HomeUnion Home’s håndfri ejendomsinvesteringstjeneste åbner dørene for dig at investere i en række byer og kvarterer langt fra din hjemby, som du måske ikke kender meget godt. Som investor er dette gode nyheder-Du får adgang til investeringsejendomme, som du normalt ikke ville have., Dette efterlader dig et conundrum: hvordan kan du sammenligne mulighederne og finde et hus på et ukendt marked, der lover det bedste afkast af din investering?
det hjælper ikke, at hver ejendom er forskellig. Et hus kan være lettere at leje end den næste dør. Hvert ejendomsmarked er også forskelligt på grund af forskellige økonomiske forhold, demografiske faktorer og geografi., At vide, hvad slags en tilbagevenden til at forvente for en bestemt ejendom over en lang periode, siger ti år, er vanskeligt at forudsige med stor præcision, selv om det ikke kan være så svært som at forudsige investeringsafkast, som du ville modtage ved at investere i aktiemarkedet med en aktieindeksfond.
Hvad er en Cap sats i fast ejendom?
for at estimere og sammenligne rentabiliteten af investeringsejendomme, uanset om de er enfamiliehuse eller luksuriøse højhuse, udviklede ejendomsinvestorer en simpel formel til at estimere rentabiliteten., Disse” cap-satser ” eller kapacitetsrater måler en ejendoms evne til at inddrive den oprindelige investering og levere overskud fremover.
Sådan beregnes Cap-satser
før du køber en ejendom, er det vigtigt at lære at beregne cap-satser for at få en ID.om dens potentielle afkast. Din fast ejendom cap sats svarer til netto driftsindtægter (NOI) For din investering. Det er et skøn over din pengestrømsindkomst, og hvis du har foretaget din erhvervelse kontant, er det dit investeringsafkast (ROI).,
Følg disse 4 enkle trin for at beregne fast ejendom cap sats for en bestemt ejendom.
- Begynd med at beregne den årlige nettoindkomst. Hvis du ikke ejer ejendommen, vil det være svært at kende lejeindtægterne og omkostningerne ved at opretholde og styre den. For at undersøge lokale lejepriser skal du finde annoncer for lignende egenskaber eller lejligheder i samme Postnummer.
- træk 10 procent af din samlede årlige Lejeindtægter for at tegne sig for en potentiel ledig stilling.,
- for at bestemme nettoindkomsten skal du trække alle omkostninger i forbindelse med driften af lejen: administrationsomkostninger, skatter, forsyningsselskaber, forsikring og andre udgifter såsom vedligeholdelse.
- derefter skal du dele din nettodriftsindkomst med de samlede anskaffelsesomkostninger for ejendommen, inklusive mæglergebyr, lukningsomkostninger og alle de rehabiliteringsomkostninger, der er nødvendige for at gøre det “leje klar.”Resultatet bliver din cap-sats, udtrykt som en procentdel.
den simple real estate cap rate formel antager, at erhvervelser er alle kontanter og ikke indebærer finansieringsomkostninger., Hvis du finansierer et køb, skal du medtage de årlige omkostninger til finansiering af din ejendom som en driftsudgift.
umiddelbart kan du se forholdet mellem husleje, driftsomkostninger og anskaffelsesomkostninger. Hvis omkostningerne ved at erhverve din ejendom er højere end sammenlignelige huslejer på dit marked, skal du opkræve mere leje for at opnå den samme cap-sats. Hvis du ikke kan leje ejendommen til en højere sats for at tage højde for de højere anskaffelsesomkostninger, vil din cap-sats krympe., På den anden side, hvis du kan erhverve og renovere en ejendom til mindre end sammenlignelige huslejer og leje den ud til den igangværende sats, vil din ejendomsdækningsrate stige, og din afkast vil stige. Du kan se, hvorfor tvangsauktioner og korte salg er sådan en velsignelse at “købe og holde” investorer samt svømmefødder.
Hvorfor er en fast ejendom Cap sats vigtigt for ejendomsinvestorer?
beregning af fast ejendom cap satser gør dig opmærksom på vigtigheden af at kontrollere driftsomkostningerne. Driftsomkostninger trækkes fra din lejeindtægt for at give din nettoindkomst., Hver unødvendige driftsomkostninger har den virkning at sænke din lejeindtægter. Når du kan opnå driftsomkostninger lavere end dit skøn, stiger din cap-sats og overskud.
Når du sammenligner fast ejendom cap satser, skal du sørge for at kontrollere, at alle omkostninger er inkluderet, og at du sammenligner “æbler med æbler.”For eksempel udelader nogle satser en overvejelse for ledige stillinger, mens andre ikke gør det. Det er også vigtigt at undgå at sammenligne apartment cap satser med enkelt familie huslejer., Selvom lejepriser og cap-satser for de to former for boligudlejning undertiden klumpes sammen, er de meget forskellige produkter med forskellige omkostninger og lejepriser. Endelig skal du huske, at fast ejendom cap satser altid udtrykkes som om opkøb var alle kontanter. For ejendomme, der finansieres, skal du udelade finansieringsomkostninger, når du sammenligner med andre ejendomme.
Hvad er en god Cap sats for investeringsejendomme?
hvad der udgør en god cap rate afhænger af dine investeringsmål., De fleste investorer ville overveje en ideel cap-sats, der inkluderer alle drifts-og anskaffelsesomkostninger til at være 10 procent eller bedre, selvom mange klarer sig så lavt som syv procent.
fast ejendom Cap satser efter marked
ligesom fast ejendom cap satser varierer efter ejendom, de også adskiller sig fra markedet. Driftsomkostninger, anskaffelsesomkostninger, og husleje alle varierer betydeligt. Disse faktorer er under konstant forandring med fast ejendom varebeholdninger herunder tvangsauktioner og korte salg, lokale økonomiske tendenser, leje efterspørgsel og udbud, skatter og husleje satser.,
flere ejendomsdatafirmaer leverer aktuelle markedsoplysninger om cap-satser, der er tilgængelige ved abonnement. RealtyTrac og lokale marked Monitor er tilgængelige for fast ejendom. Reis-rapporter og CBRE giver oplysninger om den kommercielle sektor. Husk, at disse kun er et begyndelsespunkt til at undersøge et marked. Dataene består af markedsdækkende gennemsnit baseret på gennemsnitlige husleje og omkostninger. Cap satser inden for et marked vil variere meget baseret på lokale nabolag betingelser samt din evne til at finde en god handel.,
nedenfor er en graf kortlægning skiftende cap satser i Detroit fra lokale Market Monitor. I samarbejde med HomeVestors udsteder Local Market Monitor også en kvartalsrangering af markeder for investorer.
Detroit Real Estate Cap Rates
Detroit real estate cap rates, 2000-2014
Her er en april 2013 ranking af bedste markeder til af en udlejningsejendom fra RealtyTrac, der viser 20 lejemarkeder ved flere vigtige målinger, herunder cash cap rates., Disse og andre tjenester udsteder lejlighedsvise placeringer af markeder for investorer.
SFR Fast Ejendom Cap Priser
Fast ejendom cap priser kan være et nyttigt ledelsesværktøj og en metode til at shoppe for markeder og individuelle egenskaber. Når man træffer en beslutning om at købe en ejendom, er de imidlertid ikke det sidste ord. For det første tager de ikke hensyn til påskønnelse, hvilket vil være en vigtig faktor i afkastet på din investering. Den fælles landbrugspolitik Sats formel tager heller ikke hensyn til den virkelige verden muligheder og risici., For eksempel, hvis du ved, at et marked er klar til at vokse, kan det være værd at investere nu og trække det ud med moderate resultater i et par år til gengæld for højere husleje, da den lokale økonomi forbedres.
uanset om du vælger at arbejde med et firma som HomeUnion, eller vove dig ud på egen hånd, er en real estate cap rate kun en måling, som du skal bruge til at undersøge dine potentielle udlejningsejendomme.