Tidligere i denne uge, modtog vi et brev fra en lokal ejendomsmægler. Hun har kunder, der håber at købe vores hjem eller en i vores område, så de kan bo i nærheden af resten af deres familie (ja, der er børnebørn involveret). Jeg vil ikke lyve: jeg tænkte på at sælge., Vi er boligejere igen, efter tidligere at sværge ud at købe ind for leje (du kan læse min historie her, og min opfølgning her), og på trods af alle de kommentarer, e-mails og til tider truende telefonopkald fra folk, der læser min historie, jeg tror stadig, at ejerboliger er ikke for alle.dette brev mindede mig om, at selv om vi taler om boliger som investeringer, på samme måde som nogle mennesker taler om aktier, er det ofte tilfældet, at nogle af de mest overbevisende grunde til at købe et hjem ikke er økonomiske., Og takket være de seneste ændringer i skattelovgivningen er nogle skattelettelser ikke længere i spil eller som betydningsfulde. Her er otte boligejerskabsrelaterede ændringer i skattelovgivningen, der kan påvirke din skatteregning:
så hvordan påvirker det husejere? Hjem realkreditrenter og ejendomsskatter er kun fradragsberettigede, hvis du specificerer på din tidsplan A. du specificerer typisk, hvis dine fradrag overstiger standardfradraget. Højere standard fradragsbeløb er en god ting for mange skatteydere, fordi du får det større fradrag, uanset om du lejer, ejer, giver til velgørenhed osv., Nogle skatteydere, der muligvis har købt et hjem baseret på de potentielle besparelser fra det “ekstra” fradrag (beløbet over det gamle standardfradragsbeløb), har dog ikke længere en ekstra pause for at bruge mere: de får den samme skattefordel som mange andre skatteydere.1/3 af skatteyderne det specificerede fradrag. Ifølge Det Blandede Skatteudvalg (JCT) vil dette antal falde fra 46, 5 millioner i 2017 til 18 millioner i 2018. Det betyder, at kun omkring 10% af skatteyderne vil specificere., Samlet set forventes 61% færre skatteydere at kræve specificerede fradrag i 2018.
så hvem taber? Skatteydere, der købte lidt mere hus end oprindeligt overvejet med tanken om, at de simpelthen ville afskrive det ekstra. Boostet i standardfradrag fungerer som en udligning og betyder, at det ekstra kontante udlæg ikke nødvendigvis resulterer i en skattelettelse.
2. Caps på hovedstolen for hjem pant renter fradrag., Før skattereform, hvis du specificerede dine fradrag, kunne du fratrække kvalificerende realkreditrenter til boligkøb på op til $1,000,000 plus en ekstra $ 100,000 for egenkapitalgæld. $ 1.000.000 cap anvendt på et pant på din primære bolig plus et andet hjem.
nu er nye realkreditlån begrænset til $ 750,000 med henblik på boliglån rentefradrag (for realkreditlån taget ud inden 15. December 2017 forbliver grænsen $ 1.000.000)., Ifølge data fra Internal Revenue Service (IRS), i 2015, det sidste år, hvor komplette statistikker er tilgængelige, var betalte renter det næststørste specificerede fradrag på individuelle selvangivelser, hvilket udgør næsten en fjerdedel af alle itemi .ers. Det krævede beløb i rentefradrag var $ 304, 5 milliarder ,men ifølge JCT vil dette beløb falde med $ 35 milliarder .
så hvem taber? I det umiddelbare skatteår er skatteydere, der har købt, i håb om at kapitalisere på realkreditrentefradrag, de mest berørte., Imidlertid vil hætten også ramme husejere, der i øjeblikket ejer huse i nærheden af $750,000-mærket: de kan være sværere at losse i de næste par år.
3. Begrænsninger i fradrag for nogle refinansiering. I henhold til forudgående lov, hvis du specificerede dine fradrag, kan du fratrække kvalificerende prioritetsrenter plus en ekstra $100,000 for egenkapitalgæld. Under skattereform, fradrag for renter på hjem egenkapital gæld, hvilket betyder re-fis ikke relateret til at forbedre dit hjem, er blevet elimineret.,
IRS har siden præciseret, at ” på trods af nyligt vedtagne begrænsninger på boliglån, kan skatteydere ofte stadig fratrække renter på et hjem egenkapital lån, hjem egenkapital kreditlinje (HELOC) eller andet realkreditlån, uanset hvordan lånet er mærket.”Specifikt eliminerer den nye lov fradraget for renter betalt på egenkapitallån og kreditlinjer (gennem 2026)”, medmindre de er vant til at købe, bygge eller forbedre skatteyderens hjem væsentligt, der sikrer lånet.”
så hvem taber?, Skatteydere, der lånte mod deres hjem for at finansiere store køb eller betale ned andre ikke-erhvervelse/forbedring gæld.
4. Grænser for statslige og lokale skattefradrag. Hvis du specificerer dine fradrag, kan du fratrække statslige og lokale indkomst-eller omsætningsafgifter og ejendomsskatter. Som en del af den nye lov, statslige og lokale skattefradrag forbliver på plads, men det beløb, som du kan kræve på skema A for alle statslige og lokale skatter sammen må ikke overstige $10,000 ($5,000 for gifte skatteydere arkivering separat).
hvor meget påvirker den nye lov skatteyderne?, Det største specificerede fradrag for 2015 var betalte skatter. Næsten fire ud af ti itemi .ers fratrukket skatter betalt på deres tidsplan A, der udgør en kæmpestor $553 milliarder i specificerede fradrag i 2015. Ifølge JCT forventes det samlede beløb at falde med 90 milliarder dollars.
så hvem taber? Skatteydere i høj ejendom-skat stater som Californien og te .as, såvel som dem i høj indkomst-skat stater som ne.York og Ne. Jersey., På nogle områder, regeringer arbejder på at finde måder at karakterisere skattebetalinger på, herunder variationer i statslige og lokale velgørende midler eller trusts, der ville acceptere betalinger fra skatteydere til tilfredshed med statslige og lokale skatteforpligtelser; disse betalinger vil derefter blive karakteriseret som fradragsberettigede velgørende bidrag til føderale indkomstskatteformål. IRS planlægger at udstede vejledning om sagen og har signaleret, at det vil være i overensstemmelse med “substance-over-form principper.”
5. Farvel til tab af tab., Før skattereformen kan skatteydere, der lider et økonomisk tab på grund af en naturkatastrofe, kræve fradrag for tab af tab. Tab af tab defineres som skade, ødelæggelse eller tab af din ejendom fra enhver pludselig, uventet eller usædvanlig begivenhed. Det inkluderer en orkan, oversvømmelse, tornado, ild, jordskælv eller endda vulkanudbrud. Et tab tab omfatter ikke normal slitage eller skader, der sker over tid, ligesom følge skader.
(Du kan læse mere om tab af tab her. Du kan læse mere om, hvad der ikke kvalificerede sig før her.,)
som en del af skattereformen er fradraget for tab af personlige tab ophævet bortset fra dem, der kan henføres til en føderal katastrofe.
så hvem taber? Skatteydere, der lider storm eller anden skade – som den nylige EF2 tornado i Pennsylvania – når stormen eller begivenheden ikke er klassificeret som en føderal katastrofe. I nogle tilfælde, Homeo .ner ‘ s forsikring kan afbøde omkostningerne, men husk på, at det ikke kan dække alle begivenheder. For eksempel dækker din typiske boligejers forsikring generelt ikke skader fra regn eller oversvømmelser.
6. Ikke mere PMI., Som en del af bestræbelserne på at genoplive boligmarkedet vedtog Kongressen en lov, der tillader et skattefradrag for udgifterne til PMI for boliger og ferieboliger. I henhold til loven blev præmier for realkreditforsikring (PMI) slået sammen med fradragsberettigede boliglån på linje 13 i skema A. bestemmelsen udløb, men blev fornyet med tilbagevirkende kraft for 2017. Indtil videre er det ikke blevet fornyet i 2018.
så hvem taber? Kæmper købere. På et hårdt marked kan det være vanskeligt at købe et hus., Hvis du ikke har råd til at lægge mindst 20% af købsprisen for dit hjem, vil din långiver måske have dig til at hente PMI. Boligejer betaler PMI, men fordelen strømmer til långiveren i tilfælde af en standard. Uden fradrag for PMI er processen med at købe et hjem dyrere for nogle skatteydere.
7. Pant tilgivelse udelukkelser blegne. Når en långiver skriver ud nogen del af din gæld – selv et realkreditlån – det beløb, der er tilgivet rapporteres til IRS og kan være includable som indkomst., I 2007 vedtog Kongressen Mortgage Forgiveness Debt Relief Act (MFDRA), der tilbød en undtagelse fra reglen. Under undtagelsen kunne kvalificerede husejere udelukke op til $ 2.000.000 af udledte gældsindtægter, der kan henføres til erhvervelse, opførelse eller væsentlig forbedring af et hjem.
som med PMI udløb bestemmelsen om udelukkelse af tilgivelse af realkreditlån, men blev fornyet med tilbagevirkende kraft for 2017. Indtil videre er det ikke blevet fornyet i 2018.
(Du kan læse mere om den oprindelige bestemmelse under MFDRA her.)
så hvem taber? Undervands husejere., Uden pant tilgivelse udelukkelse, det beløb, der udledes er incredible i indkomst-en potentiel dobbelt-skat-whhammy. Men tag hjerte: i nogle situationer kan lettelse stadig være tilgængelig (f.eks.
8. Ingen bevægelse på AMT. Okay, dette er mere en nik mod passivitet end handling. Den Alternative minimumsafgift (AMT) er en sekundær skat, der er indført for at forhindre de rige i kunstigt at reducere deres skatteregning ved hjælp af skattepræferenceposter., Som en del af skattereformen var mange pundits overbeviste om, at AMT ville blive ophævet, og det var – for virksomheder. AMT forbliver på plads for enkeltpersoner, men undtagelserne er blevet øget. Du kan se priserne for 2018 her.
AMT gælder kun, hvis du rapporterer visse typer indkomst, der modtager skattemæssig gunstig skattebehandling, eller hvis du kræver nogle fradrag, herunder high state& lokale skatter., Hvis disse skattepræferenceposter gælder, skal du muligvis betale AMT, hvis, efter at have tilføjet tilbage i disse justeringer, din indkomst er mere end amt-fritagelsesbeløbet for din arkiveringsstatus. (For mere om AMT, Klik her.)
så hvem taber? Middelklasse husejere i høj skat stater. De fleste skatteydere er ikke underlagt AMT: de i bunden gør ikke nok til at skulle betale det, og de øverst betaler allerede en høj skatteprocent. Det efterlader dem i midten potentielt underlagt skatten-men kun hvis du hævder visse skattepræferenceposter.,
Husk, at disse ændringer som skrevet ikke er permanente. De fleste er kun på plads for skatteårene 2018 gennem 2025, så planlæg i overensstemmelse hermed. Og hvis du traditionelt har nydt godt af skattefordelte bestemmelser for husejere, er det et godt tidspunkt at sikre dig, at din tilbageholdelse er korrekt. For mere om en skat tilbageholdelse checkup, Klik her. Klik her for at se, hvordan skattesatserne ser ud i 2018.
For mere af 2018 Mid-Year Investment and Ta.Guide, Klik her.