stier Nashville og Memphis har taget mod downtown revitalisering er om så forskellige som de roligt flow af Cumberland-Floden og forsætlig nuværende Store Mudret. “Den måde, Memphis bevæger sig er atomistic, individualistiskcowboy måde, grænse måde,” drawls Memphis udvikler Henry Turley. “I modsætning til Nashville, der bevæger sig metodisk, tankevækkende, ifølge en plan og med en vis konsensus.”
Turley, ligesom mange Memphians, beundrer, at meget af Nashvilles seneste do .nto .n udvikling er blevet drevet af Metro regering., Church Street-Center, downtown-arena, Batman bygning, Cumberland tårn, Magnatek bygning, downtown-bibliotekalle har været puffede sammen af Metropolitan Udvikling og Boliger Agentur (MDHA) eller ved Borgmester Phil Bredesen. På samme tid vil nogle kritikere hævde, at Metro ikke har strikket disse store kasser i stoffet i en urban livsstil.
“Vi har aldrig haft nogen styrke her i ByDesign,” anerkender en Metro insider. “Hverken MDHA eller Planlægningskommissionen har nogensinde opmuntret det eller uddannet offentligheden om det., Og private udviklere er ikke trådt ind i tomrummet.”
i Memphis er private borgere imidlertid trådt ind i tomrummet. Bevæbnet med instinkter flodbåd spillere og en følelse af borgerlige formål, de gør urban design. De gør det ved at genoprette historiske strukturer og konstruere nye ved hjælp af de gammeldags byggesten i byområder. De gør det med 4,000 do .nto .n boligenheder (Nashville har 1,000)., De gør det med en ny mindre liga ballpark ved siden af Peabody Hotel, i centrum af et helt nyt kvarter, der vil omfatte en ny grundskole. De har gjort det som svar på den civile nadir af Kongemordet, og de har gjort det med en lokal regering, der ifølge Turley har været “kun rimeligt støttende. Memphis har ikke civile ledere, vi har ikke en Bredesen eller en Fulton,” siger han. “Vi har iværksættere.”
Turley er bestemt en af disse iværksættere, måske den mest indflydelsesrige hvad angår centrum af Memphis., Han siger, at han indså i 1970 ‘ erne, at “intet centrum kunne bevare sin gyldighed som et Cbd (central business district), som virkelig var kontortårne omgivet af parkeringspladser. Office Parker vil udkonkurrere på grund af deres nærhed til folks hjem og de lavere omkostninger ved udvikling. Det så ud til, at do .nto .n ville gå tabt for os, medmindre vi skabte en rigtig byoplevelse, et sted, hvor folk kunne gøre lidt af altleve, arbejde, drikke, spise. For at gøre den slags sted, vi havde brug for at gøre flere boliger i do .nto .n.,”
Turley startede med Helligdommen, en bygning fra 1923, der engang havde huset Helligdomstemplet. I modsætning til Nashville var markedet for kontorlokaler i Memphis i begyndelsen af 80 ‘erne så dårligt, at udviklere som Turley havde råd til at købe ejendom i centrum til boligkonverteringer. I modsætning til Nashville forbød zonekoden ikke Do .nto .n housing. “Helligdommen havde det, du har brug for til succes i en Centrumfantastisk udsigt og unik arkitektur,” siger Memphis-arkitekt Frank Ricks. “Det viste sig, at do .nto .n leje markedet ville arbejde.,”
Synd Nashville-Udvikler Tony Giarratana indså ikke, at unik arkitektur var en del af urban living-ligningen, før han rev ned Art Deco Sudekum-bygningen og erstattede den med Cumberland apartments. Og ærgerligt, at MDHA ikke genkende det samme før forking over en $6 millioner tilskud til hans bygning, som ser ud som om det hører mere i Østtyskland end Music City.
Turley flyttede derefter videre til et andet do .nto .n-projekt, River Bluff co-op., Så var det loft lejligheder på Paper Worksorks, en 1913 lager i forladte South Main district, som han købte for 83 cent en kvadratfod. “Jeg kan huske, at jeg rykkede lige op i sengen en nat og råbte højt,” jeg har bygget $4 millioner værd af lofts, og jeg har aldrig før set et loft, ” husker Turley. “Jeg havde aldrig engang været i Ne.York.”
for at være sikker var udviklingen af Do .nto .n Memphis ikke udelukkende afhængig af privat initiativ. Skatteincitamenter og indtægtsobligationer gjorde finansiering af Do .nto .n-projekter mere attraktiv., Center City Commission (CCC), der blev grundlagt i 1977, administrerede disse programmer og gav anden hjælp til udviklere do .nto .n.
CCC for nylig bestilt downtown design guidelines fra Philip Walker, med Nashville office of Memphis-baseret Looney Ricks Kys Arkitekter. Et design Revie.board bruger disse retningslinjer til at rådgive udviklere om, hvordan bygninger skal se ud i hvert distrikt for at få dem til at bidrage til bystrukturen., MDHA har også en designgennemgangsproces, men mangler Memphis ‘ detaljerede retningslinjer for vurdering af de enkelte projekters bydesignværdier.
mens Turley rehabbing Helligdommen, andre udviklere gjorde fremskridt i do .nto .n Memphis samt. Memphis forretningsmand Jack Bel.reddede Peabody Hotel fra nedrivning. Belz købt det historiske hotel i 1975 for $75,000, og derefter brugte seks årog $24 millioner i føderale og private fondeog genoprette den spanske fantasi til dens status som Alhambra i Mississippi-Deltaet.,
“Der var katalysator for downtown, fordi alle havde et lille stykke af Peabody Hotel i deres hjerter,” siger Turley.
Bel.købte også otte tilstødende blokke til Peabody Place, et kompleks med blandet brug, der med hotellet er det største historiske renoveringsprojekt i USA. Komplekset har lejligheder, kontorer og butikslokalerherunder byens første købmand i centrumi århundredeskiftet Gayoso Hotel, Majestic Theatre fra 1915, den tidligere Havertys møbelbutik og Guldsmedens stormagasin fra 1901., I øjeblikket under opførelse er Peabody Place detail og underholdning Center. Det vil omfatte en 23-skærm megaple.og en IMA. teater.
Med havneby, en anden downtown udvikling, Belz og Turley sluttede sig sammen og flyttede ind i, hvad der er kendt i planlægger-kredse som “den Nye Urbanisme.”I 1988 købte de 300 hektar på Mud Island, der ligger mellem Ulven og Mississippi Rivers, fra de kollapsede imperium, der tilhørte Slagter brødre i Knoxville., Slagterne havde ønsket at lægge en interstate ned midt på øen og flette den sammen med Arkansas Bridge13 baner med betonspaghetti. Turley mente, at det var et forfærdeligt spild af borgerligt rum og dannede “borgere mod motorvejen” for at bekæmpe det. Selvom han aldrig troede, at han ville ende med ejendommen, han købte den, da slagterne foldede. Bel and og Turley bestilte en masterplan for et traditionelt kvartersmalle partier, fortove og gyder, offentlige pladser og flodvandringer., De hyrede Looney Ricks Kiss arkitekter til at oversætte planen til hjem i regionspecifik stil, lejligheder, og ejerlejligheder-den slags med indgangsparti, store vinduer, og brede tagudhæng.
Som downtown privatkunder steg, den første nye kontorbygning i centrum af Memphis i mere end et årti var for AutoZone, Wal-Mart af bildele. I 1996 handlede grundlægger Jr “Pitt” Hyde sit midto .n-sted til byen i bytte for jord ved siden af Peabody Place og byggede et nyt virksomhedshovedkvarter, også designet af Looney Ricks Kiss., Den slående hvide bygning, med sin buede glasvæg mod Mississippi, tilføjer en moderne stemme til den traditionelle arkitektoniske dialog i Memphis.
Hyde brugte også den økonomiske gearing i sin private fond til at insistere på et nyt scenekunstcenter som en del af udvidelsen af Do .nto .n convention center. Tilføjelsen er et følsomt moderne design af arkitekt Louis Pounders, og det vil animere den store betonbunker i kongrescentret med en glasagtig lobby og promenade, der giver en veranda til Mississippi., “Et af vores primære mål var relateret til floden,” siger Pounders. “Den gamle bygning ignorerede det.”
Memphis entrepreneurisme er ikke begrænset til bygninger. Det var private borgere Greg Hnedak og Dan Oppenheimer, der kom op med den ide at køre en vogn linje ned ad Main Street udnytte historiske biler fra hele verden, og som skubbede tanken gennem den transit authority. “De havde fundet ud af, at der var nogle føderale midler til rådighed for et projekt som dette, og de ønskede min hjælp,” siger Turley., “Jeg fortalte dem, at de havde lidenskaben til at gøre det selv, pegede dem mod rådhuset, og de gjorde det. I ville ikke lade en arkitekt og en glasmosaik sælge jeres transportsystem, men det gjorde vi.”
andre navne på Turleys liste over fremtrædende iværksættere inkluderer Dean og Kristi Jernigan, styrken bag den nye ballpark. Jernigans købte Memphis Redbirds og gjorde holdet til en non-profit, der sidste år gav $250,000 til de offentlige skoler til baseball-relaterede aktiviteter., I år byggeriet begynder på en 12.000-sæde stadion for holdet på et siteebsted diagonalt overfor Peabody Hotel. Designet er modelleret på Baltimore Camden værfter, og vil blive centrum for en blandet brug kvarter, med tilstødende bygninger genbruges og nye konstrueret til at skabe et bykvarter. Komplekset vil omfatte 385 lejligheder, samt kontorer, detailhandel, parkering, og en national mindre liga baseball museum.
hvad Turley kalder “et sjældent eksempel på ledelse af en valgt embedsmand” er den nye folkeskole i værkerne ved siden af ballparken., Omkring otte år siden, Turley siger, han slog skolebestyrelsen på behovet for en ny skole do .nto .n. “Jeg fortalte dem, at de ikke kunne gøre denne fremragende skole i nogen af deres bestanddele, fordi det ville pisse af de andre bestanddele. Jeg bad dem om at gøre det Do .nto .n, fordi det er fælles fodslag, alles kvarter.”Bestyrelsen købte ikke ind i det, før Memphis borgmester Her. Her. Herenton fortalte dem, at han ville udstede $ 100 millioner i nye skoleobligationer, men fastsatte, at en af disse nye skoler skulle være centrum., “Bestyrelsen ønskede ikke at gøre do .nto .n skole, men de måtte for at få pengene,” siger Turley.
den seneste Bel./Turley / Looney Ricks Kiss Architects venture er rehab af et helt kvarter umiddelbart nord for centrum. Memphis Housing Authority tildelte for nylig teamet udviklingsrettighederne til at konvertere to offentlige boligprojekter og det omkringliggende ødelagte greenla./Manassas kvarter til et blandet indkomstsamfund. Holdet planlægger at arbejde i partnerskab med det nærliggende St. Jude ‘s Children’ s Hospital, som vil give job til arbejdstagere, der flytter ind i det nye kvarter.,
Da byen blev lagt ud i 1819, John Overton og Andrew Jackson havde siddet fast på deres 5,000 hektar på den sydligste af Chickasaw Bluffs i 25 år, venter løsning til at sprede og fast ejendom værdier til at stige. Jackson bøjede sig ud i begyndelsen af 1820′ erne og besluttede, at jordspekulation på den vestlige grænse ville være et ansvar under en præsidentkampagne. Men dealersheeler-forhandlere som Jackson og Turley har altid været en del af at gøre og genskabe Memphis.
Memphis-vejen er ikke Nashvilles måde, og det er bare fint., Athen i syd har aldrig været en dyb Sydby med en bølle fortid. Vi kan være stolte over, at når vi ikke var voldsomt desegregating frokost tællere, Memphis var vært for martyrium af borgerrettighedsbevægelsen. Og det betyder ikke noget, om en borgmester starter med en arena, eller en iværksætter starter med boliger, så længe resultatet virkelig er urban.,
Men undertiden, når jeg lytter til Henry Turley voks veltalende, eller endnu mere veltalende blues, eller jeg spiser korn og æg sent på aftenen i Memphis’ Arcade, midt lukker gallerier og antikvitetsbutikker og døsig winos langs South Main, jeg ønsker for en lille smule af Memphis i Nashville. Så ville jeg ønske, at Nashville havde en stor flod, der ville gå over sølv i skumringen.
og jeg ville ønske, at Nashville havde reddet nok gamle bygninger do .nto .n til at definere karakteren af et kvarter., Mest af alt, jeg ville ønske, at Nashville havde de spillere, der ville løsne deres bånd, rulle ærmerne op, og skyde craps på Do .nto .n. Indsatsen er høj; jackpotten er urbanity.