det finns många nya lagar i Kalifornien och specifikt i Oakland som påverkar hyresvärdar och hyresgäster, och idag fokuserar vi på Avsnitt 8.
Steve Rosenberg, vice vd för Investor Utbildning vid Mynd fastighetsförvaltning och Giles Imrie, VP Corporate Counsel på Mynd talar om vad uthyrning fastighetsägare kan och inte kan göra när de är reklam egenskaper och screening invånare som har Avsnitt 8 bostäder kuponger.,
Acceptera avsnitt 8 Resident Applications
effektiv januari 1, 2020, Kalifornien genomfört två räkningar som i huvudsak kräver hyresvärdar att acceptera avsnitt 8 eller bostäder kuponger som en inkomstkälla från sökande.
hyresfastighetsägare kan inte diskriminera en sökande eller neka ansökan bara för att de har en bostadsbevis. Detta fanns i vissa Kalifornien städer före 1 januari, men nu är det ett statewide krav.,
nackdelar med att acceptera avsnitt 8 applikationer
tidigare var det vanligt att fastighetsägare annonserade att de inte deltog i Avsnitt 8, och skulle inte överväga några invånare som hade den bostadskupongen. Detta var vanligt eftersom deltagande i Avsnitt 8-programmet var en administrativ börda. Det finns många hinder att korsa, inklusive en heminspektion, verifierad habitability och en godkänd bostad. Förseningen i att bli godkänd och förberedd kan kosta mycket pengar.,
proffsen att acceptera avsnitt 8 program
de flesta ägare var inte ovilliga att acceptera avsnitt 8 invånare; det är faktiskt ett program som många hyresvärdar uppskattar eftersom det är en garanterad inkomstkälla. Du vet att hyran kommer in varje månad eftersom det kommer från en myndighet och inte en individ.
men för de flesta ägare var avsnitt 8-processen helt enkelt inte värt sin tid.,
implementera ändringar i din Oakland hyra egendom reklam
Kaliforniens fastighetsförvaltare, hyresvärdar och investerare måste sluta annonsera om de accepterar avsnitt 8 sökande. Du kan inte diskriminera någon med en bostadskupong, vilket innebär att du inte kan uttrycka att du föredrar avsnitt 8 sökande inte gäller. Ditt tryckta marknadsföringsmaterial och din onlineannonsering måste ses över för att säkerställa att du följer denna nya lag.
Du måste behandla alla sökande lika.,
avsnitt 8 anses vara inkomst
många investerare kanske undrar varför detta nu krävs.
den tekniska innebörden är att Avsnitt 8 bostadskuponger eller någon av dessa kuponger som beskrivs måste betraktas som skyddade inkomstkällor. Om du bara behöver specifika typer av inkomster från specifika källor diskriminerar du potentiella invånare. Så du kan inte längre välja att inte överväga en bostadskupong som en del av sökandens inkomst.,
underhålla avsnitt 8 Efterlevnad
som du kanske har förväntat, det finns vissa hyresgästers advocacy grupper där ute som redan gör vissa tester genom att besöka webbplatser och kontrollera applikationsportaler. De gör telefonsamtal försöker få fastighetsägare att falla i fällan och säger att de inte accepterar avsnitt 8 eller bostäder kuponger.
Så, vi rekommenderar att du är vaksam med din efterlevnad. Om du inte redan har tagit bort språk som detta från din marknadsföring och applikationsmaterial, måste du göra det omedelbart.,
det fanns ett antal Oakland hyresfastighetsägare som valde att inte delta i Avsnitt 8 helt enkelt på grund av den administrativa bördan och tidsbegränsningarna för att få fastigheten ockuperad och hyra kommer in.
tyvärr tar denna lagstiftning inte upp eller åtgärdar det underliggande rotproblemet med bostadskupongprogram. Var och en drivs av en annan bostadsförening med en separat uppsättning administrativa krav.
om de skulle åtgärda problemet med konsekvens och effektivitet, skulle de finna att problemet skulle ta hand om sig själv.,
upprätthålla rättvisa och konsekventa Screeningkriterier
Du är nu skyldig att tillåta avsnitt 8 och bostadskupongsökare att delta precis som alla andra, men det betyder inte att något av dina andra screeningkriterier måste ändras på något sätt. Du kan fortfarande ha samma kredit kriterier och kräver samma inkomst verifiering.
den enda förändringen med inkomstkriterierna är att du bara kan titta på den del av hyran som bostaden betalar, inte hela hyran själv.,
här är ett exempel:
om din hyra kriterier säger att en bosatt måste tjäna tre gånger mängden hyra varje månad, måste du överväga tre gånger mängden av vad avsnitt 8 bosatt skulle betala. Så om de är ansvariga för endast $ 300 av sin hyresbetalning och kupongen tar hand om resten, måste du leta efter inkomst som uppfyller eller överstiger $900 från den bosatt.
det finns två systerräkningar på plats. Den andra propositionen betecknar kuponger och det lägger också till militär personal och veteraner som skyddade klasser när det gäller inkomstkälla., Så alla tre av dessa skyddade klasser har nu en ökad skyddsnivå enligt befintliga och nya diskrimineringslagar.
Oakland hyra trender och branschens bästa praxis
det är svårt att säga om detta kommer att bli ett nationellt krav över tiden. Det började med städerna, och en hel del Kalifornien städer gjorde redan detta. Det kan ha börjat i Los Angeles, och sedan flyttade ut genom staten därifrån., När som helst en stor stad påverkar något, börjar andra städer hämta det. Och, det finns några mycket kraftfulla hyresrätt organisationer i Kalifornien, och de har arbetat hårt för att klara detta lagförslag samt hyra kontroll lagar. Kalifornien och Washington är typ av frontlöpare och sedan Colorado är snabb att följa som de nya hyra trender och mönster tenderar att flytta österut.
som en Oakland hyresfastighetsägare, vad du verkligen behöver veta är att du måste vara försiktig med din reklam och din screeningprocess., Du kan inte längre vägra en ansökan från en potentiell bosatt som ingår i Avsnitt 8-programmet eller har en bostadskupong.
packa upp
vi vet att detta kan bli komplicerat, och det är en bra tid att överväga att arbeta med en Oakland property management company om du inte redan. Vi kan hjälpa till, så kontakta oss på Mynd fastighetsförvaltning.
håll ett öga på detta bloggutrymme, eftersom vi kommer att uppdatera dig ofta om hur denna lag tar form och vilka andra saker det kan leda till.