HomeUnion®’s mãos-livres de investimento imobiliário serviço abre as portas para você investir em uma variedade de cidades e bairros longe de sua cidade natal que você pode não saber muito bem. Como investidor, esta é uma ótima notícia – você tem acesso a propriedades de investimento que normalmente não teria., Isto deixa-o com um dilema: como pode comparar as oportunidades e encontrar uma casa num mercado desconhecido que promete o melhor retorno do seu investimento?
não ajuda que cada propriedade seja diferente. Uma casa pode ser mais fácil de alugar do que a do lado. Cada mercado imobiliário é também diferente devido às diferentes condições económicas, factores demográficos e geográficos., Saber que tipo de retorno esperar para uma determinada propriedade durante um longo período, digamos dez anos, é difícil de prever com muita precisão, embora possa não ser tão difícil como prever o retorno do investimento que você receberia investindo no mercado de ações com um fundo de índice de ações.o que é uma taxa máxima no sector imobiliário?
para estimar e comparar a rendibilidade das propriedades de investimento, quer se trate de habitações familiares ou de condomínios de luxo, os investidores imobiliários desenvolveram uma fórmula simples para estimar a rendibilidade., Estas “taxas de cap”, ou taxas de capacidade, medem a capacidade de uma propriedade para recuperar o investimento inicial e entregar lucros indo para a frente.
como calcular as taxas de Cap
Antes de comprar uma propriedade, é importante aprender a calcular as taxas de cap para ter uma ideia da sua taxa de retorno potencial. Sua taxa de cap imobiliário é o equivalente do rendimento operacional líquido (NOI) para o seu investimento. É uma estimativa de sua renda de fluxo de caixa e, se você fez sua aquisição em dinheiro, é o seu retorno sobre o investimento (ROI).,
siga estes 4 passos simples para calcular a taxa de cap para uma determinada propriedade.começa por calcular o rendimento líquido anual. Se você não possui a propriedade, vai ser difícil saber a renda de aluguel e os custos envolvidos em mantê-la e geri-la. Para pesquisar taxas de aluguer locais, encontrar anúncios para Propriedades ou apartamentos semelhantes no mesmo código postal.subtraia 10% do seu total anual de renda para responder por uma potencial vaga.,
A simples fórmula da taxa máxima sobre imóveis assume que as aquisições são todas em dinheiro e não envolvem encargos financeiros., Se você está financiando uma compra, você precisa incluir os custos anuais de financiamento de sua propriedade como uma despesa operacional.imediatamente você pode ver as relações entre rendas, custos operacionais e custos de aquisição. Se o custo de aquisição de sua propriedade é maior do que as rendas comparáveis em seu mercado, você vai ter que cobrar mais renda para alcançar a mesma taxa máxima. Se você não pode alugar a propriedade a uma taxa mais elevada para explicar o custo de aquisição mais elevado, a sua taxa de cap vai encolher., Por outro lado, se você pode adquirir e renovar uma propriedade por rendas inferiores a comparáveis e alugá-la à taxa corrente, a sua taxa de cap imobiliário vai subir e a sua taxa de Retorno Vai subir. Você pode ver por que as execuções hipotecárias e vendas curtas são uma grande vantagem para “comprar e manter” investidores, bem como barbatanas.porque é que uma taxa de Cap do sector imobiliário é importante para os investidores imobiliários?o cálculo das taxas do limite máximo imobiliário faz com que tenha consciência da importância de controlar os custos operacionais. Os custos operacionais são subtraídos do seu rendimento de aluguer para dar o seu rendimento líquido., Cada custo operacional desnecessário tem o efeito de reduzir sua renda. Quando você pode atingir custos operacionais inferiores à sua estimativa, a sua taxa de cap e lucros aumentam.ao comparar as taxas do limite máximo imobiliário, certifique-se de verificar que todos os custos estão incluídos e que está a comparar maçãs com maçãs.”Por exemplo, algumas tarifas deixam de fora uma consideração para as vagas, enquanto outras não. Também é importante evitar comparar taxas de limite de Apartamento com aluguéis de família., Embora as taxas de aluguel e as taxas de limite para as duas formas de aluguel residencial são por vezes lumped juntos, eles são produtos muito diferentes com custos e taxas de aluguel diferentes. Por último, lembre-se que as taxas de cap imobiliário são sempre expressas como se as aquisições fossem todas em dinheiro. Para propriedades que são financiadas, deixar de fora os encargos financeiros quando comparados com outros imóveis.
o que é uma boa taxa de Cap Para propriedades de investimento?
o que constitui uma boa taxa de cap depende dos seus objetivos de investimento., A maioria dos investidores consideraria uma taxa de cap ideal que inclui todos os custos operacionais e de aquisição para ser 10 por cento ou melhor, embora muitos fazem bem como baixo como sete por cento.
taxas do limite máximo imobiliário Por mercado
assim como as taxas do limite máximo imobiliário diferem por propriedade, também diferem por mercado. Os custos operacionais, os custos de aquisição e as rendas variam significativamente. Estes factores estão constantemente a mudar com os inventários imobiliários, incluindo execuções hipotecárias e vendas a descoberto, tendências económicas locais, procura e oferta de arrendamento, impostos e taxas de aluguer.,várias empresas de dados imobiliários fornecem informação corrente, mercado A mercado, sobre as taxas de cap disponíveis por assinatura. Imobiliária e Monitor de mercado Local estão disponíveis para imóveis residenciais. Os relatórios Reis e CBRE fornecem informações sobre o sector comercial. Tenha em mente que estes são apenas um ponto inicial para pesquisar um mercado. Os dados consistem em médias de mercado baseadas em rendas e custos médios. As taxas de Cap dentro de um mercado vai variar amplamente com base nas condições locais da vizinhança, bem como a sua capacidade de encontrar um bom negócio.,
abaixo está um gráfico que mapeia as taxas de variação de cap em Detroit a partir do monitor do mercado Local. Em parceria com os visitantes, o Local Market Monitor também emite uma classificação Trimestral dos mercados para os investidores.
Detroit Real Estate Cap Rates
Detroit real estate cap rates, 2000-2014
, Estes e outros serviços emitem classificações ocasionais de mercados para os investidores.
SFR Imóveis Taxas de capitalização
imóveis taxas de capitalização pode ser uma útil ferramenta de gestão de uma forma útil para fazer compras para os mercados e propriedades individuais. Ao tomar uma decisão sobre a compra de uma propriedade, no entanto, eles não são a palavra final. Por um lado, eles não levam em conta a apreciação, que será um fator importante no retorno de seu investimento. A fórmula da taxa da PAC também não tem em conta as oportunidades e os riscos no mundo real., Por exemplo, se você sabe que um mercado está prestes a crescer, pode valer a pena investir agora e endurecê-lo com resultados moderados por um par de anos em troca de rendas mais elevadas à medida que a economia local melhora.se você optar por trabalhar com uma empresa como a Homeun®, ou se aventurar por conta própria, uma taxa de cap imobiliário é apenas uma métrica que você deve usar para vetar suas potenciais propriedades de aluguel.