Der er en masse nye love i Californien og specielt i Oakland, der påvirker udlejere og lejere, og i dag er vi fokuseret på i Afsnit 8. Steve Rosenberg, VP for investoruddannelse hos Mynd Property Management og Giles Imrie, VP for virksomhedsrådgiver hos Mynd taler om, hvad udlejningsejendomme kan og ikke kan gøre, når de reklamerer for ejendomme og screener beboere, der har Sektion 8 boligkuponer.,
accept af Afsnit 8 residente ansøgninger
effektiv 1.januar 2020 implementerede Californien to regninger, der i det væsentlige kræver, at udlejere accepterer afsnit 8 eller boligkuponer som indkomstkilde fra ansøgere.
udlejningsejendomme kan ikke diskriminere en ansøger eller nægte ansøgningen, bare fordi de har en boligkupon. Dette eksisterede i visse Californien byer før januar 1, Men nu er det en state .ide krav.,
ulemper ved at acceptere afsnit 8 applikationer
tidligere var det almindeligt, at ejendomsejere annoncerede, at de ikke deltog i Afsnit 8, og ville ikke overveje nogen beboere, der havde den boligkupon. Dette var almindeligt, fordi deltagelse i Afsnit 8-programmet var en administrativ byrde. Der er mange forhindringer at krydse, herunder en hjemmeinspektion, verificeret beboelighed og et godkendt ophold. Forsinkelsen med at blive godkendt og forberedt kan koste en masse penge.,fordele ved at acceptere afsnit 8 applikationer
de fleste ejere var ikke uvillige til at acceptere afsnit 8 beboere; det er faktisk et program, som mange udlejere sætter pris på, fordi det er en garanteret indtægtskilde. Du ved, at lejen kommer ind hver måned, fordi den kommer fra et regeringsorgan og ikke en person.
men for de fleste ejere var afsnit 8-processen simpelthen ikke værd at bruge deres tid.,
gennemføre ændringer i din Oakland Rental Property Advertising
Californiens ejendomsadministratorer, udlejere og investorer er nødt til at stoppe reklamer, uanset om de accepterer afsnit 8 ansøgere. Du kan ikke diskriminere nogen med en boligkupon, hvilket betyder, at du ikke kan udtrykke, at du foretrækker, at Afsnit 8 ansøgere ikke ansøgte. Dit trykte marketingmateriale og din onlineannoncering skal gennemgås for at sikre, at du overholder denne nye lov.
Du skal behandle alle ansøgere lige.,
afsnit 8 betragtes som indkomst
mange investorer undrer sig måske over, hvorfor dette nu er påkrævet.
den tekniske implikation er, at Afsnit 8 boligkuponer eller nogen af disse værdikuponer, der beskrives, skal betragtes som beskyttede indtægtskilder. Hvis du kun har brug for bestemte former for indkomst fra bestemte kilder, diskriminerer du potentielle beboere. Så du kan ikke længere vælge ikke at overveje en boligkupon som en del af en ansøgers indkomst.,
Oprethold afsnit 8 Compliance
som du måske har forventet, er der nogle lejers fortalergrupper derude, der allerede udfører nogle test ved at besøge websebsteder og kontrollere applikationsportaler. De foretager telefonopkald, der prøver at få ejendomsejere til at falde i fælden og siger, at de ikke accepterer afsnit 8 eller boligkuponer.
så vi anbefaler, at du er opmærksom på din overholdelse. Hvis du ikke allerede har fjernet sprog som dette fra dit marketing-og applikationsmateriale, skal du gøre det med det samme.,
Der var en række Oakland udlejningsejendomme ejere, der valgte at ikke deltage i Afsnit 8 simpelthen på grund af den administrative byrde og tidspres i at få ejendommen besat og leje kommer.
desværre adresserer eller løser denne lovgivning ikke det underliggende rodproblem med boligkuponprogrammer. Hver enkelt drives af en anden boligforening med et separat sæt administrative krav.
Hvis de ville løse problemet med konsistens og effektivitet, ville de opdage, at problemet ville tage sig af sig selv.,
Oprethold retfærdige og konsistente screeningskriterier
du er nu forpligtet til at tillade applicants 8 og boligkuponansøgere at deltage ligesom alle andre, men dette betyder ikke, at nogen af dine andre screeningskriterier skal ændres på nogen måde. Du kan stadig have de samme kreditkriterier og kræve den samme indkomstverifikation.
den eneste ændring med indkomstkriterierne er, at du kun kan se på den del af lejen, som beboeren betaler, ikke hele lejen selv.,
Her er et eksempel:
Hvis dine lejekriterier siger, at en beboer skal tjene tre gange lejebeløbet hver måned, skal du overveje tre gange størrelsen af, hvad afsnit 8 beboer ville betale. Så hvis de kun er ansvarlige for $300 af deres lejebetaling, og kuponen tager sig af resten, skal du kigge efter indkomst, der opfylder eller overstiger $900 fra denne beboer.
Der er to søsterregninger på plads. Den anden regning udpeger værdikuponer, og den tilføjer også militært personale og veteraner som beskyttede klasser, når det kommer til indtægtskilde., Så alle tre af disse beskyttede klasser har nu et øget beskyttelsesniveau i henhold til eksisterende og nye diskriminationslove.
Oakland Rental Trends and Industry Best Practices
det er svært at sige, om dette vil blive et nationalt krav over tid. Det startede med byerne, og en hel del Californiens byer gjorde allerede dette. Det kan have startet i Los Angeles, og så flyttede det ud gennem staten derfra., Hver gang en stor by påvirker noget, begynder andre byer at samle det op. Og der er nogle meget magtfulde lejerrettighedsorganisationer i Californien, og de har arbejdet hårdt for at videregive denne regning såvel som lejekontrollovene. Californien og .ashington er slags frontløbere, og derefter er Colorado hurtig at følge, da de nye lejetrends og mønstre har en tendens til at bevæge sig mod øst.
som ejer af Oakland-udlejningsejendomme er det, du virkelig har brug for at vide, at du skal være forsigtig med din annoncering og din screeningsproces., Du kan ikke længere nægte en ansøgning fra en potentiel beboer, der er en del af Afsnit 8-programmet eller har en boligkupon.
indpakning af
Vi ved, at dette kan blive kompliceret, og det er en god tid at overveje at arbejde med et Oakland ejendomsadministrationsselskab, hvis du ikke allerede er det. Vi kan hjælpe, så kontakt os på Mynd Property Management.
Hold øje med dette BlogRum, fordi vi opdaterer dig ofte om, hvordan denne lov tager form, og hvilke andre ting det kan føre til.