Er zijn veel nieuwe wetten in Californië en specifiek in Oakland die invloed hebben op verhuurders en huurders, en vandaag zijn we gericht op Sectie 8. Steve Rosenberg, VP van Investor Education bij Mynd Property Management en Giles Imrie, VP van Corporate Counsel bij Mynd praten over wat eigenaren van huurwoningen wel en niet kunnen doen als ze onroerend goed adverteren en bewoners screenen die sectie 8 woonvouchers hebben.,
acceptatie van Section 8 Resident Applications
Met ingang van 1 januari 2020 heeft Californië twee wetten geïmplementeerd die in wezen vereisen dat verhuurders Sectie 8 of huisvestingsvouchers accepteren als inkomstenbron van aanvragers.
verhuureigenaren kunnen een aanvrager niet discrimineren of de aanvraag weigeren alleen omdat ze een woonvoucher hebben. Dit bestond in bepaalde steden van Californië voor 1 januari, maar nu is het een staatsbreed vereiste.,
nadelen van het accepteren van Sectie 8-aanvragen
voorheen was het gebruikelijk dat eigenaren van onroerend goed adverteerden dat zij niet deelnamen aan Sectie 8, en dat zij geen bewoners zouden overwegen die die woonvoucher hadden. Dit was gebruikelijk omdat deelname aan het Sectie 8-programma een administratieve last was. Er zijn veel hindernissen te overbruggen, waaronder een huisinspectie, geverifieerde bewoonbaarheid, en een goedgekeurde residentie. De vertraging in het krijgen goedgekeurd en voorbereid kan veel geld kosten.,
voordelen van het accepteren van Sectie 8 applicaties
De meeste eigenaren waren niet onwillig om Sectie 8 bewoners te accepteren; het is eigenlijk een programma dat veel verhuurders waarderen omdat het een gegarandeerde bron van inkomsten is. Je weet dat de huur elke maand komt omdat het van een overheidsinstantie komt en niet van een individu.
maar voor de meeste eigenaren was het Section 8 proces gewoon niet de moeite waard.,
wijzigingen in uw Oakland Huurwoningen adverteren
Californische vastgoedbeheerders, verhuurders en investeerders moeten stoppen met adverteren, ongeacht of zij Sectie 8 aanvragers accepteren. U kunt niet discrimineren tegen iedereen met een woning voucher, wat betekent dat u niet kunt uitdrukken dat u liever Sectie 8 aanvragers niet van toepassing. Uw gedrukte marketingmateriaal en uw online advertenties moeten worden herzien om ervoor te zorgen dat u voldoet aan deze nieuwe wet.
u moet alle aanvragers gelijk behandelen.,
Sectie 8 wordt beschouwd als inkomsten
veel beleggers vragen zich misschien af waarom dit nu nodig is.
de technische implicatie is dat Sectie 8 huisvestingsvouchers of een van deze vouchers die worden beschreven als beschermde bronnen van inkomsten moeten worden beschouwd. Als je alleen specifieke soorten inkomsten uit specifieke bronnen nodig hebt, discrimineer je potentiële bewoners. U kunt er dus niet meer voor kiezen om een woonbon niet te beschouwen als onderdeel van het inkomen van een aanvrager.,
handhaaf Sectie 8 Compliance
zoals u wellicht had verwacht, zijn er enkele belangengroepen van huurders die al enkele tests uitvoeren door websites te bezoeken en toepassingsportals te controleren. Ze maken telefoontjes om eigenaren van onroerend goed in de val te laten lopen en te zeggen dat ze Sectie 8 of huisvestingsvouchers niet accepteren.
daarom raden wij u aan waakzaam te zijn met uw compliance. Als u dit soort taal nog niet uit uw marketing-en applicatiemateriaal hebt verwijderd, moet u dit onmiddellijk doen.,
Er waren een aantal eigenaren van Oakland rental property die ervoor kozen niet deel te nemen aan Sectie 8, enkel en alleen vanwege de administratieve lasten en de tijdslimieten om het onroerend goed bezet te krijgen en de huur binnen te komen.
helaas pakt deze wetgeving het onderliggende probleem met housing voucher programma ‘ s niet aan of lost deze niet op. Elke woning wordt beheerd door een andere woningcorporatie met een aparte reeks administratieve vereisten.
als ze het probleem van consistentie en efficiëntie zouden oplossen, zouden ze merken dat het probleem zichzelf zou oplossen.,
handhaaf eerlijke en consistente Screeningscriteria
u bent nu verplicht om Sectie 8 en housing voucher aanvragers toe te staan om deel te nemen, net als iedereen, maar dit betekent niet dat een van uw andere screeningscriteria op enigerlei wijze moet worden gewijzigd. U kunt nog steeds dezelfde kredietcriteria hebben en dezelfde inkomstencontrole vereisen.
de enige verandering met de inkomenscriteria is dat je alleen kunt kijken naar het deel van de huur dat de bewoner zal betalen, niet de volledige huur zelf.,
Hier is een voorbeeld:
als uw huurcriteria zeggen dat een inwoner driemaal het bedrag van de huur per maand moet verdienen, moet u drie keer het bedrag overwegen van wat de sectie 8 inwoner zou betalen. Dus als ze verantwoordelijk zijn voor slechts $ 300 van hun huurbetaling en de voucher zorgt voor de rest, je nodig hebt om te zoeken naar inkomen dat voldoet aan of hoger is dan $900 van die inwoner.
Er zijn twee zusterrekeningen. Het tweede wetsvoorstel wijst wel vouchers aan en voegt ook militair personeel en veteranen toe als beschermde klassen als het gaat om de bron van inkomsten., Dus alle drie de beschermde klassen hebben nu een verhoogd niveau van bescherming onder bestaande en nieuwe discriminatiewetten.
Oakland Rental Trends and Industry Best Practices
Het is moeilijk te zeggen of dit na verloop van tijd een nationale vereiste wordt. Het begon met de steden, en heel wat steden in Californië deden dit al. Het kan begonnen zijn in Los Angeles, en dan is het verplaatst door de staat van daar., Elke keer als een grote stad iets beïnvloedt, beginnen andere steden het op te pikken. En, er zijn een aantal zeer krachtige huurder rechten organisaties in Californië, en ze hebben hard gewerkt om deze wet en de huur controle wetten. Californië en Washington zijn een soort van koplopers en dan Colorado is snel te volgen als de nieuwe verhuur trends en patronen de neiging om naar het oosten te verplaatsen.
als eigenaar van Oakland rental property, wat u echt moet weten is dat u voorzichtig moet zijn met uw reclame en uw screeningproces., U kunt een aanvraag niet langer weigeren van een potentiële bewoner die deel uitmaakt van het Sectie 8-programma of een woonvoucher heeft.
inpakken
we weten dat dit ingewikkeld kan worden, en het is een goed moment om te overwegen om te werken met een Oakland property management bedrijf als je dat nog niet bent. Wij kunnen u helpen, dus neem contact met ons op via Mynd Property Management.
houd deze blogruimte in de gaten, want we zullen u regelmatig bijwerken over hoe deze wet vorm krijgt en wat er nog meer toe kan leiden.