chegando a uma estimativa precisa de renda para a sua unidade vago ou expirar o arrendamento é uma mistura de arte e ciência. Escolher o direito de pedir o aluguel para o seu anúncio Craigslist ou a listagem de gerente de aluguel Zillow não é apenas sobre leasing sua unidade na maior renda possível. É também uma decisão fundamental que afeta a avaliação geral da sua propriedade de aluguel, a probabilidade do seu inquilino de ficar, e potencialmente até mesmo a sua capacidade de refinanciar a propriedade.,definir a renda abaixo do mercado pode atrair inquilinos menos desejáveis, reduzir o fluxo de caixa líquido e reduzir o valor da sua propriedade de investimento. Uma renda que está claramente acima do mercado pode levar a vagas prolongadas, aumento das despesas de marketing e alta rotação de inquilinos.neste artigo, vamos ver como os proprietários bem sucedidos chegam a uma estimativa precisa da renda do mercado antes de listar a sua vaga ou renovar um inquilino. Também examinaremos algumas boas práticas para ajudá-lo a maximizar a renda de aluguel sem suportar mais vagas do que o necessário., Às vezes é uma linha ténue, mas jogar as cartas certas e você pode muitas vezes ter o melhor de ambos os mundos: um inquilino confiável pagando a renda total do mercado com o mínimo de vagas.
Rent estimate: Why finding the right asking rent matters
muitos landlords cometem o erro de não prestar atenção suficiente para propriedades comparáveis e tendências de mercado quando estabelecem suas rendas solicitadas. Como discutido acima, há várias razões para obter a estimativa de renda do mercado correto antes de você listar os assuntos da sua unidade.,
escolher uma renda que é muito baixa pode fazer-lhe recuar anos se o inquilino decidir ficar e você não pode repor a renda no mercado em uma data posterior. Dependendo da sua regulamentação local, aumentar as rendas em um inquilino atual pode às vezes ser desafiador, caro, ou até mesmo ilegal. Em áreas com medidas de estabilização da renda, Se você definir o aluguel inicial em US $ 800 ,mas, em seguida, perceber que as rendas do mercado são realmente US $ 1.100, pode levar anos para alcançar as rendas do mercado através de aumentos mínimos permitidos de renda.,mesmo em locais onde o controlo da renda é um conceito estrangeiro, um aumento de 10-20% da renda de um inquilino já existente pode ser suficiente para lhes mostrar a porta, mesmo que pagassem bem abaixo do mercado. Inquilinos (e proprietários) têm sido conhecidos por levar as coisas pessoalmente de vez em quando!vamos rapidamente considerar o exemplo de uma propriedade de investimento multifamiliar com rendas totais de mercado de US $3000 por mês. Definir as rendas pedindo em um total de $2900 em vez de mercado completo pode não parecer tão grande coisa. Afinal, essa diferença de 100 dólares é apenas de cerca de 3%.,
pequena diminuição da renda = grande erosão do valor
o que é talvez menos óbvio é que esta diferença de $ 100 na renda mensal poderia diminuir o valor da propriedade em $20.000. Vamos usar a fórmula da taxa de cap para ver como:
- taxa de Cap = NOI / valor de mercado
agora, assumir que em nossas propriedades de aluguel de mercado geralmente comercializam a uma taxa de cap de 6%. Como é que descontar o aluguel em $100 por mês afeta o valor da propriedade?
- NOI/taxa de Cap = valor de mercado
- $1200 ($100 por mês x 12 meses)/.,06 ou 6% = $ 20.000 diferença de valor de mercado
assim, uma redução de renda aparentemente menor de 3% se traduz em uma perda de $20.000 no valor potencial da propriedade. Isso vai pagar mais do que algumas estimativas de renda de alto calibre!
mais razões para acertar a sua estimativa de renda
- A definição do direito de renda atrai melhores inquilinos que pagarão a tempo. Um potencial inquilino que precisa de um negócio abaixo do mercado para pagar a unidade pode ter menos amortecedor para despesas inesperadas ou uma perda de rendimento.,fazer uma estimativa precisa do aluguel fornece o fluxo de Caixa necessário para pagar suas despesas operacionais e hipoteca com o mínimo de tempo de inatividade da unidade.Publicidade uma renda de mercado justo pode ajudá-lo a reduzir a oferta global e aumentar o rendimento. Se pedir muito aluguel leva a apenas um único mês adicional de vaga, isso é um anualizado 8% top line hit para a renda esperada.fluxo de Caixa, rendimento operacional líquido, valor da propriedade e lucro são maximizados quando você arrenda suas unidades em uma renda compensadora de mercado.,
Cálculo de um mercado alugar estimar em 5 passos fáceis
Agora que sabemos por que a definição de direito do mercado de aluguel estimativa é tão importante, vamos discutir os cinco passos fáceis recomendamos utilizar para calcular um precisa alugar estimativa:
#1 Pesquisa bairro
Coisas que fazem com que um bairro bom para locatários incluem a facilidade de transporte, à percepção de segurança, a facilidade de acesso a chave de amenidades como lojas, restaurantes, e bem avaliado escolas, e a qualidade das empresas nas proximidades.,
#2 Review rental listing comps
Conduct a survey of asking rents for currently available units of comparable quality in the neighborhood. Pergunte a si mesmo:
- Como é que os vários locais se comparam aos seus?qual é o tamanho médio dos pés quadrados?quantos quartos e casas de banho têm cada um comparável?qual é o tamanho normal do pátio da frente e das Traseiras? Há algum espaço privado ao ar livre?existem comodidades extras como piscina, garagem, lareira, cozinha e casas de banho, etc.?são permitidos animais de estimação?, Os serviços públicos estão incluídos na renda? Há uma taxa extra para estacionar?
#3 Determinar a renda do mercado tendências por pé quadrado
uma Vez que você sabe o que o tamanho médio dos comparável imóveis para locação em sua área, ou melhor ainda, o real tamanho das unidades específicas, calcule a média do mercado de aluguel por metro quadrado:
- $1.500 por mês x 12 meses = us $18.000 / de 1.200 pés quadrados = $15 por metro quadrado por ano ou us $1.,25 por metro quadrado por mês
#4 Faça os ajustes para amenidades e características
Comodidades enquadram em duas categorias:
- Propriedade e unidade de amenidades como um quintal, piscina, estacionamento e/ou incluídos aparelhos como máquina de lavar loiça e/ou máquina de lavar e secar roupa..comodidades da Comunidade ou da vizinhança, tais como estacionamento fora da rua, parque infantil ou área de greenbelt, ou ginásio HOA ou outras áreas comuns.
#5 Analisar a potencial concorrência futura
Todas as propriedades de aluguer terão uma vaga de curto prazo em um momento ou outro, porque os inquilinos vêm e vão., Como regra geral, uma área com uma taxa de vacância de 10% ou menos é bastante apertada e pode indicar uma capacidade de empurrar rendas um pouco.no entanto, uma área com uma elevada taxa de vagas, ou onde há um grande número de casas ou apartamentos em construção, pode correr o risco de ter em breve mais oferta do que procura. Quando isso acontece, você pode encontrar-se competindo contra novos projetos que estão oferecendo incentivos significativos para atrair os inquilinos para longe da oferta existente.,como regra geral, os latifundiários devem concentrar-se na maximização do rendimento corrente e do valor da propriedade ao determinar a renda devida. Isto pode ou não incluir a listagem da sua unidade na renda mais alta possível. Em nossa opinião, os 15 fatores mais importantes que afetam uma estimativa de renda são:
- tipo de casa – família única vs. multifamília
- localização da casa-perto de uma escola, Mercearia high – end ou parque vs. uma rodovia movimentada., Também considere as características do bairro-distância para compras e entretenimento, transporte público, escolas e igrejas, segurança e segurança da área, e a trilha da caminhada do bairro.regulamentos locais de renda, incluindo ordenanças de estabilização de rendas, proteções de despejo, limites de aumento de renda, etc.,
- Tamanho da casa – com base na metragem quadrada, tamanho da frente e quintais, e sala de tamanhos
- Número de quartos
- Número de casas-de-banho
- Sazonalidade – como propriedade a demanda varia de acordo com o tempo do ano
- Aparelhos de idade e de qualidade, incluindo máquina de lavar e secar roupa
- Comodidades – atualizado luminárias, luz natural, mais recente aquecimento e ar condicionado, armazenamento extra, piscina, e CHURRASQUEIRA
- Fora do espaço – quintal, pátio, terraço ou varanda
- Mobilado vs., parcial ou sem mobília
- Utilitários incluídos, tais como água, esgoto e lixo, elétrico ou internet
- Animais de estimação admitidos – incluindo adicionais alugar ou depósito para um animal de estimação
- Estacionamento – na-rua vs. garagem ou garagem
- Duração do contrato de arrendamento – mês-a-mês vs. seis meses vs anual de contrato de arrendamento
Onde encontrar mercado alugar comparáveis
Quando você olhar para alugar comparáveis, o que você está fazendo realmente está pesquisando a concorrência. Se um inquilino qualificado tem uma escolha entre duas propriedades locais, eles muitas vezes escolher o que oferece o melhor valor., É importante ser competitivo em pedir rendas ao mesmo tempo em que prestar atenção às diferenças nas comodidades, tamanho da unidade, e as vantagens relativas de vários locais.fontes de renda em linha para os Serviços de aluguer comparáveis em linha. estimativa de renda de Stessa. Realtor.com ApartmentList.,fontes Offline para os bens imobiliários comparáveis rendas locais associações de aluguer e clubes de investimento estabelecimento do direito de renda ao nível do mercado, é provável que desfrute de um fluxo de dinheiro consistente e forte, de um menor volume de negócios e de uma maior propriedade Global. valores. Além disso, você provavelmente será capaz de pagar a sua hipoteca mais rápido do que o esperado ou ter mais fluxo de caixa livre para investir em novas oportunidades., Seja como for, estarás um passo mais perto da Liberdade Financeira.,p>Para recapitular rapidamente, estabelecendo o direito de pedir alugar para a sua unidade ou a família de um único imóvel para arrendamento inclui:
- Pesquisando o bairro
- Revisão comparável aluguer de propriedades da mesma forma desejável locais
- Determinar o mercado de aluguel por metro quadrado
- Ajustar o valor da renda para amenidades e características populares com os inquilinos
- Ajustar para um futuro concorrência
Controlar o seu aluguer de propriedade de desempenho para LIVRE
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