Es gibt viele neue Gesetze in Kalifornien und speziell in Oakland, die Vermieter und Mieter betreffen, und heute konzentrieren wir uns auf Abschnitt 8.
Steve Rosenberg, VP of Investor Education bei Mynd Property Management und Giles Imrie, VP of Corporate Counsel bei Mynd, sprechen darüber, was Vermieter tun können und was nicht, wenn sie Immobilien bewerben und Bewohner mit Section 8-Wohnungsgutscheinen überprüfen.,
Annahme von Section 8 Resident Applications
Mit Wirkung zum 1.Januar 2020 hat Kalifornien zwei Gesetzesentwürfe umgesetzt, nach denen Vermieter im Wesentlichen Section 8 oder Housing Vouchers als Einkommensquelle von Antragstellern akzeptieren müssen.
Eigentümer von Mietobjekten können einen Antragsteller nicht diskriminieren oder den Antrag ablehnen, nur weil sie einen Wohnungsgutschein haben. Dies existierte in bestimmten kalifornischen Städten vor Januar 1, aber jetzt ist es eine landesweite Anforderung.,
Nachteile der Annahme von § 8-Anträgen
Zuvor war es üblich, dass Immobilienbesitzer Werbung machten, dass sie nicht an Abschnitt 8 teilnahmen und keine Bewohner in Betracht zogen, die diesen Wohnungsgutschein hatten. Dies war üblich, weil die Teilnahme am Abschnitt 8-Programm ein Verwaltungsaufwand war. Es gibt viele Hürden zu überwinden, einschließlich einer Hausinspektion, verifizierter Bewohnbarkeit und einer genehmigten Residenz. Die Verzögerung bei der Genehmigung und Vorbereitung könnte viel Geld kosten.,
Pros der Annahme von Abschnitt 8 Anwendungen
Die meisten Eigentümer waren nicht bereit, Abschnitt 8 Bewohner zu akzeptieren; es ist eigentlich ein Programm, das viele Vermieter schätzen, weil es eine garantierte Einnahmequelle ist. Sie wissen, dass die Miete jeden Monat hereinkommt, weil sie von einer Regierungsbehörde kommt und nicht von einer Einzelperson.
Aber für die meisten Besitzer war der Abschnitt 8-Prozess einfach nicht ihre Zeit wert.,
Implementieren Sie Änderungen in Ihrer Oakland Rental Property Advertising
Kaliforniens Immobilienverwalter, Vermieter und Investoren müssen die Werbung einstellen, unabhängig davon, ob sie Bewerber für Abschnitt 8 akzeptieren oder nicht. Sie können niemanden mit einem Wohnungsgutschein diskriminieren, was bedeutet, dass Sie nicht ausdrücken können, dass Sie Abschnitt 8 bevorzugen würden, wenn Sie sich nicht beworben hätten. Ihre gedruckten Marketingmaterialien und Ihre Online-Werbung müssen überprüft werden, um sicherzustellen, dass Sie mit diesem neuen Gesetz konform sind.
Sie müssen alle Bewerber gleich behandeln.,
Abschnitt 8 gilt als Einkommen
Viele Anleger fragen sich möglicherweise, warum dies jetzt erforderlich ist.
Die technische Implikation besteht darin, dass Abschnitt 8 Wohnungsgutscheine oder einer dieser beschriebenen Gutscheine als geschützte Einnahmequellen angesehen werden müssen. Wenn Sie bestimmte Arten von Einkommen nur aus bestimmten Quellen benötigen, diskriminieren Sie potenzielle Einwohner. Sie können sich also nicht mehr dafür entscheiden, einen Wohnungsgutschein nicht als Teil des Einkommens eines Antragstellers zu betrachten.,
Einhaltung von Abschnitt 8 aufrechterhalten
Wie Sie vielleicht erwartet haben, gibt es einige Interessengruppen für Mieter, die bereits einige Tests durchführen, indem Sie Websites besuchen und Anwendungsportale überprüfen. Sie telefonieren und versuchen, Immobilienbesitzer dazu zu bringen, in die Falle zu tappen, und sagen, dass sie Abschnitt 8 oder Wohnungsgutscheine nicht akzeptieren.
Daher empfehlen wir Ihnen, bei Ihrer Einhaltung wachsam zu sein. Wenn Sie solche Sprachen noch nicht aus Ihren Marketing-und Bewerbungsunterlagen entfernt haben, müssen Sie dies sofort tun.,
Es gab eine Reihe von Eigentümern von Oakland-Mietobjekten, die sich dafür entschieden, nicht an Abschnitt 8 teilzunehmen, nur weil der Verwaltungsaufwand und die zeitlichen Einschränkungen bei der Besetzung der Immobilie und der Anmietung der Immobilie zunahmen.
Leider geht diese Gesetzgebung nicht auf das zugrunde liegende Grundproblem mit Wohnungsgutscheinprogrammen ein oder behebt es nicht. Jeder wird von einer anderen Wohnungsbaugesellschaft mit separaten administrativen Anforderungen geführt.
Wenn sie das Problem der Konsistenz und Effizienz beheben würden, würden sie feststellen, dass sich das Problem von selbst lösen würde.,
Erhalten Sie faire und konsistente Screening-Kriterien
Sie müssen jetzt zulassen, dass Bewerber aus Abschnitt 8 und Wohngutscheine wie alle anderen teilnehmen, aber dies bedeutet nicht, dass eines Ihrer anderen Screening-Kriterien in irgendeiner Weise geändert werden muss. Sie können immer noch die gleichen Kreditkriterien haben und die gleiche Einkommensprüfung erfordern.
Die einzige Änderung bei den Einkommenskriterien besteht darin, dass Sie nur den Teil der Miete betrachten können, den der Bewohner zahlt, nicht die gesamte Miete selbst.,
Hier ist ein Beispiel:
Wenn Ihre Mietkriterien besagen, dass ein Bewohner jeden Monat das Dreifache der Miete verdienen muss, müssen Sie das Dreifache dessen berücksichtigen, was der Abschnitt 8-Bewohner zahlen würde. Wenn sie also nur für 300 US-Dollar ihrer Mietzahlung verantwortlich sind und der Gutschein sich um den Rest kümmert, müssen Sie nach Einnahmen suchen, die 900 US-Dollar von diesem Bewohner erreichen oder übersteigen.
Es sind zwei Schwesterrechnungen vorhanden. Die zweite Rechnung bezeichnet Gutscheine und fügt auch Militärpersonal und Veteranen als geschützte Klassen hinzu, wenn es um die Einnahmequelle geht., So haben alle drei dieser geschützten Klassen jetzt ein erhöhtes Schutzniveau nach bestehenden und neuen Diskriminierungsgesetzen.
Oakland Vermietung Trends und Best Practices der Branche
Es ist schwer zu sagen, ob es sich um eine nationale Anforderung im Laufe der Zeit. Es begann mit den Städten, und einige kalifornische Städte taten dies bereits. Es kann in Los Angeles begonnen haben, und dann zog es durch den Staat von dort aus., Jedes Mal, wenn eine große Stadt etwas beeinflusst, fangen andere Städte an, es aufzuheben. Und es gibt einige sehr mächtige Mieterrechtsorganisationen in Kalifornien, und sie haben hart daran gearbeitet, dieses Gesetz sowie die Mietkontrollgesetze zu verabschieden. Kalifornien und Washington sind eine Art Spitzenreiter, und dann folgt Colorado schnell, da sich die neuen Miettrends und-muster tendenziell nach Osten bewegen.
Als Eigentümer eines Oakland-Mietobjekts müssen Sie wirklich wissen, dass Sie mit Ihrer Werbung und Ihrem Screening-Prozess vorsichtig sein müssen., Sie können einen Antrag eines potenziellen Bewohners, der Teil des Section 8-Programms ist oder über einen Wohnungsgutschein verfügt, nicht mehr ablehnen.
Einpacken
Wir wissen, dass dies kompliziert werden kann, und es ist eine großartige Zeit, die Arbeit mit einer Oakland Property Management Company in Betracht zu ziehen, wenn Sie nicht bereits sind. Wir können helfen, so Kontaktieren Sie uns bei Mynd Property Management.
Behalten Sie diesen Blog-Bereich im Auge, da wir Sie häufig darüber informieren, wie dieses Gesetz Gestalt annimmt und zu welchen anderen Dingen es führen kann.