istnieje wiele nowych przepisów w Kalifornii, a konkretnie w Oakland, które wpływają na właścicieli i najemców, a dziś skupiamy się na Sekcji 8.
Steve Rosenberg, wiceprezes ds. edukacji inwestorów w Mynd Property Management i Giles Imrie, wiceprezes ds. doradztwa korporacyjnego w Mynd rozmawiają o tym, co właściciele nieruchomości mogą, a czego nie mogą zrobić, gdy reklamują nieruchomości i sprawdzają mieszkańców, którzy mają bony mieszkaniowe z Sekcji 8.,
przyjmowanie wniosków rezydentów Sekcji 8
z dniem 1 stycznia 2020 r., Kalifornia wdrożyła dwa rachunki, które zasadniczo wymagają od właścicieli, aby zaakceptowali sekcję 8 lub kupony mieszkaniowe jako źródło dochodu od wnioskodawców.
właściciele lokali użytkowych nie mogą dyskryminować wnioskodawcy ani odrzucać wniosku tylko dlatego, że posiadają voucher mieszkaniowy. To istniało w niektórych miastach Kalifornii przed 1 stycznia, ale teraz jest to wymóg w całym stanie.,
minusy przyjmowania wniosków Sekcji 8
wcześniej właściciele nieruchomości często ogłaszali, że nie uczestniczą w Sekcji 8 i nie rozważali żadnych mieszkańców, którzy mieli ten bon mieszkaniowy. Było to powszechne, ponieważ udział w programie Sekcji 8 był obciążeniem administracyjnym. Jest wiele przeszkód do pokonania, w tym inspekcja domu, zweryfikowane przyzwyczajenie i zatwierdzona rezydencja. Opóźnienie w uzyskaniu zatwierdzenia i przygotowania może kosztować dużo pieniędzy.,
plusy Przyjmowania Wniosków Sekcji 8
większość właścicieli nie była niechętna do przyjęcia mieszkańców Sekcji 8; w rzeczywistości jest to program, który wielu właścicieli doceniają, ponieważ jest gwarantowanym źródłem dochodu. Wiesz, że czynsz będzie co miesiąc, bo pochodzi od agencji rządowej, a nie od osoby fizycznej.
ale dla większości właścicieli proces Sekcji 8 po prostu nie był wart ich czasu.,
wprowadź zmiany w reklamie nieruchomości na wynajem w Oakland
kalifornijscy Zarządcy Nieruchomości, właściciele i inwestorzy powinni zaprzestać reklamy, niezależnie od tego, czy akceptują wnioskodawców z sekcji 8. Nie możesz dyskryminować nikogo z bonami mieszkaniowymi, co oznacza, że nie możesz wyrazić, że wolisz, aby wnioskodawcy z Sekcji 8 nie złożyli wniosku. Twoje drukowane materiały marketingowe i reklamy online muszą zostać sprawdzone, aby upewnić się, że jesteś zgodny z tym nowym prawem.
wszystkich kandydatów należy traktować jednakowo.,
sekcja 8 jest uważana za dochód
wielu inwestorów może się zastanawiać, dlaczego jest to teraz wymagane.
implikacja techniczna polega na tym, że bony mieszkaniowe lub którekolwiek z tych bonów, które są opisane, muszą być uważane za chronione źródła dochodu. Jeśli potrzebujesz określonych rodzajów dochodów tylko z określonych źródeł, dyskryminujesz potencjalnych mieszkańców. W związku z tym nie możesz już zdecydować się na nieuwzględnianie bonu mieszkaniowego jako części dochodu wnioskodawcy.,
Zachowaj zgodność z sekcją 8
jak można się było spodziewać, istnieją pewne grupy rzecznicze najemców, które już przeprowadzają testy, odwiedzając strony internetowe i sprawdzając portale aplikacji. Wykonują telefony, próbując skłonić właścicieli nieruchomości do wpadnięcia w pułapkę i powiedzieć, że nie akceptują Sekcji 8 lub bonów mieszkaniowych.
tak więc, zalecamy, aby być czujnym ze swoją zgodnością. Jeśli nie usunąłeś jeszcze takiego języka z materiałów marketingowych i aplikacyjnych, musisz to zrobić natychmiast.,
było wielu właścicieli nieruchomości, którzy zdecydowali się nie uczestniczyć w Sekcji 8 po prostu ze względu na obciążenia administracyjne i ograniczenia czasowe w coraz nieruchomości zajęte i czynsz.
Niestety przepisy te nie rozwiązują ani nie rozwiązują podstawowego problemu z programami bonów mieszkaniowych. Każda z nich jest prowadzona przez inną Spółdzielnię Mieszkaniową z odrębnym zestawem wymogów administracyjnych.
gdyby rozwiązali problem spójności i efektywności, stwierdziliby, że problem sam się załatwi.,
Zachowaj uczciwe i spójne kryteria przesiewowe
musisz teraz zezwolić wnioskodawcom z Sekcji 8 i bonów mieszkaniowych na uczestnictwo tak jak wszyscy inni, ale nie oznacza to, że żadne z twoich innych kryteriów przesiewowych musi zostać zmienione w jakikolwiek sposób. Nadal możesz mieć te same kryteria kredytowe i wymagać tej samej weryfikacji dochodu.
jedyną zmianą w kryteriach dochodowych jest to, że można spojrzeć tylko na część czynszu, który będzie płacił mieszkaniec, a nie cały czynsz.,
oto przykład:
Jeśli Twoje kryteria wynajmu mówią, że rezydent musi zarabiać trzy razy kwotę czynszu miesięcznie, będziesz musiał wziąć pod uwagę trzy razy kwotę, którą zapłaciłby rezydent z Sekcji 8. Więc jeśli są one odpowiedzialne za tylko $ 300 z ich płatności za wynajem i voucher dba o resztę, trzeba szukać dochodu, który spełnia lub przekracza $900 od tego rezydenta.
istnieją dwa siostrzane rachunki. Druga ustawa wyznacza bony, a także dodaje wojskowych i weteranów jako klasy chronione, jeśli chodzi o źródło dochodu., Tak więc wszystkie trzy z tych chronionych klas mają teraz podwyższony poziom ochrony na mocy istniejących i nowych przepisów dotyczących dyskryminacji.
Trendy wynajmu w Oakland i najlepsze praktyki w branży
trudno powiedzieć, czy z czasem stanie się to wymogiem krajowym. Zaczęło się od miast, a sporo kalifornijskich miast już to robiło. Mógł zacząć się w Los Angeles, a stamtąd przeniósł się przez stan., Za każdym razem, gdy jedno duże miasto wpływa na coś, inne miasta zaczynają to odbierać. W Kalifornii są bardzo potężne organizacje zajmujące się prawami lokatorów i ciężko pracowały, aby uchwalić tę ustawę, a także przepisy dotyczące kontroli czynszu. Kalifornia i Waszyngton są w pewnym sensie faworytami, a następnie Kolorado szybko podąża za nowymi trendami i wzorcami wynajmu, które mają tendencję do przesuwania się na wschód.
jako właściciel nieruchomości musisz wiedzieć, że musisz być ostrożny z reklamą i procesem przesiewowym., Nie można już odrzucić wniosku od potencjalnego rezydenta, który jest częścią programu sekcja 8 lub ma voucher mieszkaniowy.
wiemy, że to może się skomplikować, a to świetny czas, aby rozważyć współpracę z firmą zarządzającą nieruchomościami Oakland, jeśli jeszcze nie jesteś. Możemy pomóc, więc skontaktuj się z nami w Mynd Property Management.
miej oko na ten blog, ponieważ będziemy cię często informować o tym, jak kształtuje się to prawo i do jakich innych rzeczy może ono prowadzić.