at køre et bordel var aldrig en del af Debbie Millers plan.
men for 25 år siden, i landdistrikterne Ohio, var der få mennesker, der forstod sondringen mellem et luksuriøst bed and breakfast og et hus med prostitution.
“de lokale amtskommissærer havde ingen ID.om, hvad et bed and breakfast var,” siger Miller. “Og fordi det var en sjældenhed at have en kvindelig virksomhedsejer, og ingen havde hørt om et bed and breakfast, blev jeg spurgt, om jeg åbnede et bordel. Det var meget hårdt.,”
Det var den atmosfære, som Miller lanceret sin virksomhed, HideAway Country Inn, et kvart århundrede siden i Bucyrus, Ohio, et landbrugssamfund, hvor populære attraktioner omfatter den lokale marmelade og gelé fabrik, et stearinlys-gøre anlægget, og den eneste hånd-hamret kobber kedel med en fabrik i Usa.
mange mennesker drømmer om en dag at gå på pension fra den daglige slibning af deres job og køre et romantisk land bed and breakfast.,
Miller har brugt mere end to årtier at leve denne drøm som ejer af et blomstrende bed and breakfast, der er regelmæssigt sælges ud på weekenden og er blevet kåret som en af de 10 mest romantiske kroer i landet ved BedandBreakfast.com.
Stadig, de tidlige år var langt fra let.oplysning af lokalbefolkningen om arten af en bed and breakfast-virksomhed var blot en af de udfordringer, Miller stod overfor, da hun forsøgte at skifte fra et 9-til-5-regnskabsjob til at drive en landkro.,forældre til tre, Miller og hendes mand bosatte sig på bed and breakfast-ideen, fordi det ville give hende mulighed for at bruge mere tid på at opdrage børnene og give et supplement til familiens landbrugsindkomst.
” hvilken bedre atmosfære at rejse en familie end en ejendom med 22 hektar skov på den ene side, en pludrende bæk og seks hektar gård at lege i? Det var et børns paradis med et træhus og en middagsklokke, der kaldte dig ind til frokost og middag,” siger Miller.,
den bukoliske indstilling til side, hvad Miller opdagede, da hun begyndte sin venture, var, at samfundsledere havde meget lidt viden om, hvordan man licenserede et bed and breakfast eller endda hvilke tilladelser der var påkrævet.
“Jeg gik og trak alle de oplysninger, jeg kunne finde om licens fra biblioteket for at vise dem, hvordan man licenserer mig,” siger Miller. “Jeg kiggede op lovene, fordi de ikke vidste det.”
midt i denne mangel på lokal viden fandt Miller sig nødt til at hoppe gennem adskillige bøjler, som i dag muligvis ikke er påkrævet. I det mindste er processen i dag mere defineret.,
“vi var nødt til at få en fuld madlicens, da bordellet var den store bekymring,” siger Miller.”og også en inspektion fra volunteer fire department… jeg tror, vi var den eneste bed and breakfast i Ohio med en fuld hotellicens og kun fire værelser,” tilføjer hun.
det var ikke kun lokale myndigheder, der endnu ikke havde udviklet en fuld forståelse af den nye bed and breakfast-industri. Internal Revenue Service havde også endnu ikke fuldt ud forstået arten af virksomheden for et kvart århundrede siden., Dette førte til endnu flere udfordringer for Miller, da hun forsøgte at etablere Hidea .ay Country Inn.
“vi var målrettet mod en fuld IRS-revision, fordi IRS klassificerede en bed and breakfast som en hobbyvirksomhed, og de ønskede, at vi skulle betale dem tilbage for alle startomkostninger ved en ‘rigtig’ forretning,” forklarer Miller.mens nogen, der starter et bed and breakfast i dag, ikke behøver at møde mange af disse udfordringer, er der stadig meget at lære af Millers historie, især når det kommer til kunsten at køre en delu .e country inn og navigere bureaukrati.,
Ikke kun er HideAway Country Inn blevet anerkendt af BedandBreakfast.com som en af de mest romantiske kroer i landet, det er også blandt hjemmesiden Diamond Collection, en eksklusiv gruppe af professionelt inspiceret og gæst anmeldt luksus, kroer, der har en omfattende moderne bekvemmeligheder.Miller ‘ s bed and breakfast er kommet langt fra de fire værelser, Det startede med., I dag tilbyder det 12 suiter, en lille spa, en restaurant og et mødelokale, der kan rumme op til 100 mennesker, alle midt i seks hektar smukt anlagte haver og græsplæner og 22 hektar naturstier.Miller og hendes mand købte det historiske seks-værelses herregård og tilstødende vognhus i februar 1990 for kun $ 130.000 og begyndte straks på omfattende moderniseringer for at skabe komfortable gæsteboliger.,
Nogle af de ændringer og forbedringer Miller følte var vigtige inkluderet at sikre hvert værelse havde sit eget badeværelse og installere Jacu..ier, pejse og satellit-tv. De installerede også nye tæpper i hele hjemmet, tilføjede frisk maling og ombyggede køkkenet.
den indledende runde af opgraderinger koste omkring $100.000. Og som årene gik, blev der foretaget flere forbedringer. Ni år inde i virksomheden havde Hidea .ay Country Inn udvidet til sin nuværende samlede 12 suiter, hvoraf seks er 800 kvadratfod.,
På højden af sin virksomhed havde kroen regelmæssigt en tre måneders venteliste for værelser i roomseekenderne.
for at nå sådanne vellykkede belægningsniveauer fandt Miller forskellige kreative måder at introducere den nye kro til samfundet, herunder at levere muffins til lokale virksomheder for at annoncere kroen og tiltrække forretningsgæster.men Miller siger, at hemmeligheden bag hendes succes er de unikke berøringer, kroen tilbyder, og den måde, gæsterne behandles på.
“Jeg tror, det er tilpasning og personalisering af ting,” siger hun., “At være i stand til at gøre ting, der overrasker de gæster, der kommer og bliver hos os. … Den private middag med stearinlys til to, fem-retters måltider med blød musik … eller snige sig ind i et gæsteværelse for at fylde et karbad med bobler, tænde lys, dæmpe lysene og tænde for pejsen, så når gæsterne går tilbage i rummet, er stemningen klar.”
disse slags berøringer er også betydelige indtægtsgeneratorer i bed and breakfast-forretningen. Hidea .ay Country Inn tilbyder for eksempel forskellige brugerdefinerede pakker på sin hjemmeside, som alle kommer med et ekstra gebyr., Pakker er bygget op omkring romantisk, sæsonbestemt, og ferie temaer.
tendens til detaljerne i de mange særlige hånd, der tilbydes på et bed and breakfast kan være en stor del af arbejdet for en ejer. Ligesom vedligeholdelsen af et bed and breakfast, siger Miller, der rådgiver om oprettelse af en fond til dækning af ejendomsopbevaring. Mængden af penge, der skal være i denne fond, hun siger, vil variere afhængigt af ejendommens alder.
vedligeholdelse, siger Miller med et grin, er let den største hovedpine i jobbet.,
Men da hun reflekterer over sit kommende 25-års jubilæum, siger Miller, at hun ville gøre det hele igen.
“Du lærer noget nyt hver dag,” siger Miller. “I dag har jeg arbejdet på en ny ejendom management system, erstattet af en pumpesump, mødtes med en virksomhed person,, gjorde en 90-dages medarbejder evaluering af unge enlige mødre, der er en inddrive heroin narkoman, hjalp kokken planlægge sin nye menu, sæt en dato for at smage og vin parring, og gennemgået en gæst undersøgelse opfølgning. … Du kan bare ikke få denne sort i et 9-til-5 job”
“det er en livsstil,” tilføjer Miller., “Du bliver ikke rig med penge. Du bliver rig med mennesker og deres historier.”
og rig på minder og livserfaringer. Et kalejdoskop af sommer aftener brugt foran lyn fejl med børn og gæster, siger hun, og udsætter en New Jersey familie, husdyr, for første gang, eller være vidne til din skole-alder børn forsøger at kommunikere med en Japansk forretningsmand i en silke passer, midt genert latter og fælles smil.Tim og Angie Allen stod ikke over for de samme forhindringer, Debbie Miller gjorde, da de startede deres bed and breakfast for otte år siden i Duluth, Minn.,
som de succesrige ejere af A. G. Thomson House Bed and Breakfast har parret også lært meget om, hvad det kræver for at få succes i virksomheden.at drive et bed and breakfast var den mangeårige drøm om Angie Allen, der ventede tålmodigt på at gøre virksomheden til virkelighed, mens hendes mand forfulgte sin karriere i luftvåbenet.
da det var tid for Tim at gå på pension fra sit militære job efter 23 år, skiftede parret gear og begyndte processen med at lancere deres bed and breakfast.et af deres første skridt var ejendomsjagt., Hjemmet, de til sidst bosatte sig på, var i Duluth ‘ s mansion district, en eksklusiv placering, der fulgte med en stejl pris. Ejendommen koster mere end $ 1 million.
“efter at have været i luftvåbenet, er det ikke som om jeg havde mange penge,” minder Tim Allen. “Du bliver ikke rig som officer i luftvåbenet . Så hver eneste krone vi havde, vi sunket ind i ejendom.”
parret lånte også penge fra deres forældre og en ven af familien for at gøre bed and breakfast til virkelighed. (Som alle siden er blevet betalt tilbage af de succesfulde virksomhedsejere.,meget ligesom Miller og hendes Hidea .ay Country Inn, brugte Allens en masse penge på at renovere deres nye ejendom og opdatere den fra Det, Allen beskriver som et “fast i 1960 ‘erne” look.de ændringer, de investerede i, inkluderede ny maling, tapet og installation af luksuriøse badeværelser i hvert værelse.
“jeg ved, at der er nogle kroer, der stadig har gæster, der deler badeværelser, men hvis du vil være i stand til at opkræve den øgede værelsespris, har du brug for dejlige, private badeværelser,” rådgiver Allen.
“de fælles områder skal også se fantastiske ud,” siger han., “Vi forsøgte at gøre det som vores stue, hvor folk vil sidde og sætte fødderne op og læse en bog ved ilden. Det er ikke forfærdeligt formelt, vi ønskede, at det skulle være et afslappende, behageligt sted.”
Når alle væggene var færdig, 9,000 kvadratmeter A. G. Thomson House Bed and Breakfast åbnet med syv værelser, alle med queensize – eller king-size senge, spa-style badeværelse og fladskærms-tv.Allen estimerer, at han brugte omkring $ 15.000 pr. badeværelse, og siger, at det sandsynligvis ville koste dobbelt så meget, hvis han ikke havde gjort meget af arbejdet selv.,nogle af de andre vigtige skridt til succes Allen tilbyder for potentielle bed and breakfast ejere omfatter vigtigheden af at investere i professionel fotografering og en hjemmeside.
forvent at bruge alt fra $5.000 til $10.000 på fotografering af din ejendom, og forvent at det tager et par dage at få billederne taget.
“du skal have en professionel til at komme ind og oprette skuddene,” siger Allen og bemærker, at det at have sådanne fotos af høj kvalitet på dit websiteebsted vil gå langt i retning af at tiltrække gæster.,
hvilket bringer ham til vigtigheden af et professionelt designet websiteebsted.
“Vi får 100% af forretningen via vores hjemmeside. Vi reklamerer ikke, ” forklarer han. “Vi vil være fulde seks måneder ud af året, alt sammen på grund af hjemmesiden.”Et websiteebsted koster også mindst $ 10,000, siger Allen.som næsten enhver virksomhed, siger Allen, er der positive og negative. I bed and breakfast forretning, være parat til at arbejde lange timer. Hvad mere er, meget af arbejdet er ikke glamourøst.
“du skrubber toiletter og vasker tøj., Nogle mennesker tror, at de vil ansætte folk til at gøre alle de slags ting, men det spiser bundlinjen meget hurtigt,” siger han.
“så mange gæster siger, at deres drøm er at eje en kro,” fortsætter han. “Jeg altid først advare dem til at vente, indtil alle deres børn er vokset og ud af huset, fordi du er gift med huset. Vi gik glip af så mange af vores datters begivenheder. Eller kun en af os kunne gå.”
på plussiden tilføjer Allen imidlertid, at arbejdet er givende på mange niveauer.,
“det er sjovt at møde så mange mennesker og gøre dem glade, og det giver Angie og jeg mulighed for at bo i et meget større hus, end vi ellers ville. Nogle gange står jeg udenfor og ser på dette store, smukke hus, vi bor i, forbløffet. … Det er en hel livsstil. … Jeg ved, at jeg ikke vil gøre det for evigt. Men jeg siger altid, den dag, det er ikke sjovt længere, der kommer til at være en til salg Log ud foran.,”
Hvis du kører en bed and breakfast er noget, du altid har drømt om, så her er nogle flere tip:
Placering, Placering, Placering
Når scouting et hjem eller ejendom for en seng og morgenmad, der er flere vigtige faktorer at holde i tankerne, men ingen er mere vigtig end placering. Den gamle fast ejendom ordsprog absolut gælder her: beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed.
Når det kommer til placering, siger Miller vær opmærksom på støjen omkring din ejendom – det er vigtigt at have en fredelig, afslappende indstilling.,
hun foreslår også at gøre sig bekendt med Nærliggende hoteller – at lære at vide, hvordan din konkurrence vil være. Og vær opmærksom på lysniveauer omkring din ejendom. Igen, fordi du vil tilbyde gæsterne så fredeligt og uforstyrret et besøg som muligt.Allen foreslår i mellemtiden at sørge for, at dit bed and breakfast sidder på mindst et par hektar og er i en destination, der tiltrækker besøgende.
“det er som noget i fast ejendom – det handler om placering,” siger han. “Der er en konstant tilstrømning af mennesker til Duluth. Det vigtigste er at være på en destination., … Hvis du er midt i intetsteds, hvad er oddsene for, at folk går der?”
at Lære Virksomheden
Der er mange måder at gå om at lære bed and breakfast-virksomhed, og hvad det kræver at være en succes — herunder at læse bøger (der er endda en “Kører en Seng & Morgenmad for Dummies”), tilmelding brancheorganisationer, samt deltagelse på messer.Miller og Allen tog hver deres egen unikke tilgang, der involverede nogle eller alle ovenstående muligheder.,
“Jeg plukket hjerner fra andre hotelejere – folk slags fniste på mig, men de ville også hjælpe mig, de ville sende mig checklister til deres husholdere og træningsvideoer-bare nogle små ting som det,” siger Miller.
Betydningen af en God Hjemmeside
Både HideAway Country Inn og A. G. Thomson House Bed and Breakfast har elegante, veldesignede hjemmesider er fyldt med professionel fotografering og let navigeret sider.
“hjemmesider er vokset eksponentielt. Det plejede at være en simpel ting. Nu skal der være billeder, og det skal være lydhør, ” siger Allen., “Du skal sørge for, at det ser rigtigt ud og viser, hvad du vil have folk til at se. Men hvis du har det rigtige websiteebsted i denne forretning, er du gylden.”
Allen understreger også vigtigheden af at tilbyde en række tilpassede pakker på websiteebstedet for at hjælpe med at generere indtægter.
“Vi har masser af pakker,” siger han. “Fra noget så simpelt som at sætte et dusin roser i et rum til at gå ind og skrue ned sengen og sprede rosenblade, mens en gæst spiser middag. Og vi opkræver for den slags ting. Vi fordobler bare, hvad det koster os. Vi sælger mange pakker., Mange mennesker i denne forretning tilføjer dem ikke, fordi de synes, det er for meget arbejde. Men det er det ikke. Og det er så nemt for gæsterne at vælge pakkerne på vores hjemmeside.”
Udnyt rejse hjemmesider
din egen hjemmeside er ikke den eneste, der kan hjælpe dig i bed and breakfast forretning. Allen foreslår også at bruge TripAdvisor til din fordel.
“skam dig ikke for at bruge det,” siger han. “Hvis nogen var tilfreds med deres besøg, send dem dejlig opfølgende e-mail og bede dem om at skrive en anmeldelse. Så mange mennesker er afhængige af TripAdvisor. Det vil generere så meget forretning.,
“de fleste logi faciliteter hader TripAdvisor,” tilføjer Allen. “Men det går ikke væk, så du kan lige så godt bruge det til din fordel.”
Allen ser ikke rumdelings siteebsted Airbnb som en direkte trussel-som luksuskroejere, siger han, ” vi sælger en oplevelse, ikke bare et sted at gå ned.”Men han arbejder med byen for at sikre, at disse ejendomme overholder lokale logi love. Alligevel siger han, at det er det værd for B&B-ejere at liste deres værelser på Airbnb.
“det er et gratis opslag, og vi betaler kun Airbnb, hvis en reservation er booket via deres hjemmeside,” siger han., “Jeg vil råde enhver traditionel B&B til at liste deres ejendom med Airbnb, da du aldrig ved, hvordan en gæst finder dig.”
faglige sammenslutninger
både Miller og Allen siger, at en organisation især viste sig at være meget værdifuld for deres vækst og uddannelse som bed and breakfast-ejere. Denne organisation er den faglige sammenslutning af Innkeepers International eller PAII.
PAII og lignende organisationer tilbyder messer, workshopsorkshops, industri begivenheder, online fora, statistik og meget mere.,
messer eller konferencer er særligt værdifulde, siger Allen.
“de er flere dage lange, holdt i offseasonen,” siger Allen. “Og der er alle slags leverandører der … fotografer, hvis du har brug for nogen, der kan skyde billeder af mad eller af dine værelser. Der er websiteebsite design leverandører der. Leverandører til sengetøj, håndklæder, lagner, fødevareleverandører, klæder, Rengøringsprodukter, leverandører til alt dette. De har endda krosiddere der-fagfolk, som du kan ansætte for at komme, administrerer din kro, i tilfælde af at du vil slippe væk i et stykke tid.”