Lejestimater i 5 trin: hvordan kyndige udlejere indstiller at spørge husleje

ankommer til et nøjagtigt lejestimat for din ledige enhed eller udløber lejekontrakt er en blanding af kunst og videnskab. At vælge den rigtige spørger leje til din Craigslist annonce eller listingillo.Rental Manager notering handler ikke kun om leasing din enhed til den højest mulige leje. Det er også en vigtig beslutning, der påvirker din samlede vurdering af lejeboliger, din lejers Sandsynlighed for at blive og potentielt endda din evne til at refinansiere ejendommen.,

Indstilling af lejen under markedet kan tiltrække mindre ønskelige lejere, reducere din netto cash Flo.og reducere værdien af din investeringsejendom. En spørgende leje, der klart er over markedet, kan føre til langvarige ledige stillinger, øgede marketingudgifter og høj lejeromsætning.

i denne artikel vil vi se på, hvordan succesrige udlejere ankommer til et nøjagtigt markedslejestimat, før de noterer deres ledige stilling eller fornyer en lejer. Vi vil også undersøge nogle bedste praksis for at hjælpe dig med at maksimere lejeindtægterne uden at udholde mere ledig stilling end nødvendigt., Det er nogle gange en fin linje, men Spil dine kort rigtigt, og du kan ofte få det bedste fra begge verdener: en pålidelig lejer, der betaler fuld markedsleje med minimal ledig stilling.

Lejestimat: Hvorfor finde det rigtige at spørge lejeforhold

mange udlejere begår fejlen ved ikke at være opmærksom nok på sammenlignelige egenskaber og markedstendenser, når de indstiller deres spørgeleje. Som diskuteret ovenfor er der flere grunde til at få markedslejenestimatet korrekt, før du angiver din enhed.,

Hvis du vælger en asking-leje, der er for lav, kan du få år tilbage, hvis lejeren beslutter at holde sig rundt, og du ikke kan nulstille lejen til markedet på et senere tidspunkt. Afhængig af dine lokale regler, hæve husleje på en nuværende lejer kan undertiden være udfordrende, dyrt, eller endda ulovligt. I områder med lejestabiliseringsforanstaltninger, hvis du indstiller den oprindelige leje til $800, men derefter indser, at markedsleje virkelig er $1.100, kan det tage dig år at indhente markedsleje gennem minimale tilladte lejestigninger.,

selv på steder, hvor lejekontrol er et udenlandsk koncept, kan en lejeforhøjelse på 10-20% på en eksisterende lejer være nok til at vise dem døren, selvom de betalte langt under markedet. Lejere (og udlejere) har været kendt for at tage tingene personligt fra tid til anden!

lad os hurtigt overveje eksemplet på en multifamilie investeringsejendom med en samlet markedsleje på $3000 pr. Indstilling af spørger husleje på i alt $ 2900 i stedet for fuld marked kan ikke virke som sådan en big deal. Efter alt, at $ 100 forskel er kun omkring 3%.,

lille leje fald = stor erosion af værdi

hvad der måske er mindre indlysende er, at denne $100 forskel i månedlig leje kunne reducere ejendomsværdien med $20.000. Lad os bruge cap rate-formlen til at se, hvordan:

• Cap rate = NOI/markedsværdi

Antag nu, at lejeboliger i vores marked generelt handler med en 6% cap-sats. Hvordan påvirker diskontering af lejen med $ 100 pr.

• NOI / Cap rate = markedsværdi
• $1200 ($100 pr .måned 12 12 måneder)/.,06 eller 6% = $ 20,000 markedsværdiforskel

så en tilsyneladende mindre lejereduktion på 3% oversætter til et tab på $20,000 i potentiel ejendomsværdi. Det vil betale for mere end et par høje kaliber leje skøn!

flere grunde til at få dit lejestimat rigtigt

• Indstilling af lejeret tiltrækker bedre lejere, der betaler til tiden. En potentiel lejer, der har brug for en aftale under markedet for at have råd til enheden, kan have mindre buffer for uventede udgifter eller et indkomsttab.,
• Making en nøjagtig spørger leje skøn leverer nødvendige cash Flo.til at betale dine driftsudgifter og pant med minimal enhed nedetid.
• annoncering af en fair markedsleje kan hjælpe dig med at reducere den samlede ledige stilling og øge indkomsten. Hvis man beder om for meget husleje, fører det kun til en enkelt ekstra måned med ledig stilling, det er et årligt 8% top line hit til forventet indkomst.
• Cash Flo., nettodriftsindtægter, ejendomsværdi og fortjeneste maksimeres, når du lejer dine enheder til en markedsrydningsleje.,

beregning af et markedslejestimat i 5 nemme trin

nu hvor vi ved, hvorfor det er så vigtigt at indstille det rigtige markedslejestimat, lad os diskutere de fem enkle trin, Vi anbefaler at bruge til at beregne et nøjagtigt lejestimat:

#1 forskning i kvarteret

ting, der gør et kvarter godt for lejere, inkluderer let transport, opfattet sikkerhed, let adgang til vigtige faciliteter som shopping, spisning og velklassificerede skoler og kvaliteten af nærliggende virksomheder.,

#2 Revie.rental listing comps

gennemføre en undersøgelse af beder husleje for aktuelt tilgængelige enheder af sammenlignelig kvalitet i nabolaget. Spørg dig selv:

• Hvordan sammenligner de forskellige placeringer med din?
• hvad er den gennemsnitlige størrelse i kvadratfod?
• hvor mange soveværelser og badeværelser har hver sammenlignelige?
• hvad er den normale størrelse på for-og baghaven? Er der privat udendørs plads overhovedet?
• er der ekstra faciliteter som en s .immingpool, garage, pejs, opgraderet køkken og badeværelser osv.?
• er Kæledyr tilladt?, Er forsyningsselskaber inkluderet i lejen? Er der et ekstra gebyr for parkering?

#3 Fastslå markedslejen tendenser per kvadratfod

Når du ved, hvad den gennemsnitlige størrelse af tilsvarende udlejningsejendomme i dit område, eller endnu bedre den faktiske størrelse af specifikke enheder, beregne den gennemsnitlige markedsleje pr kvadratmeter:

• $1.500 per måned x 12 måneder = $18,000 / på 1.200 kvadratmeter = $15 per kvadratmeter per år eller $1.,25 per kvadratmeter per måned

#4 at Foretage justeringer efter faciliteter og funktioner

Bekvemmeligheder falder i to kategorier:

• Ejendom og enhed bekvemmeligheder, såsom en gård, swimming pool, parkering, parkering og/eller som indgår i apparater som en opvaskemaskine og/eller vaskemaskine og tørretumbler..
• faciliteter i Fællesskabet eller kvarteret, såsom parkering uden for gaden, en legeplads eller greenbelt-område, eller HOA-fitnesscenter eller andre fællesområder.

#5 analyser potentiel fremtidig konkurrence

alle lejeboliger vil have kortvarig ledig stilling på et eller andet tidspunkt, fordi lejere kommer og går., Som en tommelfingerregel er et område med en ledig stilling på 10% eller mindre ret stramt og kan indikere en evne til at skubbe lejen lidt.

et område med en høj ledig stilling, eller hvor der er et stort antal boliger eller lejligheder under opførelse, kan dog være i fare for snart at have mere udbud end efterspørgsel. Når dette sker, kan du finde dig selv konkurrerer mod nye projekter, der tilbyder betydelige incitamenter til at lokke lejere væk fra eksisterende forsyning.,

15 faktorer, der påvirker et lejestimat

som en generel regel, udlejere bør fokusere på at maksimere den aktuelle indkomst og ejendomsværdi, når de fastlægger den korrekte bede om leje. Dette inkluderer muligvis ikke notering af din enhed til den højest mulige leje. Efter vores mening er de 15 vigtigste faktorer, der påvirker et lejestimat:

1. type hjem – enfamilie vs. multifamilie
2. placering af hjemmet-nær en skole, high – end købmand eller park vs. en travl motorvej., Overvej også kvarterets funktioner-Afstand til shopping og underholdning, offentlig transport, skoler og kirker, sikkerhed og sikkerhed i området, og gåtur score i nabolaget.
3. lokale leje regler, herunder leje stabilisering ordinancer, udsættelse beskyttelse, grænser for lejeforhøjelser, etc.,
4. Størrelsen af home – baseret på pladsen optagelser, størrelsen af front-og baghaver, og værelser i forskellige størrelser
5. Antallet af soveværelser
6. Antallet af badeværelser
7. Sæsonudsving – hvordan ejendommen efterspørgslen varierer afhængigt af tid af året
8. Apparater, alder og kvalitet, herunder vaskemaskine og tørretumbler
9. Faciliteter – opdateret kampprogram, naturligt lys, nyere varme og aircondition, ekstra lagerplads, swimming pool og BBQ
10. Uden plads – baghave, gårdhave, terrasse eller balkon
11. Møbleret vs., delvis eller umøbleret
12. hjælpeprogrammer inkluderet såsom vand, kloak og affald, elektrisk eller internet
13. Kæledyr tilladt – inklusive yderligere leje eller depositum for et kæledyr
14. parkering – på-gade vs. carport eller garage
15. længden af lejekontrakt – måned-til-måned vs. seks måneder vs årlig lejeaftale

Hvor finder man markedsleje komparabler

når du leder efter lejekomparabler, er det, du virkelig laver, hvad du virkelig gør undersøger konkurrencen. Hvis en kvalificeret lejer har et valg mellem to lokale ejendomme, vælger de ofte den, der tilbyder den bedste værdi., Det er vigtigt at være konkurrencedygtig med at spørge husleje, mens man er opmærksom på forskelle i faciliteter, enhedsstørrelse og de relative fordele ved forskellige placeringer.

Online kilder til leje sammenligningsartikler

• Stessa Rent Estimate
• Zillo for
• Rentcaf for
• Craigslist
• Trulia
• Realtor.com
• Lejlighedsliste.,com

Offline kilder til ejendom, leje comparables

• Fyr udlejere
• ejendomsmæglere
• ejendomsadministration virksomheder
• Lokale leje foreninger og investering klubber

den rigtige leje bestemmelse

Når du har indstillet din spørge leje i overensstemmelse med markedet, du er tilbøjelige til at nyde konsekvent og stærkt cash flow, lavere lejer omsætning og højere samlede ejendomsværdier. Plus, vil du sandsynligvis være i stand til at betale dit pant hurtigere end forventet eller have mere fri pengestrøm til at investere i nye muligheder., Uanset hvad, vil du være et skridt tættere på økonomisk frihed.,p>for At opsummere hurtigt, at sætte den rigtige at spørge leje til din enhed eller single-familien udlejning ejendom omfatter:

• at Forske i nabolaget
• Gennemgang tilsvarende udlejningsejendomme i tilsvarende ønskeligt steder
• Fastsættelse af markedet leje per kvadratmeter
• Justering af lejebeløbet efter faciliteter og funktioner, populære med lejere
• Justering for potentielle fremtidige konkurrence