Lukning på et hus: hvad man kan forvente

Hvis du er ved at lukke på et hus, tillykke! Det var ikke let at lande en aftale på dit drømmehus på dette varme marked. Du har sandsynligvis været nødt til at ridse og klø dig for at sikre et tilbud.

efter sigtning gennem hjem lister, sikre dit tilbud var konkurrencedygtige, og hoppe gennem finansiering hoops, dit tilbud blev endelig accepteret på et hus, der er lige noget for din familie.

men nøglerne er ikke dine endnu—så hold dig på tæerne! Vær din families hjemmekøbshelt ved at vide præcis, hvad du kan forvente, når du lukker på et hus.,

hvad lukker og hvornår sker det?

lukning er det sidste trin—før det hus endelig er freakin’ yours! Din slutdato er den dag, du bliver den juridiske ejer af dit nye hjem.

i kontraktforhandlingsfasen fastsætter du (køberen) og sælgeren en slutdato, som skal være angivet på købsaftalens kontrakt. Når sælgeren har accepteret dit tilbud og alvorlige penge—penge givet for at sikre kontrakten—kan du forvente at vente et stykke tid før din faktiske slutdato.

selvom du og sælgeren kan blive enige om en slutdato, vil dine agenter sandsynligvis samarbejde med din långiver og titelbureau for at foreslå en tidslinje, der giver dem nok tid til korrekt at udføre deres afslutning af aftalen. Det kan skubbe din slutdato ud flere uger eller endda måneder efter, at dit tilbud formelt er accepteret.

Sådan forbereder du dig på at lukke på et hus

betyder det, at du kan læne dig tilbage og lade alle andre håndtere detaljerne indtil da? Aldrig i livet! Tag en dyb indånding. Du har stadig en seriøs grund til at dække, før du lukker på et hus., Her er hvad du skal gøre:

Saml dit Team

når du er så tæt på at eje et hjem, vil du ikke gøre noget dumt for at ødelægge det hele. Så sørg for, at du har et solidt team på din side, startende med en erfaren ejendomsmægler—hvis du ikke allerede har en. Du har bestemt brug for en ekspert, der kender dit lokale marked, for lad os være ærlige, ingen kan lide ubehagelige overraskelser.,

En agent kan også hjælpe dig med at skabe et netværk med andre værdifulde team medlemmer, du kan have brug for, såsom en(n):

• Spærrede officer
• Pant faglige
• Hjem inspektør
• Advokat
• Titel forsikring agent

Skabe og Gennemføre Dit Afsluttende Checkliste

Når du samler dit team af eksperter, kan de hjælpe dig med at gennemgå din kontrakt og forberede sig til afsluttende uforudsete udgifter. Lukning af uforudsete forhold er betingelser, der er anført i kontrakten, der skal være opfyldt, før hjemmetransaktionen bliver juridisk bindende., Uforudsete udgifter kan omfatte:

• hjemmeinspektion: for at beskytte dig mod en dårlig aftale skal du ansætte en hjemmeinspektør for at sikre dig, at der ikke er nogen skjulte fejl, der kan koste dig store penge, når din sælger er langt væk.
• vurdering: Dette kræves af din pantelångiver for at forhindre dem i at låne dig flere penge, end Huset er værd. Du eller din ejendomsmægler kan sørge for en professionel taksator til at estimere ejendommens nuværende markedsværdi. Vurderingsgebyret vil blive inkluderet i dine lukningsomkostninger.,
• lånedokumenter: selvom du blev forhåndsgodkendt for et lån, har du stadig et par flere bøjler at hoppe igennem for at få endelig godkendelse af din finansiering. Forbered dig ved at organisere al din dokumentation: identifikation, indkomstopgørelser (lønstubber, forms-2-formularer), aktivopgørelser (bankkonti, investeringer), forsikringsoplysninger og en kopi af kontrakten. Du har også brug for—hvis relevant-et skilsmissedekret (børnebidrag, underholdsbidrag) og konkurspapirer. For en detaljeret tjekliste eller finansieringsoplysninger skal du oprette forbindelse til en pantelångiver.,husejere forsikring: husejere forsikring er et must, fordi det dækker omkostningerne til at reparere, genopbygge eller udskifte dit nye hjem eller genstande i dit hjem, hvis det er beskadiget eller ødelagt. Typiske politikker beskytter dig også med ansvarsdækning mod ulykker i eller på din nye ejendom. Husejere forsikring er ofte kræves af en långiver og er normalt inkluderet i din månedlige pant betaling. Så sørg for at finde en god forsikringsagent, der kan hjælpe dig med at få den bedste dækning for De laveste omkostninger.,
• Endelig walkthrough: Ikke at forveksle med et hjem inspektion, den endelige gennemgang—som din ejendomsmægler vil planlægge—typisk sker 24 timer før lukketid. På dette tidspunkt skal alle sælgers ejendele ryddes fuldstændigt, bortset fra alt hvad du har aftalt at beholde. Medbring din kontrakt for at sikre, at hjemmets tilstand matcher den oprindelige aftalte tilstand. Det er trods alt, hvad et walalkthrough handler om. Test større apparater, lysarmaturer, toiletter, vinduer, døre—og dybest set alt hvad du kan tænke at teste., Tag din tid og bringe eventuelle uvelkomne overraskelser til din ejendomsmægler opmærksomhed straks.

lukning af uforudsete forhold er betingelser, der er anført i kontrakten, der skal være opfyldt, før hjemmetransaktionen bliver juridisk bindende.

Hvis nogen af disse ejendomsbetingelser er lidt uklar, skal du tale med din agent. Du må ikke underskrive eller betale for noget, du ikke forstår.

hvor lang tid tager det at lukke på et hus?

den gennemsnitlige proces for lukning på et hus tager 41 dage.(1)

hvorfor tager hjemlukkeprocessen så lang tid?, Nå, 32% af alle transaktioner støder på en form for forsinkelse eller hænge op før lukning.(2)

og—shocker—46% af forsinkelserne skyldes finansieringsproblemer.(3) Oversættelse: de fleste forsinkelser sker, fordi købere tager mere stinkin’ kredit før deres slutdato!

men hvis du fulgte Daves undervisningsprincipper, før du overvejede at købe et hjem, er du allerede helt ude af gæld med 3-6 måneders udgifter i din nødfond.

Der er ingen grund til at stable ekstra gæld oven på dit pant., Ikke alene er det dumt, men denne beslutning vil sende din pant godkendelse lige tilbage til tegnebrættet. Låne flere penge ændrer din kredit score, hvilket betyder, at din långiver bliver nødt til at holde deres næser i deres regnemaskiner til at justere din pant aftale. Ugh.en anden grund til, at lukningen kan blive forsinket, er, hvis du ikke er på forhånd med din långiver om alle dine betalingsforpligtelser (som børnebidrag). Dette kan ændre din gæld-til-indkomst-forhold-hvilket betyder flere genberegninger.

Lukningsproblemer, der forårsager forsinkelser

spænde op., Det er tid til at forberede dig på andre potentielle forsinkelser, der kan hænge op din evne til at lukke på et hus. Disse problemer kan ske når som helst efter dit tilbud—også op til og med dagen for din lukning.

Vurderingsproblemer

det er muligt, at en officiel vurdering kan være lavere end forventet. Bedømmere bruge sammenlignelige hjem salg til at beregne et hjem værdi, og i nogle områder, er hjem priserne stiger så hurtigt, at de sammenlignelige salg ikke har fanget. Du kan også ende med en lav vurdering, hvis det hjem, du køber, har funktioner, der ikke er typiske for kvarteret.,

men oftere end ikke, en lav vurdering er et advarselsskilt, du kan betale mere end hjemmet er værd. Uanset årsagen kan din långiver ikke godkende et lånebeløb for mere end den vurderede værdi af dit hjem. Hvis du ender med en lav vurdering, har du et par muligheder. Du kan:

• bede sælgeren om at sænke deres prisforlangende. (Du har måske endda en beredskab i kontrakten, der beskytter dig mod at købe et hjem for væsentligt mere end det anslåede beløb.)
• udfordre vurderingen eller anmod om en ny, hvis den indeholder forkerte oplysninger., (Tal med din ejendomsmægler om dette.)
• annullere kontrakten.
• Mød i midten med sælgeren for at betale kontanter uden for lommen.

Hvis du beslutter dig for den sidste mulighed, skal du fortsætte med forsigtighed. Tilføjelse af kontanter for at kompensere for en lav vurdering betyder, at du sandsynligvis bliver nødt til at bo i hjemmet længere for at dens værdi kan komme sig. Hvis du ikke kan forhandle en bedre aftale med sælgeren, kan din sikreste indsats være at lade hjemmet gå.,

Låneproblemer

Hvis du lavede dit tilbud på dit nye hjem, før du blev forhåndsgodkendt for et lån, vil din bank nu begynde at grave i din økonomi for at bestemme, hvor meget de er villige til at låne dig. Dette kunne gå rigtig godt-eller frygtelig forkert.

sig, at dit tilbud er på et overkommeligt hjem med en udbetaling på 10% eller mere; så er du sandsynligvis i god form for at blive godkendt til et 15-årigt fastforrentet realkreditlån med en betaling på højst 25% af din hjemløn. I dette tilfælde vil du være i stand til at betale dit pant i en rimelig tid., Enhver anden lånemulighed er en dårlig id..

for mange købere forelsker sig i hjem, de ikke har råd til. Og långivere vil gøre deres bedste for at ” gøre din Homeo .nership drømme,” men de vil gøre det med rådne finansieringsmuligheder som Justerbar-rate realkreditlån eller piggyback lån. Selv en simpel 30-årig, fast rente pant er en rip-off, der vil koste dig titusinder mere i renter og holde dig i gæld i årtier!

ideelt set skal du forhåndsgodkendes for et pant (ikke bare prækvalificeret), før du begynder at shoppe til boliger., På den måde kender du din nøjagtige prisklasse, og du vil ikke lave tilbud på boliger, du ikke har råd til.

ideelt set skal du forhåndsgodkendes for et prioritetslån (ikke bare prækvalificeret), før du begynder at handle efter boliger. På den måde kender du din nøjagtige prisklasse, og du vil ikke lave tilbud på boliger, du ikke har råd til.

hjem Inspektionsproblemer

næsten hver hjem inspektion—selv dem på nye hjem—vil dukke op nogle problemer. Nogle er mindre og kan enten ignoreres eller løses ved yderligere at forhandle vilkårene i købekontrakten.,

nogle problemer som insektangreb eller vandskader er dog advarselsskilte, som du ikke kan ignorere. Termitter, for eksempel, forårsage mere end $5 milliarder i ejendomsskade hvert år, og reparationsomkostningerne er normalt ikke dækket af grundlæggende husejere forsikring.(4) oven på reparationer skal du også betale en eksterminator for at eliminere angreb. For at give dig en ide om, hvor meget det kan være, koster kemisk udryddelse for et 2,500 kvadratmeter hjem mellem $1,800 til $3,100.(5)

og vandskader? Vi taler overalt fra $ 1.069 til $ 4.099. Det nationale gennemsnit er en kæmpestor $ 2,582!,(6) og til toppen af det hele, hvis en vandlækage har eksisteret længe nok, kan du også have et formproblem på dine hænder. Omkostningerne til en typisk skimmel oprydning projekt er mellem $ 1,116 og $ 3,364.(7)

grundproblemer og store elektriske eller VVS-problemer er også dyre at reparere og angiver potentielle igangværende problemer med hjemmet. Så meget som du elsker hjemmet eller placeringen, er det normalt bedre at gå væk end at gå ind i et hjem med dyre komplikationer.,

så meget som du elsker hjemmet eller lokationen, er det normalt bedre at gå væk end at gå ind i et hjem med dyre komplikationer.

Kvarterproblemer

hvis første gang du så dit potentielle hjem også var første gang, du nogensinde har besøgt det kvarter—køber pas på!

Tag skridt mellem nu og lukning for at sikre, at du køber et hjem i et kvalitetskvarter. Lukning er endelig, og du skal sørge for, at der ikke er skjulte problemer. Kør igennem på forskellige dage på forskellige tidspunkter af dagen., Synes folk behageligt at besøge sammen uden for deres hjem? Løber børnene rundt? Er der konstruktion i nærheden?

nye shoppingområder og ekspanderende kvarterer er tegn på et sundt samfund. Gå online og forskning de nærliggende skoler og sørg for dette er et sted, du ønsker at bo langsigtet. En hel del på et hjem er ikke det værd, hvis kvarteret er i tilbagegang.

Walalkthrough problemer

Forestil dig, om—under den sidste gennemgang—du finder noget, der er blevet beskadiget, eller du bemærker, at sælgeren fjernede noget, der skulle forblive., Processen til at løse disse problemer kan forsinke din slutdato.

papirarbejde problemer

på lukkedag, vil du underskrive din vej gennem 50-100 sider af papirarbejde. (Ja, du læser det rigtigt.) Efter ugers ventetid kan du blive fristet til at brise gennem al den forvirrende juridiske jargon bare for at blive gjort. Men dette er ikke tid til et løb til mål. Læs hver side grundigt, og vær ikke bange for at stille spørgsmål, hvis noget ikke tilføjer. Din ejendomsmægler kan hjælpe dig med at navigere de uslebne pletter.

hvor meget koster det at lukke på et hus?,

lukningsomkostninger er gebyrerne, som tredjepart opkræver, når du afslutter at købe dit hjem; disse omkostninger inkluderer normalt boliginspektionsregningen, præmie for husejerforsikring, vurderingsgebyr, kreditrapportgebyrer, advokatudgifter osv. Vær opmærksom på, at du bliver nødt til at betale nogle af disse gebyrer før den faktiske lukkedag (alvor penge, hjem inspektion).

Sådan forbereder du dig på at lukke omkostninger

mindst tre arbejdsdage før lukning skal din långiver sende dig en afsluttende oplysning., Denne formular viser alle endelige vilkår for dit lån, såsom lukningsomkostninger og detaljerne om, hvem der betaler og modtager penge ved lukning.

gennemgå hver pris omhyggeligt forud for tiden, og sammenlign den med dit oprindelige Lånestimat. Dette er den formular, du modtog kort efter, at du ansøgte, der fortalte dig den anslåede rente, månedlige betaling og de samlede lukningsomkostninger for dit lån. Hvis noget har ændret sig, spørg din långiver hvorfor.dobbelttjek dit månedlige realkreditbeløb for at være sikker på, at alt blev beregnet korrekt—og at du virkelig har råd til det., Din pant betaling bør ikke overstige 25% af din månedlige take-home løn.

Hvad skal jeg medbringe på Lukkedagen?

for at sikre, at alt går glat, skal du medbringe et par ting til din afsluttende aftale. Heldigvis giver din titelfirma repræsentant og realkreditlån officer normalt en tjekliste over alt hvad du har brug for., Denne liste indeholder:

• Foto-ID
• Udestående dokumenter eller papirarbejde til titel virksomhed eller realkreditlån officer
• Certificeret eller bankcheck, skal betales til den titel eller lukke firmaet for at lukke omkostninger, der ikke bliver trukket fra salgsprisen

Hvad Sker der på lukkedag?

Hvis du medbringer alt hvad du behøver på lukkedagen, gør dig klar til en John Hancock fest! Her er hvad du kan forvente:

• du betaler eventuelle resterende lukningsomkostninger, som angivet i din afsluttende offentliggørelse.,
• sælgeren vil underskrive dokumenter for at overføre ejendomsejerskab.
• du vil underskrive en:
  • Afviklingserklæring, der viser alle omkostninger i forbindelse med boligsalget.
  • Mortgage note med angivelse af dit løfte om at tilbagebetale lånet.
  • pant eller gerning af tillid, der sikrer realkreditnotatet.

• titelfirmaet registrerer den nye gerning i dit navn.

det lyder simpelt, men vær forberedt på et ton papirarbejde!

Hvor finder lukning sted?

for din afsluttende aftale mødes du sandsynligvis på escroeees Kontor., Escroeee vil sandsynligvis være titelfirmaet, der lovligt sikrer dit ejerskab af huset.

Hvem deltager i lukningen af et hus?

afhængigt af hvor du bor, kan de ved din afsluttende aftale omfatte dig (køberen), sælgeren, den spærrede/afsluttende agent, advokaten (som muligvis også er den afsluttende agent), en titelfirmarepræsentant, Pantelåner og ejendomsmæglere. Men hvis sælgeren forunderskriver gerningen og overfører dokumenter, behøver de sandsynligvis ikke at være der.

hvor lang tid tager det at flytte ind i et hus efter lukning?,

Du kan muligvis flytte ind i dit nye hus, så snart afslutningsaftalen slutter—medmindre sælgeren bad om at blive i huset i et stykke tid efter lukningen (som med en lejeaftale). Indflytningsdatoen skulle allerede være fastlagt og detaljeret i kontrakten.

luk med tillid!

Når du søm ned disse trin, vil du være i stand til at flytte ind i dit nye hjem! Hvis du har brug for yderligere indsigt i nogen af disse aspekter, skal du kontakte en professionel. Dave ‘ s real estate godkendte lokale udbydere (ELPs) er de bedste i dit område og kan hjælpe dig med at lukke med tillid., Find din agent!