Ci sono un sacco di nuove leggi in California e in particolare a Oakland che colpiscono proprietari e inquilini, e oggi siamo concentrati sulla Sezione 8.
Steve Rosenberg, VP of Investor Education presso Mynd Property Management e Giles Imrie, VP of Corporate Counsel presso Mynd stanno parlando di ciò che i proprietari di immobili in affitto possono e non possono fare quando sono proprietà pubblicitarie e residenti di screening che hanno Sezione 8 buoni abitativi.,
Accettando le applicazioni residenti della sezione 8
A partire dal 1 ° gennaio 2020, la California ha implementato due fatture che richiedono essenzialmente ai proprietari di accettare la Sezione 8 o i buoni casa come fonte di reddito dai richiedenti.
I proprietari di immobili in affitto non possono discriminare un richiedente o negare l’applicazione solo perché hanno un buono per l’alloggio. Questo esisteva in alcune città della California prima di gennaio 1, ma ora è un requisito in tutto lo stato.,
Contro di accettare le applicazioni della Sezione 8
In precedenza, era comune per i proprietari di immobili pubblicizzare che non partecipavano alla Sezione 8 e non prendevano in considerazione i residenti che avevano quel buono per l’alloggio. Questo era comune perché partecipare al programma Sezione 8 era un onere amministrativo. Ci sono molti ostacoli da attraversare, tra cui un’ispezione a casa, un’abitabilità verificata e una residenza approvata. Il ritardo nell’ottenere approvato e preparato potrebbe costare un sacco di soldi.,
Pro di accettare Sezione 8 Applicazioni
La maggior parte dei proprietari non erano disposti ad accettare Sezione 8 residenti; in realtà è un programma che molti proprietari apprezzano perché è una fonte di reddito garantita. Sai che l’affitto arriverà ogni mese perché viene da un’agenzia governativa e non da un individuo.
Ma per la maggior parte dei proprietari, il processo di Sezione 8 semplicemente non valeva la pena.,
Implementa le modifiche nella pubblicità della tua proprietà in affitto a Oakland
I gestori immobiliari, i proprietari e gli investitori della California devono interrompere la pubblicità indipendentemente dal fatto che accettino o meno i candidati della Sezione 8. Non si può discriminare chiunque abbia un buono alloggio, il che significa che non si può esprimere che si preferisce Sezione 8 candidati non si applicano. I tuoi materiali di marketing stampati e la tua pubblicità online devono essere rivisti per assicurarti di essere conforme a questa nuova legge.
Devi trattare tutti i candidati allo stesso modo.,
La sezione 8 è considerata Reddito
Molti investitori potrebbero chiedersi perché questo sia ora richiesto.
L’implicazione tecnica è che la Sezione 8 buoni per l’alloggio o uno qualsiasi di questi buoni descritti devono essere considerati fonti di reddito protette. Se hai bisogno di tipi specifici di reddito solo da fonti specifiche, stai discriminando i potenziali residenti. Quindi, non è più possibile scegliere di non considerare un buono alloggio come parte del reddito di un richiedente.,
Mantieni la conformità alla sezione 8
Come potresti aspettarti, ci sono alcuni gruppi di difesa degli inquilini là fuori che stanno già facendo alcuni test visitando siti Web e controllando i portali delle applicazioni. Stanno facendo telefonate cercando di ottenere i proprietari di immobili a cadere nella trappola e dire che non accettano Sezione 8 o buoni casa.
Quindi, ti consigliamo di essere vigile con la tua conformità. Se non hai già rimosso un linguaggio come questo dal tuo materiale di marketing e applicazione, devi farlo immediatamente.,
C’erano un certo numero di proprietari di proprietà in affitto di Oakland che stavano scegliendo di non partecipare alla Sezione 8 semplicemente a causa degli oneri amministrativi e dei vincoli di tempo per ottenere la proprietà occupata e l’affitto in arrivo.
Sfortunatamente, questa legislazione non affronta o risolve il problema alla radice sottostante con i programmi di voucher abitativi. Ognuno è gestito da una diversa associazione abitativa con un insieme separato di requisiti amministrativi.
Se risolvessero il problema della coerenza e dell’efficienza, scoprirebbero che il problema si prenderebbe cura di se stesso.,
Mantieni criteri di screening equi e coerenti
Ora sei tenuto a consentire ai candidati della Sezione 8 e dei voucher per l’alloggio di partecipare come tutti gli altri, ma questo non significa che nessuno dei tuoi altri criteri di screening debba essere modificato in alcun modo. Si può ancora avere gli stessi criteri di credito e richiedono la stessa verifica del reddito.
L’unica modifica con i criteri di reddito è che si può solo guardare la parte dell’affitto che il residente pagherà, non l’intero affitto stesso.,
Ecco un esempio:
Se il tuo criterio di noleggio dice che un residente deve guadagnare tre volte l’importo dell’affitto ogni mese, dovrai considerare tre volte l’importo di ciò che il residente della Sezione 8 pagherebbe. Quindi, se sono responsabili solo di $300 del loro pagamento di noleggio e il voucher si prende cura del resto, è necessario cercare un reddito che soddisfi o superi $900 da quel residente.
Ci sono due fatture sorelle in atto. Il secondo disegno di legge non designare buoni e aggiunge anche il personale militare e veterani come classi protette quando si tratta di fonte di reddito., Quindi tutte e tre queste classi protette hanno ora un livello di protezione più elevato in base alle leggi sulla discriminazione esistenti e nuove.
Oakland Rental Trends and Industry Best Practice
È difficile dire se questo diventerà un requisito nazionale nel tempo. E ‘ iniziato con le città, e un bel paio di città della California stavano già facendo questo. Potrebbe essere iniziato a Los Angeles, e poi si è trasferito attraverso lo stato da lì., Ogni volta che una grande città influenza qualcosa, altre città iniziano a raccoglierlo. E ci sono alcune organizzazioni per i diritti degli inquilini molto potenti in California, e hanno lavorato duramente per approvare questo disegno di legge e le leggi sul controllo degli affitti. California e Washington sono una sorta di front runners e poi Colorado è veloce da seguire come le nuove tendenze di noleggio e modelli tendono a muoversi verso est.
Come proprietario di un immobile in affitto Oakland, quello che si ha realmente bisogno di sapere è che bisogna stare attenti con la vostra pubblicità e il vostro processo di screening., Non è più possibile rifiutare una domanda da un potenziale residente che fa parte del programma Sezione 8 o ha un buono alloggio.
Wrapping Up
Sappiamo che questo può complicarsi, ed è un ottimo momento per considerare di lavorare con una società di gestione immobiliare Oakland se non lo sei già. Siamo in grado di aiutare, in modo da contattarci al Mynd Property Management.
Tieni d’occhio questo spazio del blog, perché ti aggiorneremo frequentemente su come questa legge prende forma e su quali altre cose potrebbe portare.