterettigheder, kreditrapporter, køn lovovertræder status, kriminel historie, udsættelseshistorie og ansættelsesverifikationer. Rapporten, de leverer, hjælper med at give en udlejer et klarere billede af deres lejeransøger, inden de beslutter, hvem de skal vælge for deres huslejer.
lad os nu komme til de problemer, der ofte plager lejerscreeningstjenester.
#1 Princeton Study: Instant Data leveres med øjeblikkelige fejl
i videoen nævner jeg denne Princeton-undersøgelse, der afslører vores ulogiske karakter for at vælge øjeblikkelig tilfredsstillelse frem for lyd beslutningstagning.,
Her er de to spørgsmål stilles i denne undersøgelse:
Folk er overvældende vælge indstillingen “A” i scenario #1 og option “D” i scenario #2.
dette virker ulogisk, fordi hvis du venter en dag mere (i begge scenarier), belønnes du med en dollar mere.grunden til, at folk ikke er villige til at vente den ekstra dag i scenario #1, er, at øjeblikkelig tilfredsstillelse er involveret i beslutningsprocessen.,professor David Laibson fra Harvard University siger dette om disse fund…
vores følelsesmæssige hjerne ønsker at maksimere kreditkortet, bestille dessert og ryge en cigaret. Vores logiske hjerne ved, at vi skal spare op til pensionering, gå en jog og holde op med at ryge.
Her er hvorfor dette er et stort problem, når det kommer til lejerscreeningsfirmaer
de fleste lejerscreeningstjenester er bygget for at maksimere overskuddet. Dette betyder at tilfredsstille den følelsesmæssige hjerne, der ønsker øjeblikkelig tilfredsstillelse.,
denne forretningsmodel fungerer, fordi folk ikke har en referenceramme for, hvad der går ind i en lejerscreeningsrapport.
For eksempel, hvis du blev inviteret til en Thanksgiving middag, og blev præsenteret disse to muligheder, som ville du vælge?
de Fleste mennesker ville være villige til at vente for mulighed B, fordi de har en referenceramme, når det kommer til kvaliteten af tv-middage vs. hjemmelavet middag.,
det er anderledes, når det kommer til at vælge et lejerscreeningsfirma…
… mange tjenester tilbyder øjeblikkelig baggrundskontrol, fordi udlejere ikke har en referenceramme for baggrundskontrol. De vælger den øjeblikkelige service, fordi den appellerer stærkt til den del af hjernen, der ønsker at maksimere kreditkortene.
En Referenceramme for, Lejer Screening Tjenester:
Instant baggrund tjenester er intet mere end software-platforme, der ping-databaser til at kopiere/indsætte oplysninger i en rapport, hurtigere end du kan sige “TV-dinner!,”
Der er to store ulemper, at en øjeblikkelig baggrundsrapport
- Nogle databaser ikke giver mulighed for øjeblikkelig søgninger
- Der er fejl og falsk positive i hver database
Hvis du går med en øjeblikkelig løsning, at din rapport er skabt, med mindre data.
din rapport er et spejlbillede af, hvad der er i den database, den trækker fra. Hvis denne database har fejl, vises de også på din rapport.grundlæggende udelades nogle fortællingsdata, og andre falske data er inkluderet, fordi der ikke er et sæt øjne til at dobbelttjekke arbejdet.,
Hvis du er okay med nogle cussing… denne video fra John Oliver er ret præcis, når det kommer til kreditrapporter og de fejl, der sker med dem.på 6: 15-mærket af videoen diskuterer de, hvordan en lejeransøger uretmæssigt blev anklaget for at være terrorist.
dette sker, fordi databaser (af natur) har fejl. Hvis ingen spot kontrollerer oplysningerne, går disse fejl på kreditrapporten og / eller baggrundskontrollen.,
Håndkompilerede rapporter er som Thanksgiving Dinner
Vi kan ikke tale for hver tjeneste, men her på RentPrep tager vi cirka en time i åbningstiden for at vende en rapport.
ligesom Thanksgiving middag du bliver nødt til at vente på bedre kvalitet.
årsagen er, at vi manuelt får adgang til databaser, håndkompilering af rapporter og faktakontrol af dataene for overholdelse.
overensstemmelsesaspektet i en baggrundsrapport er kritisk. Derfor er det #2 på vores liste.,
#2 overholdelse og FCRA
Der er love, der er fastlagt i Fair Credit Reporting Act (FCRA) for at fremhæve rettighederne for en person, der har en baggrundskontrol på dem. I tilfælde af lejerscreening beskytter FCRA rettighederne for lejeransøgeren. FCRA-linket ovenfor har to hovedafsnit, som jeg gerne vil fremhæve.
FCRA – bestrider unøjagtigheder:
billedet ovenfor angiver, at lejeransøgeren har ret til at bestride, hvad de mener er unøjagtigheder i deres rapport., Dette er et sammensatte problem, når det kommer til virksomheder, der kun leverer øjeblikkelige baggrundssøgninger. Det er fordi der er bundet til at være flere unøjagtigheder rapporteret på den oprindelige baggrund rapport. Dette spørgsmål forbindelser, når din ansøger vil have problemer med at finde nogen til at løse de unøjagtige oplysninger. Hvis du ikke kan få fat i nogen i telefonen, kan din nyligt afviste lejeransøger heller ikke. Det betyder, at de kommer til at bjælke op dit træ. Pro Tip: Forskning dine tilgængelige lejer screening tjenester og se, om de har et telefonnummer let tilgængelige., Prøv at ringe og se, hvad der sker. Dette vil være en god indikator for, hvordan deres kundesupport er. Andre ting at være opmærksom på, når det kommer til FCRA og screening lejer ansøgere:
Du kan se det markerede punkt (ovenfor) på side to af FCRA resumé. Dette er vigtigt, fordi det store flertal af lejerscreeningstjenester ikke bruger FCRA-certificerede Screenere til at køre din baggrundsrapport. Når det kommer til lejerscreening, henviser de “negative oplysninger” mange gange til udsættelser., Ved lov kan du ikke bruge en udsættelse fra otte år siden som en grund til, hvorfor du nægter en lejeransøger. Derfor ansætter og træner vi FCRA-certificerede Screenere til kun at inkludere rapporterbare data i en lejerbaggrundsrapport., Mange udlejere ønsker at vide alt muligt om deres ansøger, men vi råder disse udlejere til at forblive kompatible med FCRA, og her er grunden…
det næstsidste punkt angiver, at et forbrugerrapporteringsbureau (lejerscreeningstjenester)… eller en møblering af information (en udlejer) kan sagsøges i statlig eller føderal domstol for overtrædelse af FCRA. Overholdelse inden for FCRA med din screening er afgørende for screeningstjenesten og udlejer.,
Pro Tip: Hvis du søger efter “lejerscreeningstjenester” på Google, kan du prøve at ændre din søgning til noget i retning af “FCRA lejerscreeningstjenester” – sørg for, at de tjenester, du tjekker, bruger FCRA-certificerede Screenere
#3 Lejerinddragelse varierer afhængigt af Screeningstjeneste
dette emne er et glimrende eksempel på, “forskellige streger for forskellige folk”, som jeg nævnte i begyndelsen af dette indlæg., Det skyldes, at nogle udlejere ikke har noget imod, om lejeren er involveret i screeningsprocessen, mens andre undgår det helt. Hvad betyder” lejerinddragelse”? Nogle tjenester (såsom SmartMove, som vi også tilbyder) kræver, at udlejer giver lejeransøgerens e-mail-adresse. På det tidspunkt, ansøgeren sendes en e-mail med et link, der skal tages gennem en proces for at give deres personlige oplysninger, bekræfte deres identitet, og betale for rapporten., Her er et screenshot af, hvad de tre-trins proces, der ser ud som om lejeren ansøgerens end:
Dette er en ekstra hurdle, som ikke er en del af lejer screening proces med en “nul lejer engagement” service. Hos RentPrep har vi fire forskellige screeningspakker, og tre er nul lejerinddragelse (Basic, Pro og Platinum), og den fjerde kræver lejerinddragelse (SmartMove). Vi har fundet ud af vores data, at omkring 70% af de anmodede SmartMove-rapporter faktisk er afsluttet., Det betyder, at 30% af ansøgerne ikke tager de nødvendige skridt til at fuldføre baggrundsrapporten. Der er mange grunde såsom spam mapper, ansøger dovenskab, eller måske de ikke har nem adgang til en computer med internet. Nogle udlejere kan ikke lide at bremse processen ved at involvere lejeren. De opkræver et ansøgningsgebyr og kører derefter rapporterne selv uden lejerinddragelse. Andre udlejere ser 30% som et tegn. De har ikke noget imod, at lejeren er involveret, for hvis de ikke kan gennemføre baggrundskontrollen, er de måske ikke en god lejer alligevel., Det er virkelig op til dine præferencer. Det er en del af grunden til, at vi tilføjede SmartMove-produktet til vores tilgængelige pakker.
#4 problemer med Udsættelsesdata
Udsættelsesdata er de mest fortællende data i enhver lejers baggrundskontrol. Årsagen er, at den første udsættelse er den skræmmeste for lejeren. Den anden udsættelse er lidt som at gå gennem et hjemsøgt hus for anden gang. Det er langt mindre skræmmende at gå gennem en anden udsættelse, fordi frygten for det ukendte er blevet fjernet. Bare se på disse data fra TransUnion om tidligere udsatte lejere.,
chancerne for en tidligere udsatte lejer til at gå igennem endnu en udsættelse er næsten tre gange højere end for en lejer, der ikke har været udsat før. Der er et par problemer, jeg ser med nogle lejerscreeningstjenester, når det kommer til udsættelsesdata. Lad os kalde dem et rødt flag…
det første røde flag er let at se. Nogle lejerscreeningstjenester inkluderer ikke udsættelsesdata i deres grundlæggende pakker. Vi mener, at de vigtigste data bør indgå i rapportens mest grundlæggende niveau., Ethvert lejerscreeningsfirma, der ikke inkluderer udsættelsesdata om nogen af rapporterne, har ikke udlejerens bedste interesse i tankerne.
Jeg vil ikke navngive navne, så jeg deler bare et smalt skærmbillede, jeg fandt på en prisside for lejerscreeningstjenester.
denne særlige tjeneste tilbyder fire pakker. Den første viser et rødt red og inkluderer ikke udsættelsesdata i den laveste pakke (første røde flag). De to midterste tier-pakker foretager en state .ide-søgning, og forth tilbyder en landsdækkende søgning., Der er en masse lejerscreeningstjenester derude, og du vil se nogle tilbyde en opsalg til landsdækkende søgninger. Dette er vores andet røde flag af to enkle grunde: # 1-Folk er mere forbigående end nogensinde det er ikke ualmindeligt at få en ansøger, der har boet uden for din stat. Du vil være sikker på, at du ser, om de har en kriminel eller udsættelse optegnelser i en anden stat. # 2-omkostningerne er ikke betydelige en lejer screening selskab har omkostninger forbundet med at få adgang til de forskellige databaser, de bruger til at kompilere dine rapporter., Omkostningerne mellem en state .ide udsættelse søgning og en national udsættelse søgning er øre mere. Men nogle screeningstjenester bruger det som en mulighed for at tjene flere penge. Hvis du ser lejer screening pakker bliver delt op af state .ide og landsdækkende søgninger jeg ville sætte spørgsmålstegn ved integriteten af denne tjeneste, medmindre forskellen mellem pakker er kun en ekstra dollar. Mange gange ser jeg, at de opkræver $10 mere for at tilføje landsdækkende søgninger, hvilket er en markering på 50-100 depending afhængigt af søgningen.,
de to første røde flag (efter min mening) omhandler tjenestens integritet. Hvis du ikke ser udsættelseshistorik, eller du ser, at den bliver delt op af state .ide / landsdækkende, beskæftiger du dig sandsynligvis med en service, der enten forsøger at maksimere deres overskud eller ikke engang forstår, hvor vigtige udsættelsesdata er. Uanset hvad … ikke et godt kig. Vores tredje røde flag beskæftiger sig mere med evnen af tjenesten. Med risiko for at lyde overflødigt går vores tredje røde flag tilbage til instant vs. håndkompilerede baggrundsrapporter., Som tidligere nævnt tillader nogle databaser ikke ” øjeblikkelig dataekstraktion.”Med andre ord vil de ikke oprette forbindelse til øjeblikkelige baggrundstjenester og kræve, at en person analyserer dataene. Instant udsættelse databaser vil vise dig udsættelse domme, når en domstol sider med udlejer i en udsættelse sag. De vil ikke vise dig udsættelse arkivering. En udsættelse arkivering er anderledes, fordi nogle lejere vil have 13 udsættelse arkivering og nul udsættelse domme. Dette sker mange gange, når en lejer bor i en ejendom, der administreres af et professionelt ejendomsadministrationsfirma., Det, vi har fundet, er, at mange ejendomsadministratorer vil have en politik på plads for at begynde udsættelsesprocessen, når lejen er __ dage forfaldne. Lejeren får denne meddelelse og ender med at betale lejen inklusive eventuelle sene gebyrer. Teknisk set er der en udsættelse arkivering med domstolene, der er blevet droppet, når denne lejer betaler den sene husleje. Her hos RentPrep finder vi disse data værdifulde, fordi det giver dig et klarere billede af din lejeransøger. Hvis de har 13 udsættelsesansøgninger, men ingen udsættelsesafgørelser, ser du muligvis på en ansøger, der altid betaler sent på husleje.,
øjeblikkelige baggrundssøgninger går ikke ind på dette detaljeringsniveau, fordi det kræver, at en person håndkompilerer disse data.
Pro Tip: andre fordele ved håndkompilerede rapporter inkluderer problemer med matchende navne. Nogle gange vil øjeblikkelige tjenester have problemer med almindelige navne som “Stephen Whitehite”, som er mit navn. Andre problemer med øjeblikkelige tjenester inkluderer brugerfejl. Hvis du indtaster en SSN forkert med et ciffer, kan det nulstille hele processen eller endda opkræve dig for en tom rapport., Vores screeners ser efter det og ringer til dig for at få oplysningerne korrekte, før du kører din rapport.
#5 kundesupport kan være tvivlsom
da vi startede i denne forretning for 10 år siden, var der meget få lejerscreeningstjenester. Nu er der hundreder, da en udvikler kan opbygge et glat .ebsted og tilslutte sig en anden tjeneste ved hjælp af en lejerscreenings-API. Der er ikke noget galt med dette. Faktisk tilbyder vi en lejer screening API gennem RentPrep. Problemet opstår, når udvikleren ikke tegner sig for kundeservice., Ud over ikke at kunne få dine personlige spørgsmål besvaret … skaber du også et potentielt problem med en nægtet ansøger. I henhold til lovgivningen i Fair Credit Reporting Act, en lejeransøger får ret til at se en kopi af deres baggrundsrapport. Det er din screening service pligt at give denne rapport. Del ikke din kopi af rapporten med den afviste ansøger, da dette kan åbne dig for ansvar. Forestil dig dette scenario … du har lige nægtet en potentiel lejer på grund af oplysninger, der findes i deres baggrundsrapport., Denne person er desperat efter boliger og kræver at se en kopi af rapporten. På toppen af at finde den rigtige lejer, skal du nu hjælpe nogen, du nægtede at få en kopi af deres rapport. Det er her, at have god kundesupport kommer godt med. Hvis du bruger en tjeneste som RentPrep, giver du dem bare vores telefonnummer, så håndterer vi den vrede ansøger. Vi er åbne 7 dage om ugen og kan nås via telefon, email og Live Chat. Men hvis du brugte en anden tjeneste, der bruger et support ticket system, får du ikke et øjeblikkeligt svar., Mange af disse tjenester vil tage en dag at svare og er ikke åbne i .eekenderne. Nu bliver den nyligt nægtede lejer utålmodig, da de har en dag før dette problem bliver løst. Nu, din ansøger beslutter at Google ” udlejer diskrimination klage .”Dette giver et søgeresultat, der ser sådan ud:
på dette tidspunkt er ansøgeren et klik væk fra at indgive en formel klage mod dig for forskelsbehandling. Hvis de ikke klikker på det direkte linkebstedslink fremhævet af pilen, er de tre klik væk., I henhold til nye retningslinjer kan en udlejer opkræves en civil straf på $ 19,787 for hans eller hendes første overtrædelse af Fair Housing Act. Vi besvarer opkald hver dag fra afviste ansøgere, der ønsker at se en kopi af deres baggrundsrapport. Flere gange end ikke er der negative oplysninger om deres rapport, som de ikke var opmærksomme på. Når det kommer til en lejerscreeningstjeneste, vil du have din rapport til at tage lidt tid, men støtte til at være lynhurtig. Denne tommelfingerregel kan redde dig fra en masse hjertesorg., Hvis du er forvirret på, hvad service er bedst for dig… Jeg foreslår at læse vores lejer screening anmeldelser indlæg som nedbryder 11 tjenester og adskiller dem i fire forskellige kategorier.
afskedige tanker…
det kommer virkelig ned på, hvad dine præferencer er. Som du kan se fra dette indlæg, vi er store troende i hånd-kompilering screening rapporter. Men nogle udlejere foretrækker at se en fuld kredit rapport og har lejeren være i stand til at betale for det direkte. Det er grunden til, at vi leverer SmartMove-produktet som en af vores fire lejerscreeningspakker., Dette kommer med vores brancheførende niveau af støtte. Hvis du stadig har spørgsmål, er der et par ting, du kan gøre. Vores pakkeside har et nyttigt værktøj, hvor du kan holde musen (eller klikke på mobil) for at se en forklaring på, hvad nøjagtigt de forskellige aspekter af en screeningsrapport er.
Hvis det er i åbningstiden (vi er åbne 55+ timer om ugen) kan du ringe for at chatte med en af vores FCRA-certificerede Screenere på 1 (888) 877-8501 du kan også live chatte med en af vores Screenere i kontortiden., Vi er her for at hjælpe dig gennem hele processen med at finde den perfekte lejer. Bare spørg, om du overhovedet har spørgsmål.