før eller senere i din hjemmesalgsrejse, hører du udtrykket “kontingent.”Der er betingede tilbud, betingede lister, home sale uforudsete udgifter, vurdering uforudsete udgifter, finansiering uforudsete udgifter, og så videre. Så hvad betyder” kontingent ” virkelig?,
i fast ejendom er “kontingent” en status, der angiver, at sælgeren har accepteret en købers tilbud, der inkluderer uforudsete forhold, eller i lægmandsbetingelser, specifikke krav, der skal opfyldes for at salget skal lukkes. Hvis køberen ikke er i stand til at opfylde de uforudsete, så kan de tilbage ud af aftalen med deres alvor penge i hånden. Da dette scenario ville boomerang dit hjem salg Tilbage til udgangspunktet, er det sikkert at sige, at ordet “kontingent” er ikke din ven.
“du er nødt til at forstå, at hele vejen indtil den allersidste dag før vi lukker på dit hus, kan køberen annullere., Og mest sandsynligt, som de fleste af vores kontrakter læser, kunne de få deres indbetaling tilbage . . . Så det er bare en ekstra risiko, der ikke er det værd, medmindre prisen virkelig giver mening, ” siger top Ejendomsmægler Li.Donnelly, der lukker 17% mere salg end den gennemsnitlige agent i Ventura, CA.
vi får dig opdateret om uforudsete forhold og hjælper dig med at navigere i dit bedste handlingsforløb, når du modtager et betinget tilbud på dit hjem.,
Hvad er de mest almindelige uforudsete forhold?
ifølge National Association of Realtors’ (NAR) seneste Confidence inde. – undersøgelse inkluderede 76% af tilbudene uforudsete begivenheder i maj 2020. Her er de fire mest almindelige uforudsete udgifter i fast ejendom kontrakter:
Inspektion uforudsete
Købere ofte vil et hjem inspektion til at beskytte deres interesse — de ønsker at løfte motorhjelmen af bilen så at sige, før de forpligter sig til at købe., Købere kan også bruge hjem inspektionsrapport som gearing til at forhandle en bedre aftale, beder dig om at fuldføre reparationer eller tilbyde reparation kreditter. Hvis du nægter, og du ikke kan nå til enighed, er de fri til at gå væk.
vurdering beredskab
det er standard for långivere at kræve en hjemmevurdering for at sikre, at de ikke udlåner mere end ejendommens rimelige markedsværdi. Med en vurdering beredskab, skal dit hjem vurdere for en lige eller højere værdi end købers tilbud om salg til at lukke., Hvis vurderingen kommer lavt, skal du forhandle om en lavere salgspris, spørge, om køberen kan kompensere forskellen i kontanter eller udfordre den første vurdering, hvis der er grund til at tro, at det var fejlbehæftet.
finansiering contingency
også kendt som Mortgage contingency, hedder det i finansiering contingency, at køberen kan gå ud af aftalen, hvis de ikke kan få deres lån til at gå igennem. Ifølge NAR finansierede 86% af køberne deres boligkøb i 2019, hvilket gjorde denne beredskab utroligt almindelig., Det kan stadig forårsage store hovedpine med undersøgelser, der tyder på, at 35% af lukningsforsinkelserne skyldes problemer med køberfinansiering. Hvis du har valget mellem et pant bakkes eller kontant tilbud, kontanter er konge.
home sale contingency
home sale contingency betyder, at en købers køb af dit hus er betinget af deres eget hus salg. Med andre ord, handlen vil kun gå igennem, hvis og når købers hjem salg lukker, sætte dit hjem salg i limbo., Et hjem salg beredskab truer en aftale som ingen anden: skæbne dit hjem salg hviler på din købers køber trækker igennem, en begivenhed, du har ingen kontrol over.
skal jeg acceptere et tilbud med et hus salg beredskab?
På grund af deres risikable karakter anbefaler Donnelley at nærme sig et betinget tilbud med forsigtighed:
“hvis køberen ikke har accepteret et tilbud på deres hus, er det i vores bedste interesse som sælgere at holde den interesserede part engageret, men fortæl dem, at vi ville elske at se deres tilbud, når de accepterer et tilbud på deres hus., Der er virkelig ingen grund til at binde salget af dit hjem, mens du venter på, at en anden skal sælge deres hjem, hvis noget bedre kommer sammen i mellemtiden.”
hun foreslår også at røre basen med jævne mellemrum for at se, om de har gjort fremskridt med deres boligsalg. Denne måde, du opretholde et positivt forhold, hvis du beslutter at cirkel tilbage til deres tilbud.
Kan jeg forhandle sig frem til en betinget tilbud?
Ja!, I fast ejendom er alt omsætningspapirer. Hvis du beslutter at acceptere et tilbud med et hus salg beredskab, forhandle vilkårene i din favør først ved at tilføje en kick-out klausul. Denne klausul siger, at du kan fortsætte med at markedsføre dit hjem, og hvis du modtager et bedre tilbud, kan du annullere det betingede tilbud for at forfølge det.
normalt er du forpligtet til at give køberen besked (såsom 72 timer) for at give dem en endelig mulighed for at fjerne deres beredskab og lukke., Hvis den nuværende køber ikke er i stand til at løfte deres beredskab i tide, kan du opsige aftalen, returnere deres alvorlige penge og indlede forhandlinger med den næste køber.
i Californien skal sælger og køber udfylde en beredskabsformular for at sikre, at begge parter er på samme side. Donnelly forklarer, hvordan statens beredskabsformular til hjemmesalg skitserer vilkårene i aftalen:
“vores California Association of Realtors-formularer er gode. Jeg mener, at de er som matematiske spørgsmål sammenlignet med at skrive et engelsk essay, hvor du kan se på det anderledes., Dine valg er temmelig sort / hvid. Den ene er, har vi ret til dybest set at sparke denne køber ud, hvis vi modtager et andet tilbud? Eller er vi forpligtet til hinanden for omfanget af vores kontrakt, eller i en given periode, sige 17 dage?”
bortset fra hjem salg uforudsete, kan du forhandle for at fjerne andre uforudsete afhængigt af, hvis køberen er bakket op af en långiver eller kontanter., For eksempel, selv om en långiver-backed køber brug for en vurdering, en kontant køber kan fjerne en vurdering beredskab, hvis de er trygge i hjemmet værdi, eller simpelthen fordi de ønsker at sikre deres drøm hjem, når de konkurrerer mod andre tilbud. Hvis du proaktivt har fået en præ-notering hjem inspektion, så kan du overbevise en køber (kontanter eller långiver-backed) at give afkald på en inspektion beredskab til at fremskynde salget.
hvis jeg accepterer et tilbud med uforudsete udgifter, Hvad sker der så med min opslagsstatus?,
Når du accepterer et betinget tilbud, opdaterer din agent din opslagsstatus for at indikere, at dit boligsalg er i gang, men endnu ikke endeligt. Med en betinget notering eller en verserende noteringsstatus signalerer du, at potentielle købere stadig kan afgive tilbud på ejendommen, hvis aftalen falder igennem, medmindre andet er angivet (f.eks. Kontingent – ingen Sho./uden Kick-out). Husk, Du kan ikke bare grøfte din første køber i det øjeblik, et højere tilbud kommer ind; den første kontrakt skulle falde lovligt, før du accepterer et back-up-tilbud.,
Kontingentliste
denne status lader købere vide, at du har accepteret et tilbud med uforudsete udgifter. Dit hjem er stadig en aktiv fortegnelse, så du fortsætter med at vise dit hjem og indsamle tilbud fra andre potentielle købere. Med denne aktive status, dage på markedet vil fortsætte med at tilfalde, samt.
når et salg er på vent på grund af uforudsete forhold, foretrækkes status for betinget notering frem for den mere generelle under kontraktstatus, da det signalerer til købere, at de kan indsende et stærkere tilbud, hvis det er beredskabsfrit., Hvis din køber opfylder alle uforudsete udgifter, kan du ændre noteringsstatus til verserende eller lukket (afhængigt af din stats definition af verserende).
afventende notering
afhængigt af din tilstand kan en verserende listestatus betyde, at du har accepteret et tilbud og stadig forhandler eller venter på uopfyldte uforudsete udgifter, eller det kan betyde, at du har accepteret et tilbud og kun behøver at afslutte det endelige papirarbejde og lukning. Med denne status, dit opslag er ikke længere aktiv, så dine dage på markedet vil stoppe tilfalder., Du kan dog stadig acceptere backup-tilbud fra potentielle købere.
Hvis det er muligt i din tilstand, anbefaler Donnelly at ændre din status til ‘verserende notering’ i stedet for ‘betinget notering’:
“normalt vil jeg gerne ændre det til verserende uanset hvilken type verserende det er — hvis det er verserende, fordi det er et ligetil tilbud, eller hvis det er betinget af salg af et hjem — fordi det vil stoppe dagene på markedet fra at tælle., Så har vi en agent bemærkning sektion i alle vores lokale MLS hvor vi kan skrive ting til hinanden, så vi kan sige ‘køberen bakkes ud — ingen skyld ejendom’ hvis det er nødvendigt.”
Hvordan kan jeg bedst beskytte mit hjemmesalg mod uforudsete forhold?
den bedste måde at undgå betingede tilbud er at sælge dit hjem til en kontant køber. Kontante købere er klar og villige til at betale for dit hjem i dag uden hindring for tredjeparts engagement., Uden en långiver kræver kontante købere ikke finansiering eller vurdering af uforudsete forhold. De kan også acceptere at frafalde inspektionen beredskab, især hvis du allerede har gennemført en pre-notering inspektion.
som vi nævnte tidligere, kontante købere er få og langt imellem, tegner sig for kun 14% af køb sidste år. En alternativ rute er at sælge dit hjem off-market til en iBuyer, hus-flipper, eller buy-and-hold investor. Når du sælger dit hjem off-market, brise du gennem lukning, passerer vurdering og køber lån godkendelse., Nogle off-market købere købe dit hjem “som er,” mens andre kræver et hjem inspektion.
Sammenlign dine ibuyer-muligheder med Homelights enkle salgsplatform for at sikre dit bedste hjemmesalg muligt. Vi samler tilbud fra vores netværk af forhåndsgodkendte kontantkøbere og introducerer dig til den højeste byder på 48 timer eller mindre. Hvis du beslutter dig for at acceptere et tilbud, fortsætter du med at lukke et bestemt salg og afsluttes med en udflytningsdato, du vælger.